物业管理的“两会”之声

近年来物业管理在国民经济和社会生活中所发挥的作用越来越重要，普通民众对物业管理的关注程度也在逐渐提高，对物业管理的需求和要求也越来越多，反映在每年举行的各级“两会”上，就是物业管理相关建议逐渐增多。与此同时，来自物业管理行业的人大代表和政协委员(以下简称“两会”代表)也逐渐增多。但从总体上看，各级“两会”中被采纳的物业管理相关建议和来自物管代表的建议依然十分有限。这其中有哪些重要的原因?物业管理专业人士更多参与“两会”能否改变现状?

为此，《现代物业》与四位正在担任“两会”代表的物业管理人士畅谈，倾听他们的“两会”之声。他们分别是：

——林常青，福州永安企业董事长。于2002年到2012年间担任福州市人大代表(第十二届、十三届)，2011年12月当选为福州市鼓楼区第十六届人大常务委员会委员、第十二届福州市政协委员。2012年7月被选聘为福州市第十四届人大常委会城建环境工作委员会委员。

——杜长清，山东佳居物业管理有限公司总经理。2012年被推选为山东省德州市德城区政协委员，2017年元月被推选为德州市第十八届人民代表大会代表，于2017年2月21-26日参加了德州市第十八届人代会。

——刘裕纯，长沙市物业管理协会秘书长、党支部书记。2012年当选长沙市芙蓉区政协委员，2017年当选长沙市政协委员。

——王兴栽，无锡市长庆物业管理有限公司董事长。2017年1月当选无锡市第十四届政协委员、无锡市政协社会法制委员会委员、无锡市梁溪区人大代表。

《现代物业》：您在担任“两会”代表期间提出过哪些建议和提案?最令您印象深刻的有哪些?

林常青

林常青：我总共提交(人大代表)意见及(政协委员)提案20余项，涵盖建立物业费价格动态调整机制、法院设置物业纠纷案件审理简化程序、鼓励物业管理企业参与居家养老、政府执法部门进入社区查处违建及违规装修、公安机关介入小区养犬管理、明确物业管理企业小区电梯安全管理责任边界、减轻物业管理企业税负、取消物管公司代收代缴代垫小区公用事业费用等多个内容。

违建拆除

(记者)2007年，针对物业纠纷案件审理诉讼时效过长，林常青向福州市中级人民法院提出建议，希望实行简易审理程序，同时希望法院对物业纠纷民事案件的诉讼费进行减免，因为物业费诉讼都是小额诉讼，最后得到的赔偿可能还无法支付律师费，如果加上法院费用，最后物管公司可能还会“倒贴钱”，最终致使企业放弃法律途径维权。最终福州市中院采纳了这个意见，将原先三个月的审理时间缩短了一半，并建议物业纠纷类案件企业不用再聘请律师，证据确切可以自行诉讼。此外，针对法院常会判“物业管理企业服务有瑕疵，业主可以打折付费”的情况，林常青建议法院不能判决“打折”，业主必须全额付款，如果服务确实有问题则应该另行立案。这个建议最终也获得了采纳。

其次是物业管理企业参与居家养老的建议，得到时任福州市市长同时也是全国人大代表的重视，并将此建议带到全国人大，作为全国人大代表的建议提交，获得财政部、民政部的答复。

最后一个是物业服务收费政府指导价长期不调整，严重影响物业管理市场化的推进和行业健康发展。因此他建议建立物业费政府指导价动态调整机制，获得了“2008年度市人大代表好建议”称号。

杜长清

杜长清：在担任德城区政协委员期间，为了配合德州市建设国家卫生城市、国家园林城市，我和其他代表提出了关于提升社区管理和物业管理企业服务水平的提案并获得通过，德州市政府以政府的名义，将2012年定为“物业管理工作提升年”，随后又定2013年为“物业管理工作推进年”。

《现代物业》：您在递交提案之前，会做哪些准备工作?

