化解物业收费难

住宅小区物业费收缴难，在各地是一个普遍现象，据不完全统计：新建小区相对好一些，物业费收缴率基本能达到85%以上，旧小区一般只能达到30%左右。由此而引发的矛盾和纠纷屡见不鲜，导致恶性循环，以至于物业管理企业最终只能放弃小区物业管理，被弃管的小区则又陷入更加混乱和恶劣的环境中。这种局面是业主和物业管理企业都不愿意见到的。

那么物业收费难究竟由什么原因造成的，又有什么办法化解呢?笔者做一下粗浅的探讨。

一、物业管理收费难产生的原因

1、住宅小区房屋建筑质量有缺陷，小区配套不齐全，遗留问题多。原开发建设单位或房屋出售单位往往采取消极拖延和回避不解决的做法，逃避保修期内维修责任，现管理单位无法也无力解决，加之建管不分，业主把这些怨气都撒到物业管理企业身上，绝大多数业主最直接的方式就是采取不缴物业服务费的方式进行维权。

2、物业管理企业的管理和服务不到位。部分物业管理企业错误地将自己凌驾于业主之上，忽视业主的权益。不能严格按照物业管理服务合同的约定提供服务。物业服务水平低、服务质量差、服务态度不好、服务不及时等,甚至个别企业管理态度粗暴，管理手段恶劣，只收费不服务，同时也不公布物业服务收支情况，业主们不清楚物业服务费用都花到哪里去了，业主有意见。

3、业主缺乏理性消费意识。业主没有树立物业服务是商品的意识，以种种理由不交费。物业服务属于公共性服务，不能因为某一个业主不需要物业管理企业的绿化服务，而砍掉属于他自己的那块绿地。也有个别业主素质差而不交费。

4、业主的经济收入偏低，难以承受，无力交费。特别是在一些旧小区或回迁住宅小区的业主，有的属于特困户，有的属于低保户，物业服务费对他们来说是一笔大开销。

二、化解物业收费难的措施

1、建立“三位一体”的政府监管机制。有的住宅小区房屋没有综合验收，就入住了，这就造成了业主和物业管理企业的矛盾。因此要加大物业前期房屋及配套设施质量监管力度，把好房屋质量验收、综合验收、物业承接验收这三关，质量验收、综合验收、物业承接验收这三关相互联系相互制约，有一关不合格坚决不能办理业主入住手续。只有这样才能把开发建设期间遗留下来的问题减少到最低程度。规范前期物业管理活动主要是进行前期物业管理招投标，实现建管分离，完善物业承接，落实开发建设单位保修期内责任。

2、建立质价相符的定价机制。物业费合理的收费机制没有建立起来，突出表现在：开发商没有按照物业服务成本构成来确定物业服务收费价格，为了促销，而是向购房者承诺很低的物业服务费用标准，然后再暗中补贴给自己的物业管理企业。开发商的这种做法的弊端是：首先惯坏了业主，在业主眼里感到物业服务费就应当是这个标准，殊不知有几个物业管理企业给自己的职工交了“三金”，殊不知保洁、保安人员的工资低得不能再低了。其次，扰乱了物业服务价格市场。将来前期物业管理招投标时，中标的物业管理企业的报价，开发商能接受吗?即便开发商接受了，购房者能接受吗?第三，给今后的管理带来隐患。开发商给自己的物业管理企业补贴，不是永久的事情，如果补贴没了，物业管理企业亏了、撤了，其他的物业管理企业按照原收费标准敢进来管理吗，想涨价业主能同意吗?其实归根结底是质价相符的定价机制没有建立起来。建立质价相符的定价机制，就是要根据小区的规模档次和业主对物业管理的要求，客观地进行成本核算，自然价格就出来了。但是，目前大多数地区的物业服务收费标准还是执行政府指导价格，由政府相关部门明确各类物业服务收费的上下限标准，由业主和物业管理企业在上、下限标准范围内确定具体费用标准。应尽早改变这种现状，建立质价相符的物业服务费定价机制。

3、建立规范物业管理企业管理与服务的长效机制。这是一项长期工作，首先应当通过三种手段规范企业的管理和服务。让行政手段砍掉一批，就是对于不符合企业设立条件的，有严重违规行为的，坚决取消资质;让业主炒掉一批，对于物业服务不到位，业主不满意的物业管理企业，业主们坚决“炒鱿鱼”;让市场淘汰一批，就是管理规模小，管理成本高，不具备竞争实力，自然就被淘汰了。其次要监管好物业服务合同签订，利用共用部位、共用设施设备经营收益、公开物业服务收支情况、退出物业管理项目等几个环节，维护业主和物业管理企业的权益。第三，行政主管部门逐步建立物业管理企业诚信考评体系，积极扶持规范的物业管理企业占领更大的市场份额。

4、建立业主履行义务的引导机制。业主意识觉醒之时，正是物业管理市场成熟之日。首先要通过建立和完善业主委员会工作指导制度，发挥业主委员会作用方面进行引导，其次通过宣传途径进行引导，第三，通过业主之间的权益侵害加以引导，不交费的业主实际上侵害了交费业主的权益。

5、建立关注弱势群体的保障机制。政府应当采取像供热费减免的方式，照顾特困、低保户，这部分弱势群体的物业服务费用应由政府列入预算，物业服务的部分费用由政府给予补贴。

6、建立物业管理企业的维权机制。目前，物业管理企业诉讼业主不交费的案件占物业管理起诉案件的80%以上，从法院的判决结果看，几乎近100%的物业管理公司胜诉。但是诉讼金额少，诉讼成本高确是事实。有关部门能否集中受理，降低诉讼费用，是一个值得商榷的问题。

化解物业收费难问题，规范物业服务收费，建立质价相符的收费机制是物业管理活动中的一项系统工程，需要政府、企业、业主多方面的共同努力。只有在政府加强监管，物业管理企业提供质价相符的服务，业主理性消费相结合的前提下，才能创造宽松和谐的小区环境。

(原载于《现代物业·新业主》2007年第12期)