高校物业管理的发展趋势

近几年，随着我国高校的快速发展和体制改革的不断深化，以及许多高教园区的建立和高校新校区的扩建，高校后勤社会化改革取得了很大成果。高校物业管理成为高校后勤的新兴产业，并逐步走向社会化和市场化，向物业管理体制和机制变革，受到社会的高度重视。

一、高校物业管理的特点

高校是传播文明的场所，是培养高素质人才及合格社会主义接班人的人力资源基地，其主要任务是教学科研和培养人才。高校物业是指高等学校内服务于教师和学生日常教学、科研和生活的各类建筑物及其相关的附属设施设备和场地，主要包括教学科研区、学生生活区和教师住宅区三部分，因此高校物业与居住物业和商业物业不同，是一种特殊类型的物业。

1、赢利性与公益性合二为一的特点。高校物业管理主要是以满足教师的教学科研及学生的学习和生活为主要目的。高校物业管理的突出特点就是物业的所有权者是在校的全体师生，物业“业主”主要是广大学生和教师，并且不断在变化。高校的物业管理机构作为经济实体固然要考虑经济利益，但其一切行为都要与高校培养人才、教学科研的整体目标相一致，使物业管理工作成为高校培养人才的有机组成部分，这一点是普通社会物业管理所不能比拟的。

2、物业管理机构角色复杂，管理经费短缺。高校的物业管理机构是具有鲜明事业性质的物业管理服务实体。虽然建立了物业管理体制框架，内部也实施了一系列规范物业管理制度的机制，但属于市场不完全状态，很多还在实行事业化管理，或者只在高校内部进行有限度的准企业化经营和运作。另外，高校是行政事业单位，土地的使用权是国家行政划拨，高校建设资金大部分是计划经济拨款，物业管理费用也是计划经济体制下的行政划拨。缺少对物业管理专款专用的预算方案，没有专项的维修养护资金。

3、对高校氛围的影响。从教育学角度看，高校物业管理对校园环境是有潜移默化的影响作用的。比如近年来在很多高校流行的“课桌文化”、“厕所文化”等现象正是与物业管理工作紧密相关。正是由于我们忽视了校园文化的软环境建设，一种通过观念、制度和环境所反映出来的校园精神的培养。而这很大程度上是要靠遍布于学校各个角落的物业管理单位来协助进行的。

二、高校物业管理的发展趋势

2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》(国务院令第379号，以下简称《条例》)，《条例》的颁布，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理作为城市物业管理的组成部分，其发展趋势应与社会物业管理同步，同时因其特殊属性与社会上的其他物业管理类型相比，有着不可比拟的优势和发展空间。

1、高校物业所有权与经营权分离。首先,高校物业所有权与经营权的分离，可明晰产权关系，明确产权主体，是实现高校社会化改革的前提条件。其次，高校物业所有权与经营权的分离，可明确资产管理和经营责任。实现政企分开,是实现高校后勤社会化改革的保障。

2.高校物业管理的市场化。高校物业管理企业，要建立完整的管理运行机制，脱离原来的行政管理模式，从职能管理转到经营型管理，走市场化道路，实行有偿服务。物业管理企业可根据服务项目，服务标准的要求，以及服务对象的消费层次，开展多元化、专业化、多层次的经营服务。从一些发展较好的高校物业管理企业实例看，只有按照企业化运转模式并进行科学规范的管理，才能保证高校物业管理水平的提高，使之适应高校教学、科研发展的需要，为师生员工提供一个良好的工作、学习、生活的校园环境。

3、高校物业管理社会化。高校物业管理为适应社会化大生产分工的要求，谋求更大发展，必须扩大规模，走向社会。随着全国物业管理行业的快速发展，高校物业管理作为特殊的行业，首先，一定要立足学校这个大市场，学校市场是高校后勤企业的生存之本;其次，切实保障学校教学、科研的顺利进行，为师生员工提供优质、优价和良好的服务，为学校稳定发展发挥作用的前提下，必须扩大规模，谋求更大的发展。要结合企业实际，积极稳妥地拓宽市场，充分利用高校优势，利用国家给予的优惠政策，抓住时机，大胆走向社会参与社区物业管理，努力壮大实力，为自己争取和创造更大的生存发展空间。而要做到这一点，必须打破分散管理的局面，组建一批实力雄厚，人才集中，专业技术力量强，具有市场竞争力的企业集团，创出自己的品牌，增强竞争实力，才能实现其规模效益，走上良性循环的道路。

