必须掀翻物业管理的“搭便车”

“搭便车”一词源自一个关于中世纪骑士的故事。一队骑士在行军途中，突然被一堆障碍物阻断了道路。骑士们都表现出他们骨子里的高傲，谁也不愿屈尊去清除路障。他们争执了许久，都无法解决这个问题，于是大家都坐下来等待。终于有个骑士坐不住了，他找到附近的村民帮他们清理路障。这位骑士在村民的帮助下清除了路障，而其他骑士也跟着他一起过去了。那些不想自己劳动、沾别人的光通过路障的骑士被称为free riders。后来，人们把这种现象形象地叫做“搭便车”，这些人就是“搭便车者”。①

简单说，“搭便车”行为就是不付成本而坐享他人劳动之利。物业管理中有没有“搭便车”现象呢?应当如何认识这一现象呢?

物业管理中的搭便车行为及其危害

上官太太从楼上下来散步，花的芳香从小区的花园中随风飘来，她陶醉于这花香，驻足细细品味了一番。心说，“哼，我没交物业费，不是一样能享受这花香吗?”不知不觉中，上官太太已经搭上了这个小区已交物业费业主的便车。

一个100户的小区，一个不交费的业主不会因为自己的欠费而被排除享受公共服务。而人们普遍存在着享受而不付费或多享受而少付费的想法。当得知有业主欠费时，其他业主便会效仿，而且，欠费的业主越多，这些业主反倒就越没有顾虑，最后发展到“欠费有理”。因此，在缺乏对欠费行为有效制裁的情况下，欠费就是普遍和必然的。问题的关键在于，欠费引发了一个恶性循环。如果物业公司不选择起诉这些欠费业主，就极可能采取“以牙还牙”，即降低服务质量，此时业主更有理由了，便引发更严重欠费，然后是更低的物业服务，甚至撤管。

海淀区某小区共有1,228户业主。多数业主长期欠缴物业费，半数以上业主常年不交水费。业主拖欠物业费、水费、供暖费造成物业公司巨大亏损，最终物业公司选择撤出小区，该小区一度陷入物业服务真空。

还有一种搭便车现象，那就是业主维权之“1+1+1<1”现象。我们经常会听到业主说，现在维权太难了。到底难在哪里呢?我们看到的是，业主大会开会的现场冷冷清清，只有10来人，没有人愿意花费时间参加小区的管理。有的业主抱怨业委会成立太难了。可是，是否组建业委会属于业主的权利，是其行使物权的表现，而又有多少业主参加到业主大会筹备和业委会选举中来呢?很多业主甚至连选举投票都不愿意参加。这些不参加的业主就搭了参加的业主的便车。

搭便车行为的成因

是什么原因导致了物业管理中存在如此多的搭便车行为呢?

(一)物业服务的公共物品属性

物业管理中之所以会有如此多的搭便车行为，主要应归因于物业服务具有公共物品属性。环境优美的小区，生活其中的业主都可享受，即使他拖欠物业服务费，物业公司也很难将某业主排除在服务范围之外。同时，甲业主的消费并不能减少乙业主及所有其他业主的消费质量和消费数量。制度不完善的情况下，就势必出现奥尔森所说的“有理性的、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同的或集团的利益”，理性的个体业主行动往往带来集体业主的非理性。

(二)业主自治制度不健全，缺乏惩罚措施

应当承认，目前业主自治成本是很高的。召开一般性的业主大会会议决定一般性事项要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。如果是重大事项，“过半数”的要求就变成了“三分之二以上”。不论业主召集还是业主决策，都是成本很高、效率很低的。

目前对于欠费等搭便车行为缺乏惩罚措施。不交纳物业服务费，却能享受到同样的物业服务，这实际上纵容了那部分不交物业费的人继续不交物业费，实际上是在允许不交物业费的业主剥削交费业主。交费业主得不到鼓励，欠费业主受不到惩罚，使得搭便车现象愈演愈烈。目前国内对于业主欠费方面的约束几乎是空白的，更谈不上惩罚了。最后只能通过诉讼途径解决了。这是没效率和不经济的，而且关键在于不能依靠法院来解决所有问题。

