物业管理中的权利义务关系

《物权法》避免使用了《物业管理条例》中“物业管理企业”一词，而是以“物业服务企业”称之。这在概念上更加明确，一方面与《物业管理条例》中的“物业服务合同”保持一致，另一方面明晰了物业管理活动中，物业服务企业提供的是服务，避免因为使用“管理”一词而造成物业管理公司对所进行的管理活动到底是履行合同义务还是行使职责的理解上的模糊，更好地强调了作为合同双方当事人的平等地位。

在物业管理关系中，存在着双重法律关系。一是业主之间的关系，进而言之是个别业主与全体业主之间的关系，这是业主之间基于建筑物共用部分的共有权而形成的所有人之间的关系。在物业使用过程中会出现个别业主的个别权利与全体业主的整体权利的冲突。在此情况下，业主个别权利的行使要服从或不得影响业主整体权利的行使。二是物业公司与业主之间的物业管理合同关系。在物业公司和业主之间的关系中，包括物业公司和个别业主的合同关系，如代收水电费、为个别业主提供特殊服务;还包括物业公司和全体业主的合同关系，如维持共有部分的使用功能和使用秩序，维持小区安全、卫生和绿化等。

实务中的物业管理合同基本上是全体业主与物业公司之间订立的合同，即物业公司是受全体业主的委托，为了全体业主的利益而处理物业管理事务。现代物业管理是基于某一共同所有和使用的物业管理而产生的，它维护的是某一特定范围物业的个数或众多所有权人的共同利益，即使是对由所有权人专有的建筑物专有部分的管理，也主要是出于对全体所有权人的公共利益出发。如果没有这种公共利益，对物业的管理完全是物业所有权人的私权，并不必要由超脱于所有权人之上受所有权人共同委托的物业公司去行使这种权利。物业管理权所要谋取的利益也主要体现为公共利益。

《物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

《物业管理条例》第三十五条，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

《物权法》明确将物业服务合同定位为委托合同，便于业主通过对合同内容的约定，明确双方的权利义务，将其所区分所有的物业交由物业公司进行管理。实际上也就是业主将其部分管理权让渡给物业公司，实现所有权与管理权的分离。当然，管理权让渡的程度界限由双方约定，是物业服务合同的内容，实际上一般不会是管理权的全部。

我国《合同法》对委托合同的定义为“委托合同委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务合同。”在物业服务合同中委托人为业主，受托人为物业服务企业或者其他管理人，委托的内容为受托人向委托人提供服务，即对物业进行管理。

物业服务合同是一种特殊的委托合同，具有以下特点：

1、物业服务合同是综合性的委托合同。其涉及到的委托事务不仅仅是某一项，而是多项。如，小区的绿化、环境卫生、治安、公共设施的运行及维护等事项。在这种综合性的委托合同中，包括承揽、保管、服务等多种性质的委托关系。

2、物业服务合同是有偿且双务性质的合同。物业企业接受委托管理小区的物业是收取费用的，因而是有偿合同。业主的主要义务是支付物业管理费，而物业企业的主要义务则是履行管理与服务，合同双方当事人互尽义务。

3、物业管理合同的标的是行为。物业管理合同的标的并非不动产本身，而是对不动产及其附属设施的管理服务行为。

对物业进行管理的权利基础为物业管理权，物业管理权为业主所有。为了处理物业管理事务履行合同内容，物业公司有必要获得业主的委托，据此才能从事与物业管理有关的事实行为和法律行为，前者如保安、清洁等，后者如代业主行使物上请求权等。没有这种委托，物业服务企业就无法获得这种专有的物业管理权，就无法从事物业管理行为，履行合同内容。

物业管理服务的具体内容可以分为三个方面：从物的角度而言，物业管理包括对物业及其附属设施的维护、保养、修缮等事项;从社区环境的角度而言，物业管理包括小区的保安、清洁、绿化等事项;从物的利用秩序的角度，物业管理包括阻止物业使用人对自用部分进行危害整体利益的使用行为和阻止业主对共用部分进行妨害他人利用的行为等事项。

