签订经营性物业租赁合同应注意的几个问题

经营性物业是指用于出租能够产生经济收人的物业，例如沿街商业铺面、办公写字楼宇、工业厂房、宾馆酒店等。经营性物业管理要求管理者有系统的管理理论、服务意识和操作技能，它最能直接反映现代物业管理的本质。经营性物业管理的核心在于租赁合同的签订，租赁合同的条款内容直接影响着管理水平和经济效益。租赁合同的主要内容在于租金、双方权利和义务等，但在实际操作过程中，合同的次要条款也直接影响着物业管理的质量。笔者结合多年来的实际管理工作，对租赁合同次要条款中应注意的几个问题，做一简单阐述。

租赁保证金问题

租赁保证金俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。经营性物业特别是沿街商业店铺在经营过程中发生的水、电、暖等费用往往比较高，因此，建议租赁保证金适当高一些，不仅用于足够抵充上述费用，还应该考虑承租人房租拖欠的因素。如果承租人在承租过程中，不断地拖付房租和相关费用，押金抵扣不够，可以在合同中约定续补“押金”，即承租人没能按时交付，出现用“押金”抵扣相关费用和房租情况后，出租人应要求其在合理期限内补足“押金”，如果承租人在规定时间内未补足押金，则出租人可以单方解约，并追究其相应的违约责任。若合同中有此约定，则可以有效整治承租人的“赖帐”行为。

水、电、电话、宽带等线路问题

经营性物业在出租过程中，由于承租人不同，经营业务范围不同，对水、电、电话、宽带等线路均可能有特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，不一定适合所有承租人。因此，建议承租人在承租前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需的费用。出租人如果同意承租人办理扩容或增量，双方应在合同中明确约定相关内容，如果通过改造后还无法满足正常需求的情形下，承租人可以提出免责解除合同，不过也需要在合同中约定，特别是对改造发生的费用，以及改造后对设施的恢复等方面做明确的约定。

装修期问题

经营性物业在租赁时，出租人往往提供的是现状房屋，不一定适合承租人的需求，承租人在交房后需要对房屋进行装修才能达到办公或营业等使用要求，因此会向出租人提出给予一定装修期并免收租金，所以“免租装修期”经常会出现在合同之中。“免租装修期”有时也是出租人对承租人的一项优惠条件，装修期的长短一般是根据物业的现状和租金的高低来确定，如果租金很低，出租人可能不给“免租装修期”。因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用等。另外，在装修过程中发生的水电暖等费用也需要在合同中约定，一般是由承租人承担。

装修的处置问题

承租人为了创造良好的办公或经营场所，往往会投入大额资金进行装修，因此，在合同中对装修的处置问题应该有具体的约定。首先，从装修起，合同中应明确约定出租人是否同意承租人对该物业进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建，应当明确约定清楚。合同期满后，承租人提出不再续租，出租人一般对其装修不会给予赔偿，并会要求承租人现状交房。如果合同期未到，出租人单方面提出终止合同，或者租赁期较短，期满后出租人无正当理由不让承租人续租，往往会造成承租人的装修费用没能在租赁期间全部摊销。在此情形下，合同中应当约定，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。

转租问题

转租在经营性物业管理中是经常出现也是无法避免的问题，通常说的“转租”其实涵盖了两种变更方式：“转租”和“承租权转让”。按照法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此基础上与下手建立租赁关系;而“承租权转让”是指上手租赁关系解除，新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。在这两种形式下，合同约定需要注意以下问题：第一，转租必须取得出租人书面同意。同样，承租权转让中，解除原租赁合同和重新签订租赁合同，没有出租人的同意是不可能办到的。第二，原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定的承租人应承担的，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。

以上几个问题是经营性物业在租赁过程中通常都要考虑的问题。其实，在实际管理工作中，由于各个物业情况不同，遇到的问题还会有很多，比如该物业的商业规划、使用条件限制、抵押与买卖处置等等，这些问题都应根据物业的自身特点，充分考虑各项因素，在租赁合同中加以约定。只有这样，双方的权利才会受到法律的充分保护。

(原载于《现代物业》2008年第05期)