水费公摊过高的成因

在蒙自县城，很多老小区和2006年前开发建设的部分小区，因设施建设时没有做到水表到户，长期以来由物业服务企业代收代缴水费。但由于种种原因，这些小区水费严重空损，公摊费长期居高不下，导致业主怨声载道，纠纷不断，扰乱了社区乃至社会的和谐安宁。由于物业服务企业承担水费的代收代缴，因此，业主拒绝缴纳水费乃至物业管理费的行为，已成为困扰物业服务企业正常运营的难题之一。

为什么水费公摊长期居高不下，成了困扰物业管理的难题呢?笔者就此问题总结有以下原因。

原因一：开发建设单位在建设开发阶段，为了控制建设成本，要求供水单位只开设总户，压价选择供水管网设施材料，或建筑安装时不规范操作等，造成使用不久，供水管网普遍存在跑、冒、滴、漏现象，跑失的水量当然造成水费公摊的提高。

物业服务企业发现供水管网跑、冒、滴、漏并告知开发建设单位，敦促其尽快解决，开发建设单位便以搪塞等方式拖过保修期，等待维修资金解决。可是，维修资金真的能解决这一问题吗?事实是：很多老小区还没有筹集维修资金;新建小区即使有了初始筹集的维修资金，因政府职能的统筹专户统管，以及业主到业主委员会对维修资金的使用不清楚、不理解等因素，难以收齐。总之，管网坏了，物业服务企业无权直接动用维修资金，只能任其发展，小修就由物业服务企业出钱承修，甚至有的中、大维修都由物业服务企业垫资维修或等上一段时间才能解决，有的甚至到至今尚未解决。

为此，笔者曾找过开发建设单位，做过多方面的工作。但开发建设单位认为建设开发时供水单位未作明确要求，同时已过保修期，他们不应承担责任。与政府职能部门协调动用维修资金，因前述原因而毫无结果。如蒙城名洲小区，招标竞标时说有维修资金，结果根本没有。前任物业服务企业4年多来通过发改委职能审批收到的设备维修费14万多，只剩下5万多。而该小区如改造地下管网实现一户一表的一次性供水，经预算得要100多万元。与业主沟通，有的说要开发建设单位出钱改造;有的说要供水单位出钱改造，有的还说要物业服务企业负责出钱改造或找政府解决……总之不应业主出钱。而供水部门的说法是：“当初项目开发时，要求建设单位一次性开户到位，而建设单位却为了考虑经济利益——省钱，政府领导给供水部门一个电话‘人家是来为我们当地搞投资，不管怎么样就得要供水’……”。

原因二：小区内业主或使用人的市民道德意识差，偷用水，造成水费公摊升高。他们是怎么偷法呢?小区先是一小部分业主或物业使用人把水龙头开至很小形成滴注以桶盛接，自家水表不产生水的计量导致水费公摊升高，其他业主反对无济于事时，也跟着学做起来。如此一来，越来越多的业主住户都这样做，水费公摊就更是逐渐增高。

原因三：一些小区在开发建设验收移交时把关不严。按有关政策法规要求，物业竣工验收移交时，要有水管网竣工验收图，当有关职能部门验收合格后，须移交一份给物业服务企业便于实施物业管理服务。笔者所承接的十多个小区中，现有8个小区没有水管网竣工验收图，甚至有5个小区没有任何竣工验收图。以笔者承接的蒙城名洲商住小区为例，竣工至今已经5年多了，水费由当地的2.22元/立方提高到5.90元/立方。地下水管网据说全是铸铁网，当笔者2008年竞标接管时，据前任物业服务公司介绍没有详细的给排水施工图和竣工管网图。我们接管后，派工程技术人员实地考证，地下铸铁管网锈坏漏水较为严重，需要进行大修或改造，但无管网图无法实施大修施工，全改造又无这笔庞大的经费来源。

原因四：业主水表坏了，既不同意校表或换表，又不同意物业服务企业确定的水费标准。将他往常规性用水计量收，不同意，给他比常用计量少收，也不同意，造成这部分水费或公摊给了其他业主，或无人缴纳由物业服务企业亏损贴交。

