为“弃管”小区管理亮招

近年来，房地产业蓬勃发展，物管住宅小区也在逐年增加，伴随着《物权法》及《物业管理条例》(修正案)的深入实施及广大市民法律意识和维权意识的觉醒，小区业主与物业公司间的矛盾纠纷事件也在增多。尤其是业主投诉物业公司撤离小区后园区内没人管理事件一直居政府主管部门和各媒体投诉事件的首位，妥善解决这类问题应当是改善住宅小区物业管理、创建和谐社会的当务之急。

“弃管”住宅小区业主反响强烈

沈阳市铁西新区某小区业主张先生投诉说：“我们小区物业公司根本不管事，就知道收物业费。园区内垃圾没人清理，煤气没开栓没人过问，房产证未办下来没人替我们操心。现在我们小区全体业主准备依法炒掉物业公司。”沈阳市沈河区某小区业主陈女士投诉说：“我们小区的物业公司‘撂挑子’撤走了，园区环境卫生差，树草绿化无人整理，小区内安全隐患多，乱得一团糟。大家急死了，不知道该咋办?”

物业公司撤离住宅小区后，园区内往往会出现诸多问题。

问题一：车辆乱停乱放

家住沈阳市大东区某小区业主曲先生说，目前小区物业公司被炒掉了，现在虽然不交物业费了，可是小区内车辆随便出入，乱停乱放没有人管。特别是在晚上车辆报警器一响就是一宿，让人根本无法入眠。

问题二：垃圾乱堆乱扔

一些小区的物业公司撤走后，园区内垃圾处于无人清理状态。家住沈阳市和平区某小区业主董先生说，自从物业公司撤走后，居民垃圾随便扔，也没人清扫。有的居民干脆就从窗户向外扔垃圾，园子里、树木花草上到处都是垃圾。“以前有物业公司时，都是物业人员收拾，现在没有物业公司了谁管啊?真是让人担忧。”

问题三：煤气不开栓、房产证不给办

家住沈阳市铁西新区某小区业主张先生反映：以前有物业公司时，整个园区煤气从入住时就没给开栓，房产证就更不用提了。一到物业公司询问，物业公司就说，等验收完了就给办。现在业主委员会要把物业公司炒了，可是物业公司没了，这些事儿我们找谁去呀?

问题四：安全防范隐患多

沈阳市大东区某小区业主李先生介绍说：我们居住的花园小区过去是封闭式物管小区，园区内外有智能化监控防范系统，物业公司的保安员实行24小时园区安全巡视，外来人员进入小区要严格审查登记，小区内很少发生车辆受损、财物丢失现象，业主们离家放心、睡觉安稳。物业公司因亏损撤离园区后，情况就变了。监控系统形同虚设，外来人员随意出入无人管，园区内成了开放式的自由市场，卖粮菜的、收废品的、收家电的、推销产品的接二连三，园区内财物丢失、车辆丢损事件时有发生。业主们都为园区的安全忧心忡忡。

小区“弃管”难题亟待解决

物业公司与小区业主之间似乎存在着永远不可调和的矛盾，一方面是小区业主为垃圾清运不及时，绿化、保安工作不到位等原因而拒绝交纳物业费;另一方面物业公司却叫苦不迭：“大家都不交物业费，我们拿什么去管理美化园区，怎样去维护好园区的安全呢?!”这种恶性循环的现象一直困扰着沈城小区业主和物业公司，严重影响着沈城的社会和谐。

物业公司撤离小区后，小区应当如何管理?是当前摆在市民面前亟待解决的新问题。这一问题也引起了沈城居民、物业公司以及相关政府部门的关注和高度重视，并在积极探索并尝试解决问题的新办法。

招法一：业委会取代不尽责的物业公司

位于沈阳市铁西新区南滑翔路25号的精典家园小区共有两栋楼、72户业主，是1998年竣工入住的。自业主入住后，小区一直有物业公司管理。可是由于物业公司管理工作不到位，业主们意见很大。很多业主家的屋顶漏水，找到物业公司后却得不到及时修理解决。从2005年开始，就相继有1/3的业主拒交物业费，这样更加剧了物业公司与业主之间的矛盾。物业公司总是以收不上来物业费为由始终没给业主维修。2005年末，有着50年党龄、已经73岁的小区业主沈素娟大娘，帮着物业公司挨家挨户收取物业费，共收取物业费25,000多元，在交给物业公司后的两个半月，也就是2006年3月中旬，物业公司在没有通知业主的情况下突然弃管，撤离了小区。对此，业主们非常气愤。

2006年3月21日，沈城的天气还很冷，小区全体业主在园区内开会，选举出了11名业主委员会成员，其中有10名是共产党员。全体业主还就“物业公司走了，是再找一家物业公司还是业主们自己管理园区?”等问题展开了热烈讨论。讨论的结果是，业主们一致赞同自己管理园区。