林常青：我长期对物业管理相关法规进行研究，常用法律的视角观察行业问题，平时在管理企业时，遇到可能属于全行业的普遍问题便注意收集整理，之后再走访同行企业，求证这些问题是否存在。如果有行业代表性问题，就作为行业整体维权的诉求，提出相关建议。

杜长清：由于我同时担任德州市物业管理行业协会常务副会长，在做提案之前，我会通过协会召集的专门会议对会员企业遇到的情况和问题进行集中汇总，并结合自己单位工作第一线的情况，与理事单位共同研究后，就物业管理与业主权益等热点问题形成提案。

刘裕纯

刘裕纯：一是认真学习领会市委市政府的工作要求，力争突出重点，瞄准焦点，抓住热点，使得提案内容切合实际，所提建议具有可操作性，为市委市政府科学民主决策提供参考。二是调研扎实，广泛征求意见。所做提案是经过广泛深入调研后提出的，并且召开了部分行业企业负责人座谈会，真实有效地反映行业发展困境，分析问题有理有据，确保所提建议切实可行。

王兴栽

王兴栽：因为今年才刚刚当选，还没有充分的提案准备。明年会有一些提案，作为物业管理行业的政协委员，肯定希望能帮企业、帮行业来做点事情，在物业管理方面的提案会多一点。具体内容还需要经过调研后才能得出。

《现代物业》：目前已经有不少由业外代表提出的物业管理的意见或提案，但最终采纳的并不多。而业内人士提出的意见或提案又非常少，您如何看待这种情况?

林常青：由于来自物管行业的代表非常稀少，其他代表提出物业管理相关建议时，多是从一个业主、一个消费者的角度来看待问题，不仅片面，也仅限于提出问题，提不出解决建议，因此被采纳的也并不多。而来自物管企业的代表则能够从企业和业主两个身份出发来看待行业问题。

杜长清：由于缺乏专业认识，对物业管理工作所涉及的法律法规不熟悉，使得这些代表提出的物业管理方面的提案找不到可以解决的方法，因此被采纳的就比较少。而一般一个提案不仅要提出问题所在，还需要提出可行的解决办法。

刘裕纯：住宅物业管理，涉及千家万户的切身利益，更是社会关注度高的话题，因此物业管理成为每年“两会”上不可或缺的热点。但由于物业管理在我国的发展历史较为短暂，各项配套的法律法规仍在完善，加之物业管理的发展速度与业主的服务需求差距日益增大，导致近年来物业管理纠纷频发，成为社会各界讨论的焦点。而物业管理业内人士的提案较少是因为物业管理行业人员的整体水平较低，实践经验丰富，而理论研究不足。

《现代物业》：目前公众对物业管理行业的认知存在哪些误区?是什么原因造成的?

林常青：最大的误区在于对物业管理公司真正的职责范围了解得不全面，对物管公司法定职责理解认知范围扩大。所有的消费者都希望在小区里头所有的事务都由物业管理公司来承担，但物业管理公司主要的职能范围是小区公共区域。原因在于业主对物业管理法规没有很认真地了解。严格说，不存在物管公司没宣传的问题——只要有规范物管公司管理的社区，业主入住的时候会给一本业主手册，并签订前期物业管理合同、(临时)管理规约。业主不会主动看，只有出现矛盾纠纷了，物管解释的时候，业主才会注意到业主手册里的内容。

杜长清：全社会对物业管理的工作了解得少，不够全面，“物管像保姆，什么都得管”还是老百姓对物管行业的主流认识，社会对物业管理的重视程度较低。这与物管企业没能很好地正面宣传自己有很大关系，在一些地方企业和媒体之间的关系还非常紧张。

要改变这种现状，物管企业必须重视社会宣传工作。不管企业还是政府，关键就是沟通，让老百姓了解我们，能知道哪些事是物管的本职工作，哪些是帮忙的事。不能说就是让他们(业主)觉得欠了我们的人情，但最起码也能让他们理解这个人情。

“打铁还需自身硬”，社会对物业管理存在偏见，关键还在于物管企业自身的工作没有做好，工作中的疏忽或过失被媒体放大后造成不良的社会影响，例如不久前某物管公司阻碍法院进入小区执法的案例被广泛报道，原因还在于企业自身法律意识不强，企业建设有缺陷。

在企业练好内功、加强正面宣传的同时，规范行业管理，通过协会平台建立行业诚信制度，使屡屡侵害业主利益的物管企业没有生存余地，也是非常必要的工作。只有行业做到规范经营、规范管理，才能最终赢得社会口碑，形成良性循环。

刘裕纯：现实生活中人们对于物业管理的认识存在很多误区，尤其是近年来媒体和社会舆论对物业管理中存在的不合理之处和纠纷的关注，并对这些不合理的地方进行不正确的渲染，误导了公众对物业管理的正确认知。加之物业管理行业法律法规的滞后，使得公众对物业管理的认识存在偏差并导致了认识误区的产生。社会对物业管理的概念、物管企业的责任范围、物管企业和开发企业的主体区别、物业费的性质和用途等都没有明确的认识。