原因五：供水企业的停水或维修停水等造成管网空载而又再次供水，即造成供水挤压空气充当用水计量，而计费也是导致水费公摊增高的原因之一。

原因六：供水企业在项目开发前计划用水量小，现随着住户增多，水压小不够用而进行供水量增大改造后，水压大，而水管网原已坏掉和一些水网设施与水压大而不相配用，更加导致水量流失严重，水量空损越摊越高了。

以上原因的结果，吃亏的是业主，矛盾怨恨归结给物业服务企业，构成困扰物业服务企业的一大难题，造成不良的社会影响。致使物业服务企业工作干得再好，也因公摊水费过高，使业主难以理解而抹煞了物业服务企业的一切业绩。因此，笔者想就此问题谈谈个人见解及想法。

一、建设开发单位应强化责任感

建设开发单位肩负着社会使命、经营使命，应追求高服务性价比、高服务质量比，顺应前进时代的需求。希望一味追求经济效益而忽视其品质战略的建设开发单位，要正视法规政策、道德行为来规范自己或要求自己，应踏实服务，不做偷工减料、缺乏道德品质的事。能正直、勇敢、有理想、有抱负、有行动力地勇于承担起过失，保证建设开发项目的高质量，避免对业主造成身心的伤害。

二、供水企业应坚守职业本能

一个国有服务企业，有供水相关法规规范了供水行为，在工作中不操守职业道德让开发建设单位以有政府这一保护大伞而随意放行的行为，就是一种不坚守法规原则。如果严格把关，一次性供水到位，哪有今天的结果，哪会等百姓(业主)上访。现在改造(指本文列举蒙城名洲)，经初步预算要近100万元，业主不认帐;开发建设单位说已过保修期不认帐;加之又无专项维修资金。希望供水企业今后应遵守法律法规，严格执法，保证百姓的利益不受侵害。

三、百姓(业主)树立自我道德意识，是对自我负责

市民不规不矩，试图占小便宜的道德意识，影响邻里间安宁和谐，既害自己又害他人，应坚决杜绝。对于供水消费公摊高，要正视现实，尽力找到可以解决实际问题的办法，才是长久之计。百姓还应明晓事理，分清责任，依法维权，否则，利益受损的只能是自己。

四、政府部门抓政绩，忽视小环节的后果

蒙自是州政府2003年回迁开始新兴开发的城市，为了招商引资，大搞开发建设。初期，只要有建设商前来投资，政府出面扫除一切屏障，网开绿灯。笔者文中列举的蒙城名洲等小区二次供水造成目前公摊水费居高不下的恶果，显然就是政府只要政绩排头，未考虑业主的经济利益损失及社会矛盾发展的恶果。仅就蒙城名洲小区而言，现6万多平方米建筑面积，近900户住户，正常时用水量3,000多立方，逐年逐月增长，现高达9,000多立方，2.22元/立方的标准水价因公摊变为了6.00元/立方左右，这是一个不可核算的损失数据啊，叫百姓(业主)怎么不有怨气呢? 希望政府部门能够摆正位置，不为经济利益所驱使，以百姓利益为一切，以社会和谐安宁为宗旨，依法治市，促进小康社会建设，提高人民生活质量，保证百姓安居乐业。

五、物业服务企业应据理力争

水费公摊从本质上讲与物业企业毫无相关。为什么呢?《物业管理条例》第四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”。而物业服务企业在服务过程中，一切从方便业主出发，无偿为业主代收代交水费，而因水费公摊，业主认为不合理就拒交，供水单位却强硬要求物业企业所服务小区按月足额准时交纳，物业企业只好垫资交纳，最终造成第一亏损原因;第二亏损是物业企业在代收代交服务过程中需要大量人力和笔墨纸张等财力;第三亏损是业主拖延时间交纳水费，物业企业无权收取滞纳金，供水企业便以不按时交水费要收滞纳金而抵除物业企业应获取的报酬等。对此，物业服务企业应据理力争，分清职责，不能一味迁就而使企业形象受损，也希望政府主管部门能给予更多关注，使问题能得到合理解决。

(原载于《现代物业·新业主》2008年09期)