(三)物业管理区域规模方面的原因

近来开发的房地产项目，尤其是住宅类项目，普遍存在业主人数众多的问题。很多项目动辄上千户业主。按照奥尔森集体行动理论，小集团才具有凝聚力和有效性。例如一个有很多人参加因而不能迅速、仔细地作出决策的会议，尽管所有参加者都希望达成一项最终决定，但这往往不能实现。当参加者的数量很大时，参加者会意识到他个人的努力可能不会对结果产生多大的影响，而且不管他对问题投入的努力有多少，会议决定对他的影响都是大同小异。因此，参加者不会那么仔细地研究各种问题。当集团扩大时，每个参加者为获得或改进这些公共物品所作的贡献也会越来越小。②规模更大的物业管理区域更容易导致搭便车行为的出现。

如何解决物业管理中的搭便车行为

既然物业管理中存在如此众多的搭便车行为，又带来了很多危害，那么，应当如何解决搭便车行为问题呢?

(一)合理平衡公平与效率，完善业主自治制度

目前召开业主大会会议，形成业主大会决议要求的到会人数、表决人数和同意人数过高。建议降低“过半数”和“三分之二”的要求。因为目前我国的业主团体(业主大会、业委会等)多为无偿性、公益性，本身缺乏动力，组织机构松散。这样的一个“弱小”组织机构却要面对相对“强大”的阻力，即召集成千上万户业主(其间还有相当多的业主无法取得联系)并形成有效决议。这是不现实的，即使能实现也是耗费大量人力物力而效率低下的。第二条建议是借鉴合肥市行政审批“缺席默认制”的做法，采取经合理通知仍不参会仍不表决的业主，其意见按同意业主大会提案计算。这样可以有效解决开会难，搭便车现象严重的问题。

(二)建立惩罚机制，提高搭便车行为的成本

建筑物区分所有权制度赖以有效运转的核心理念是“强制参与、民主决策”。而搭便车行为是与该理念背道而驰的，搭便车行为人应当受到惩罚。可以借鉴国外的做法。以美国为例，欠费惩罚制度就非常严格。为了保障业主履行缴纳管理费的义务，美国各州的区分所有物业产权法规定，如果某一房屋单元的业主欠缴管理费，从到期之日开始，便构成业主协会对欠费业主房屋单元设定的不动产留置权(lien)。业主协会所享有的留置权，就像贷款银行所享有的抵押权一样，如果欠费业主经过一再催缴，仍拒绝缴纳欠费，业主协会有权取消被留置品的回赎权，并可按法律规定的程序，强制拍卖欠费业主的房屋单元，并从售房款中优先受偿。除了收回全部欠费之外，还包括利息、滞纳金及小区业主协会因追讨欠费所支付的诉讼费及合理的律师费。③日本及我国台湾地区也有类似的规定。

(三)尽量使物业管理区域小规模化

奥尔森认为，搭便车行为会随着一个群体成员数量的增加而加剧。这恰恰可以解释为什么物业管理区域规模越大的项目，业主大会会议召开难度越大，即使好不容易把业主召集在一起，也难产生真知灼见，难以形成有效决议。可见，规模小的物业管理区域更有利于防止业主搭便车行为，更有利于激励更多业主参与到共同物业管理事务中来。召开业主大会会议如此，欠费行为也是同样的道理。因此，在项目规划和物业管理区域审批划定时，应尽量使物业管理区域小规模化。

(四)改变物业服务提供方式

现实告诉我们，由市场提供公共物品必然导致效率低下。因此，物业服务(此处仅指业主共有产权部分的服务)可改由政府提供、政府特许经营或政府与企业合作等方式提供。物业服务专属于特定群体，具有排他性，属于公共性程度较低的俱乐部物品。因此，政府提供物业服务方式应有一个前提，即特定区域业主首先向政府支付一定数额的税金。这个税金的缴纳是以业主的物权为基础的。税金相对于物业公司目前收取的物业费就更具强制性了，而且政府更容易统一调配服务资源。

物业管理中的搭便车行为是一种不劳而获行为，实际上造成了搭便车行为者对其他业主的“剥削”，违背了人之常情、事之常理，也根本违反了物权法理，已经威胁到物业管理的健康发展。应当采取措施遏制搭便车行为。

注释：

①范永坤，龚华平：《经济学中没有上帝》，中国时代经济出版社，2006年6月，第130页。

②曼瑟尔·奥尔森：《集体行动的逻辑》，陈郁等译，上海人民出版社，1995年4月第1版，第64页。

③周树基：《美国物业产权制度与物业管理》，北京，北京大学出版社，2005年3月，第76页。

(原载于《现代物业·新业主》2009年第11期)