王兴栽：社会认为物管公司就是“一揽子”全管。这方面单纯依靠政府宣传也是不行的，需要社会全方位推动认识的提升。另外在法律诉讼方面，感觉存在一种“灰色地带”——法律上没有明确，从情理上又感觉有点过不去，有些无所适从。

如何解决要从近期、中期、远期来考虑。近期来看，首先我希望行业本身要做好自己的工作，这是前提。其次是政府政策的推动。目前在推动物业管理工作的过程中，政府部门的分工不是十分明确，比如街道这一层，其实并不太了解物业管理工作，但法规又规定了物业管理活动需要他们的监督和指导。国家制定的《物权法》、《物业管理条例》，到执行层面往往会落空。我认为政府在这方面需要有更有力的引导措施。

现在的物业管理和10年前的物业管理已经是两个不同的概念。过去以房屋管理为主，现在实际上已经纳入社会体系和城市管理体系当中，单纯靠行业自身无法实现这些功能，应该靠整个社会来推动，例如公安、城管、街道等部门的参与。从立法的角度来看，目前物业管理的立法范围过窄，实际上还只是附属于住建系统，已经不能适应行业发展。今后的立法方向，我希望能够解除物业管理“一揽子”的性质，属于社会矛盾而不是行业矛盾的，应当转到其相应的监管部门处理。这首先需要普及学习——不仅是物业管理行业自身学习，相关联的管理部门也要学习。因为物业管理涉及事务繁杂，又是民生问题，这些部门在了解物业管理方面比较消极，经常相互推诿。其次是媒体宣传。现在无锡发行的《新民晚报》已经开设了物业管理的宣传专版。

但我认为最终还是要靠立法来解决以上问题。依法学习，依法贯彻。只靠自觉不行。

《现代物业》：物业管理行业人士参与提案和立法工作对行业来说有何作用?

林常青：根据人大和政协相关的议事规则，代表的建议无论最终是否被采纳，政府职能部门都必须给予答复，这是法定的要求，不能没有理由不答复。答复的意见分满意、较满意和不满意，代表可以表示不满意。但是不管怎样，政府行政部门或供水供电等公共事业单位必须无条件地答复。这是法律赋予人大代表的权利。物业管理企业管理者、领导人参政议政，对于行业维权、使行业合理诉求得到保护，这是最好的一个途径。但是严格来说，这个帮助只是在立法层面和执法层面会有所改善。要提升或端正消费者的消费认识，还需要各类媒体正面、大面积地宣传，也需要消费者(广大业主)自觉去熟悉。

全国性的物业管理立法时间不长。从最早的1993年建设部《城市新建住宅小区管理办法》开始，2003年颁布国务院《物业管理条例》。但是，修法的周期太长。实践过程出现的问题没有及时在法律上予以调整、完善。例如网络购物已经普及，但快递包裹进入小区如何管理没有相应规定，实际上是增加了物业管理公司的工作量，还要承担包裹丢失或损坏的风险。

类似的问题还有小区噪音和光污染、外墙瓷砖脱落造成伤亡、车辆损坏丢失、车位紧张等，物业管理的法规都没有及时进行明确。这造成同类型案件审理时，法官认识都不一致。

立法太原则，不宜操作，也造成业主和企业之间理解不一致。例如交纳物业费的时间，法律规定为“入住”时交纳，有的业主理解为接楼时就交，有的则理解为搬进去住的时候再交。再如空置房管理费，实际上法律有规定产权人一定要交，但是没有很明确规定什么时间交。

我认为在促进立法(修法)方面，行业协会要发挥作用，定期不定期地把行业存在的问题，通过人大代表递交给人大，来参与立法工作。再者就是要鼓励更多的优秀企业、优秀企业家代表去参政议政，去参选人大代表或政协委员，这样才有更多的这种话语权。

杜长清：来自物业管理领域的“两会”代表参与提案和立法，虽不能起到立竿见影的效果，但对推动行业向正确的方向发展是至关重要的。在当前“两会”议题中，相比较其他行业，物业管理仍然是一个“弱势”行业——受制于物业管理属于“微利”行业的基本定位。不过，随着智能社区建设、社区文化建设的逐步提高，物业管理的重要性将越来越显现出来，政府和社会最终都会重视起来。

刘裕纯：一是利于客观反映物业管理的现状和存在的问题;二是利于政府制定政策的全面和科学;三是畅通行业的诉求渠道;四是推荐相关政策的落地和长效机制的建立。

《现代物业》：您目前最关心的行业话题或最想提出的提案是什么?