4、高校物业管理的专业化。高校物业管理所涉及的内容较为广泛，有许多项目专业性很强。随着现代科学技术的发展，办公自动化程度越来越高。尤其是作为先进生产力代表的高校，其办公教学用房内的各种设备、设施日益先进，不但维修难度增大，而且对管理人员、专业人员的要求也较一般物业管理人员要高。为保证管理水平和必要的工具设备，仅靠校内物业管理部门很难做好。因此，引进一些专业化物业管理企业到校区管理，也是高校物业管理发展的一个趋势。如东南大学九龙湖新校区由深圳的一家物业管理公司进行物业管理。这些校外物业管理公司的介入、不仅为高校带来规范化、标准化、科学化的管理理念，使学校节约了大批人力、物力和财力，还为高校引进了竞争机制，培育了良好的校内物业管理市场，使高校物业管理行业充满生机和活力。

5、高校物业管理的规范化。作为高校的物业管理企业，应根据国家有关政策法规到工商管理部门正式登记注册，接受审核，依法经营，同时要建立一套完整的科学规范的管理制度、工作标准和服务程序，以确保企业的管理和服务质量。主动接受学校相关部门包括纪检、审计、财务部门的监督，接受全校师生的监督。高校物业管理主管部门应尽快同国务院颁布的《物业管理条例》接轨，制定具体的适合高校物业管理发展的、适合高校实际的《高校物业管理办法》，使高校物业管理有法可依，有章可循。

三、加快高校物业管理健康发展的建议

1、以人为本，加强队伍建设，多种形式培养人才。培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人员的素质，一是要利用高校的优势，向社会上招聘高素质物业管理人才，充实到高校物业管理队伍中来;二是要利用多种渠道、多种形式培养一支思想好、技术硬、进取心强、勇于开拓、有敬业精神的物业管理骨干队伍;三是引进竞争机制，加强考核，采取现代企业通行的竞争上岗制度，优胜劣汰，建立一支动态、稳定的高素质物业管理队伍。

2.强化培训，为师生提供优质服务。高校物业管理属于劳动密集型服务行业，企业中百分之八十员工是操作层面的员工。这些员工素质的好坏、业务能力的高低，直接影响到物业管理的质量。所以决不能忽视操作层员工的岗位培训。把实际操作的经验，变成理论文字传输给员工，有针对性地开展各种专业培训，用良好的服务，为师生创造优美舒适的工作、学习环境。

3、提升高校物业管理人文品位，营造良好的文化氛围。高校物业管理处于高校这个特定的环境，受其浓厚的文化底蕴影响，决定了其价值取向应服从于高校“教书育人”的大目标。因此，高校物业管理要强化“服务育人”的管理理念，确立“服务求生存，效益求发展”的经营理念，树立“诚信、创新、拼搏、向上”的企业精神，用良好的服务提升高校物业管理的科学内涵和人文品位，营造良好的有文化特色的高校物业管理氛围。

4、实施ISO9001质量体系认证，打造品牌。高校物业管理企业要在竞争中求生存、谋发展，就要有良好的质量保证。实施ISO9001质量体系认证，是遵循国际惯例与国际接轨的需要。通过引进ISO9001质量体系，在员工中树立质量意识，通过科学的管理手段，提高服务质量，提升服务水平，以服务求生存，以质量求发展，树立自己的品牌，以优质的服务，科学的管理，良好的信誉，规范的行为，赢得广大师生的赞誉。

参考文献:

[1]苗凤.高校房产物业管理之我见.中国成人教育，2006年9月.

[2]李宝永.试论高校物业管理应注意的几个问题.行业管理.2007年3月.

[3]张东升.浅谈高校后勤及物业的发展趋势.深化改革.2005年第6期.

(原载于《现代物业·新业主》2007年第11期)