从对物业利用秩序的管理而言，这里的管理表现为物业管理企业对业主及其他物业使用人的管理，且表现为物业管理企业有权禁止业主的某种行为或要求业主履行某种义务，比如阻止破坏承重墙的装修，要求业主将垃圾放置于规定的地点等。这里是受托人管理委托人，似乎使物业企业有了一种类似于行政管理的权利。但实际上这里的管理权仍然源自于业主的授予或同意，是业主授权物业企业代表全体业主维护整体利益和物之利用秩序，相当于业主自我约束行为或自律管理。

虽然我国目前各地的地方性法规将一些具体事项规定为物业管理企业的强制性义务，但是这种规定不可能非常具体，对于物业管理服务的具体义务，还是应当由业主团体与物业服务企业在合同中明确约定。

在物业管理的实践中，物业管理服务合同中约定的应由物业管理企业承担的义务主要包括以下5方面：

1、物业的验收接管义务

按照我国立法规定，在开始出售商品房或公有住房之前，房地产开发企业就应当制定物业管理方案选聘物业管理企业并签订物业管理合同。被选聘的物业管理企业应完成物业的接管验收工作。这种在物业区域内的业主委员会成立之前由房地产开发企业选聘物业管理企业所实施的物业管理，称之为前期物业管理。

实施前期物业管理的企业必须履行的一项重要义务就是接管并验收物业。在物业区域的业主委员会成立之后，如果解聘了实施前期物业管理的企业，则该企业应当将物业及其相关资料移交给业主委员会新聘的物业管理企业。

如果物业管理企业未能认真履行接管验收物业的义务，没能够发现问题，给后来入住的业主造成了极大的不便和损失，物业管理企业应对此承担相应的民事责任。

2、房屋装修装璜施工的管理义务

装修装璜施工管理可以划分为两部分，室内装修施工管理和建筑物装璜施工管理。物业管理企业所实施的施工管理只是针对事关物业小区卫生、安全等公共秩序的事项，至于装修装璜质量等只关系到承揽合同一方利益的事项，应由各个业主或业主团体自己监督管理。

3、建筑物及其设施的保养、维修义务

该项义务应在物业管理服务合同中明确约定，一般包括日常保养、定期检查、定期维修与临时维修等内容。除非另有约定，物业管理企业的保养和维修义务只针对物业小区的公共部位和公共设施，不包括业主的专有部位和专有设施。专有部位应由业主自行负责维修，当然，业主在需要保养和维修时也可以临时委托物业管理企业维修，费用由业主自行负担。

4、物业小区的环境管理义务

物业小区的环境是包括园林绿化、卫生保洁在内的各种因素的总称。物业管理企业未按照合同约定履行园林绿化和卫生保洁管理义务的，属于违约行为，应承担违约责任。没有造成物业小区内的财产损失的，可以减少赔偿费用支出;已经造成财产损失的，如因物业管理企业的疏于管理致使树木花草死亡的，应承担赔偿责任。

5、物业小区的安全管理义务

该项义务包括物业消防管理和小区治安管理。物业管理企业是否应承担社区安全管理义务由业主团体与物业管理企业在合同中约定。如果物业管理企业未依合同约定履行管理义务，应承担继续履行义务、返还相应物业管理费用、赔偿损失等民事责任。

要将物业管理费的收取与物业管理人获取的报酬区别开来，物业管理费是全体业主交付的用于物业管理的资金，其所有权归属于业主;物业管理人获取的报酬并不是基于物业管理权(物权)产生的利益，而是基于委托合同(债权)，基于管理行为而获取的利益。

可见，既然物业管理是一种民事合同行为，那么每个具体的物业管理服务合同的具体内容完全由双方当事人自行约定，可以将上述各项义务的全部或部分明确规定为合同的条款，也可以合意约定超出上述各项义务的合同权利义务。在物业管理合同有明确条款的情形下，双方应依照合同享有权利、履行义务，并承担不履行义务时的责任。当然，合同双方当事人仍应当根据物业管理合同的性质、目的以及交易习惯履行各种附加义务。

(原载于《现代物业·新业主》2007年14期)