林常青：我在2016年提了一个电梯的安全使用管理的提案，作为福州市的重点提案。市政府重点督办，作为电梯行业主管部门的技术监督局、电梯检测机构的特种设备检测院以及物管行业的主管部门房管局，三方联合出台了相关的安全管理规定，明确了电梯使用人、电梯维保人的责任，以及物业管理公司管理机构的责任和电梯应急救助的相关规定。

我的下一个提案还是关于物业管理费方面的：能否委托第三方专业价格评估机构，来做物管行业成本的分析，包括用工、耗材等直接费用和间接费用。测算之后给行业主管部门提供参考，建立调整价格的依据，最终使物业管理费政府指导价调整成为常态。

杜长清：目前一些规定在执行环节会造成一定的社会矛盾。如山东省以推广小区智能化管理为目标，要求所有小区安装蓝牙车辆道闸，但实行的是业主自愿交费。物业管理公司投资了蓝牙道闸系统后，可能连成本也收不回来;如果物管要求业主必须交费购买蓝牙门禁，又会引起业主停车堵门等对抗性行为。而此类纠纷“110”出警时只做纠纷调解，并不认定业主停车堵门是违法行为。类似的还有停车占用消防通道的行为，违规的最终责任将由物业管理企业承担，而不是违章停放的业主。

(记者)现行《物业管理条例》(基本框架)是2003年颁布的，时至今日有许多不适应社会发展的地方，亟待修订，如小区停车、物业管理用房等问题。杜长清更加关注的是物业管理用房及社区经营用房。他注意到，目前法规规定的小区配建物业管理用房及商业配套用房面积，原本的比例就比较低，而在实际当中又经常受到忽略，导致物业管理和小区经营无房可用。如今小区规模越建越大，但生活在其中的居民缺乏交流互动，“老死不相往来”，社区的社交活动对融合不同民族、信仰的人群以及增进交流、提高全民社会素养就显得特别重要。如果能够提高小区经营性用房的配建比例，那么就能有充足的场所举办老年大学、开设文化活动中心、给学生下午4点半放学后提供一个集中学习做作业的环境，从而提高整个社区的生活品质。

这些内容都已经形成了提案。

刘裕纯：目前想要提的提案是关于进一步规范物业管理市场两方主体行为的建议。物业管理市场涵盖两大主体——业主和物业管理企业。随着业主服务需求和维权意识的日益提升，物业管理企业势必要规范服务行为，进一步提高服务水平，促进两者之间关系的平衡，才能缓解日益激化的物管矛盾，维护社会的和平安定，和谐发展。

王兴栽：首先，目前比较关注业委会方面的问题，希望能够完善业委会的换届选举程序。实际上这是业主自己的事情，政府应该少参与，只监督。目前落实“指导和监督”的方式是有问题的。

其次，我建议在业委会当中加入党组织的要素，强调党性、公益性，防止一些出于私心的做法。目前业委会成员带着私心参与活动的情况很普遍。

最后，业委会应该法人化。由物业管理企业管理的小区，员工上社保没有任何问题，但对于“业主自治”的一些小区，由业委会雇佣的员工，无法上社保。只要是参与劳动的人，就必须要上社保。由于业委会不是法人，所以“自治”的小区也不用纳税，产生许多纳税问题。最重要的一点在于，如果业委会管理不当，一解散就再也找不到承担责任的人，缺少了对业委会的制约措施。

2017年全国各级“两会”部分物业管理相关提案及建议全国“两会”

全国政协委员、全国工商联副主席、百步亭集团董事局主席茅永红提出关于“推动物业服务融入社区治理”的提案。他说，居委会与物管公司都是为居民服务，但在很多地方“各吹各的号，各唱各的调”，相互推诿扯皮，影响服务居民的效率。他建议，在党组织的领导下，居委会和物管“双向进入、交叉任职”，物管公司按照居委会的管辖区域来划分，居委会主任担任物管公司总监，对物业服务质量进行监督检查，协调居民与物管的矛盾;物管公司经理担任居委会副主任，不拿报酬，不占编制，带领物管人员成为社区工作人员。(《长江日报》2017年3月5日)

地方“两会”

