物管有瑕疵，业主可以免交滞纳金吗？

2006年7月6日，对于家住厦门市锦绣广场的业主刘先生来说绝对是个郁闷的日子，他收到了法院发给的传票，要知道，这已是刘先生入住锦绣广场小区的短短五年中第二次被物业公司告上法庭。而这次物业公司的起诉，较之第一次又有了不一般的含义。根据物业公司的起诉，被告业主刘先生应缴纳物业费滞纳金高达4,770元，这个数字，已经远远超过他拖欠的物业管理费和房屋公共维修金的总额。

与刘先生同样情况的业主还有不少，锦绣广场物业公司均毫无例外将拖欠物业管理费的业主推上了被告席，不仅要求他们补交物业费，同时要求他们支付每日千分之三的高额滞纳金，不少业主的滞纳金已经超过本金。但是，起诉并没有停止业主们拒交物业费的脚步，拒交风波在锦绣广场渐渐演变成一场“风暴”。欠费业主也从两年前的个别人，至2005年发展到二三十户，最近，锦绣广场所有业主都开始拒交物业费了。到目前为止，锦绣广场物业费被欠总额达20多万元，这还不包括欠费产生的滞纳金，而官司仍未结束，被拖欠的费用还在继续增长。

近日，厦门市思明区人民法院对刘某等业主拖欠物业费引发高额滞纳金近10余起案件作出了一审判决，认定物业管理有瑕疵，业主可以免交滞纳金，但业主不能因物业管理有瑕疵拒交物业管理费，本金仍须补交。因不满物业公司服务而拒交物业管理费，这在全国已经不是新鲜事。但是，拒交物业费，导致还要交一笔高额滞纳金，物业公司和业主为此打起官司，却是少见。拒交物业管理费，导致高额滞纳金，业主该不该为高昂的滞纳金“买单”?围绕着拖欠物业管理费引发的高额滞纳金应否缴纳的问题，业主、物业公司、法律界人士均有不同的看法。

从业主看来，拒绝缴纳滞纳金与拒交物业费的根本理由还是基本一致的。不少业主都说他们是因不满物业服务，采取拒交物业费来表达不满。另外，欠费的业主还说，业主与物业公司所签订的《锦绣广场物业管理及业主公约》中约定了物业公司应主动上门收取费用，但是物业公司没有主动上门收费，也没有书面通知业主缴费，因此没有缴费的责任在于物业公司，业主并没有违约，也就不必缴纳高额的滞纳金。

物业公司称，既然业主居住在小区，物业公司提供了服务，业主就有义务交费。另外根据《厦门市住宅区物业管理条例》及《锦绣广场物业管理及业主公约》，业主有如期缴纳物业管理费的义务，逾期每天要加收千分之三的滞纳金。厦门市物业管理协会会长黄先生认为，欠费业主应该缴纳每日千分之三的物业费滞纳金，这是法律规定的。每日千分之三的滞纳金，既是《厦门市住宅区物业管理条例》的规定，通常物业公司与业主签合同时双方也会有约定。拒交物业费的业主不仅侵犯了物业公司的合法权益，同时也侵犯了那些及时缴费业主的合法权益，因此依法对拒交物业费业主施以惩罚性措施，无疑可以起到警戒作用，促使小区其他业主及时缴交物业管理费。

有些法律界人士对此认为，现行《厦门市住宅区物业管理条例》中规定的每日千分之三的滞纳金是参照行政罚款的滞纳金而制定的，这样制定规则是错误的，应该进行修改。因为物业管理企业与业主之间的关系不是行政关系而是民事法律关系，行政罚款的滞纳金有一定的惩罚性，但是民事纠纷的违约金只具有弥补守约方损失的功能，不具有惩罚性质。因此将行政罚款的滞纳金标准套用在民事纠纷的违约金标准上明显侵犯了业主的利益，也违反了《合同法》第一百一十三条的规定。《合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成的损失，损失损害赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方在订立合同时预见到或可能预见到的因违反合同而给对方造成的损失。”根据该法条的精神，如果对拖欠物业费业主课以日千分之三的滞纳金，一方面违背了《合同法》精神，改变了业主与物业公司是平等的民事主体的现状，将业主与物业公司之间的平等关系演变为一种上下级之间的行政关系;另一方面，会使物业公司从中获得超额利益，甚至可能出现物业公司宁愿业主拖欠物业费不去催缴，待积累到一定数额时再通过司法手段去获取更多的利益这样一种不正常的情况，无疑法律不应该支持这样一种情况的发生。

综合以上各方人士的看法，笔者认为：导致业主与物业管理公司矛盾激化的原因是我国目前对物业管理法律关系定位不明确，实践中物业管理公司的服务并非真正意义上的服务，而是带有行政特色的管理，收费标准由国家制定，管理上的官僚作风，服务质量没有保障。

要改变这种现状，唯有将业主与物业公司之间的关系回归到本来的面目中去，即回归其民事合同法律关系的面目，纳入民事意思自治的范畴。从合同法的角度来看，当物业管理企业未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，业主可以要求物业企业承担违约责任，而不应简单地采取拒缴物业管理费的方式，拒缴物业费也不能得到法院的支持。

已有的司法实践表明，当物业服务质量与合同约定有差别时，业主可以要求减少物业服务费用;物业管理企业擅自提高收费标准和重复收费的，业主可要求返还多交的物业服务费用。业主拖欠服务费用的，物业管理企业起诉并要求支付滞纳金的，法院通常予以支持。滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整。《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”业主没有按时缴纳应当支付的物业管理费的，给物业公司造成损失不外乎是利息损失，以银行贷款利率5.58%为例，折合每日万分之一点五二，大大低于每日千分之三。物业费的滞纳金标准过高，应当根据《合同法》的规定调低至正常贷款利率水平，即每日万分之一点五二。

(原载于《现代物业·新业主》2007年第01期)