李继朝等26名深圳市人大代表提出修订《深圳经济特区物业管理条例》的议案成为2017年深圳市第六届人民代表大会第三次会议的1号议案。建议具体包括：在街道办事处设立专门机构负责辖区内的物业管理工作(定岗定编，专人专岗);将小区的物业纠纷纳入人民调解体系;推行业主大会法人化，纳入社团法人管理体系;设立业主大会、业委会的监督机构;推行主任委员和执行秘书专业化、职业化、薪酬化等。(《广州日报》2017年1月14日)

2017年吉林省政协会上，姜艳芳、于晶华、王俪潼、张金峰、卢冶等16位政协委员联名提案，建议构建和谐物业关系。在当前业主自治意识普遍淡薄的情况下，建议政府有关部门应当切实依法发挥指导作用，引导业主尽快成立业主大会、业主委员会，帮助业主依法行使权利。同时，政府主管部门应当依法管理和监督，包括监督住宅的建设单位依法通过招投标方式选聘前期物业管理企业、根据吉林省的实际制定切实可行的住宅专项维修资金使用条件，规范物业服务收费标准等。(《东亚经贸新闻》2017年1月15日)

中国国民党革命委员会北京市委员会在1月15日举行的北京市政协十二届五次会议的全体会议上表示，作为拥有社区庞大可用资源的物业管理企业，应利用自身优势，在构建北京市居家养老体系中有所作为，参与到社区居家养老服务当中。(中国新闻网2017年1月15日)

安徽省人大代表、安徽诚和物业服务有限公司董事长凌宁建议，相关部门应当对住宅专项维修资金的使用进一步制定细则，明确和简化维修资金使用流程，方便小区居民使用。(《安徽商报》2017年1月16日)

2017年上海市两会，市人大代表许丽萍和盛雷鸣分别向大会提交议案，要求加快对《上海市住宅物业管理规定》进行修订。在两位代表的议案中，分别就小区物业管理中存在的业主大会组建与换届、停车矛盾突出、物业费收缴、维修资金管理等方面存在的问题提出了建议。(《文汇报》2017年1月17日)

湖南省人大代表彭庆光建议进一步修改完善《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》，应该明确规定开发商必须在住宅交付后一年内组织业主成立业委会，相关行政主管部门承担监管责任;应降低首届业委会成立相关标准及要求，街道社区必须将辖区内住宅小区是否成立业委会作为工作重点任务;在召开业主大会成立业委会时，一并相应成立业主监督委员会，由业主或业主委托人担任监委会主任，有建议权，可以审查所有账目及收支情况。(《长沙晚报》2017年1月18日)

在北京市十四届人大五次会议上，市人大代表、东城区东花市街道东花市南里社区党委书记杨立新与30名人大代表联名递交了《关于出台北京市老旧小区物业化管理标准和加快推行老旧小区物业化管理的议案》，建议老旧小区可分类试点物业化管理。从老旧小区中选取不同类型开展推行物业管理试点工作，探索老旧小区长效管理机制和资金保障机制。(《北京商报》2017年1月20日)

扬州市人大代表许金荣等建议：要进一步加强对业委会的管理，对建设成熟小区及时成立业委会并加强管理，对业委会成员进行定期或不定期的法规业务培训，同时加强日常管理力度;要建立业委会成员的激励机制，对业委会成员进行适当的精神和物质奖励，树立典型，发挥导向作用，以点带面推动物业管理工作上台阶;要进一步规范物管公司的管理，帮助业委会对物管公司的合理选择，让广大业主真正享受物业管理带来的实惠。(《扬州时报》2017年2月16日)

在包头市政协十二届五次会议上，包头市政协委员、内蒙古嘉祺律师事务所主任陈丽对老旧小区如何进行管理和解决收费难提出意见和建议：业主、物管和政府部门各方都要做出努力，完善物业管理品牌建设，大力发展优质物业管理企业，提高业主的公共责任意识，发挥基层组织、居委会的媒介作用。(《包头日报》2017年2月17日)

网络内容勘误：

1、2017年全国“两会”期间网络上多处转载的“全国人大代表苏珍：改革物业管理顶层设计”中使用了“苏珍在本次两会上提交”，经查证实为2014年“两会”议案，消息原载于《新华日报》2014年3月13日《破解物业费收缴难，人大代表有话要说》一文。

2、经《现代物业》编辑与《人民与权力》杂志编辑部核实，“全国人大代表蒋婉求：推进物业管理健康发展”实为发表在《人民与权力》杂志2017年第1期的一篇文章，是该刊编辑部对2016年及以前一些代表们议案的整理汇编，并非2017年“两会”期间的代表议案。

(原载于《现代物业·新业主》2017第4期/总386期)