经过有关部门的批准，小区业主委员会由业主沈素娟和已退休的原沈阳中兴大厦家电部经理刘淑华等11人组成。业主委员会成立后，办的第一件事就是向前物业公司追要回来了7万多元的维修资金。在追回这些钱的过程中，上了年纪的业主委员会成员竟然跑了40多趟。业主委员会为业主们维修房屋，对整个大楼进行粉刷并重新做屋面防水，将物业费由原来的每平方米8角钱降到5角。同时规定，业主委员会成员为小区工作不领报酬，帐目定期公开，接受全体业主监督。

在业主委员会主任沈素娟的带领下，小区雇了5名工作人员，负责园区保安和保洁。这样一来，小区变得漂亮了，房屋也修好了，业主们的土地证在业委会成员的办理下也发到了业主手中。小区业主们自愿交纳物业费，园区内出现了和谐互助的气氛。通过一年多来的实践，业主委员会成员的工作感动了业主们，甚至有的业主提出了要给业主委员会成员一定报酬，并开玩笑地称：如果不要报酬就不交物业费了!对于业主们提出的报酬问题，沈素娟说：“我身体不好，但这里是我的家，只要把这里当成自己的家，工作就一定能干好，我就是要专门操心不要钱，我觉得物业公司和业主不应该是对立关系。”

招法二：接管“弃管”小区得用妙法

沈阳某物业公司2006年3月接手一个物业“弃管”小区，经过一段辛勤劳动，取得了成果。用这家物业公司丁经理的话讲：“一般物业公司都不愿意接手弃管小区，因为遗留问题太多，不好管理。”而治理这样的“弃管”园区应当采用妙法。

一是治理园区车辆乱停放，就得划位管理。该小区当时198户业主中有42家有机动车，但每天停放在小区内的车辆有80多辆，很多都是外来车辆。物业公司就给每户有机动车的业主印发了一张汽车出入卡，划定了停车位，只有持卡才能停放在小区内指定车位，并责成保安员严格管理。这样就控制了外来车辆随意进入园区，保证了园区居民行走安全，维护了广大业主的合法权益。

二是治理多门出入，就得设法保安全。原来该园区有三处大门出入，人员随意进进出出，很不便于安全防范。经业主大会同意后，物业公司申请了维修资金购买了一个新大门，并将原来的两处旧的破损门修好。变过去三处门都开为只开一处新大门供居民出入，而平时另两处旧大门不开，仅作为消防通道，另外还把小区外围墙加高了80厘米。这样既便于物业公司管理监控，又有效保障了园区业主的生命财产安全。

三是治理垃圾乱堆扔，就得随倒随清。“弃管”小区一般园区卫生都很差，花草树木由于没人护理大部分会枯死，垃圾桶臭味难闻，居民倒垃圾都不愿意靠近扔。物业公司就将园区卫生、绿化划分成责任分管区，落实到保洁员和绿化员，进行随时维保;并更换了一批破损的垃圾桶，设定了指定垃圾堆放处，每天上午下午定时有保洁员清理，有效维护了园区绿化，保护了园区环境卫生。

招法三：“四位一体”专克物管难题

物业公司与小区业主这对“冤家”看上去似乎永远都是一对不可调和的矛盾对立面。然而在沈阳市铁西新区鸿凯花园小区，物业公司、业主委员会、社区委员会、管片民警(俗称：“四位一体”)之间竟能携起手来共同把园区管理得井井有条。

该小区现在已经形成了一个不成文的规定——每月第一周星期四下午，物业公司、业主委员会、社区委员会、管片民警四家单位都会如约坐到一起召开例会。每次例会大家都把前一段时间园区业主们的意见和要求以及小区内出现的各种矛盾归类，大家共同研究解决的办法，通报问题解决情况。这样的例会已经坚持两年了。

该小区临街有一趟门市房，有网吧、洗浴中心、洗车场、超市等，前段时间，这些门市房的业主们为了方便，悄悄地在园区内开起了“后门”，给园区内安全管理带来了隐患，园区内业主意见很大。在四方联合例会上一公布，物业公司、管片民警、社区委员会、业主委员会达成一致，决定给这些门市房后门安装上铁栅栏，并且还要上锁。一天，四个部门的工作人员都到了场，在民警和协勤人员的协助下，园区业主和物业公司工作人员把事先准备好的铁栅栏挨个给门市房的后门安上后并上了锁，几年没有解决的问题一上午全解决了。园区业主张大伯见此情景高兴地说：“有了这些铁栅栏，我们就不担心小区进贼了”。

该小区的物业公司也曾是“二手”接管的物业公司，接管时，由于前期小区物业管理遗留问题很多，业主与物业公司间的矛盾隔阂很大，物业收费率仅为30%，物业公司步履艰难，经营上难以为继。小区“四位一体”管理模式的创立，为物业公司搭建了与园区业主们密切沟通的桥梁，创造了起死回生的机遇。在业主委员会、社区委员会、管片民警的大力支持和配合下，物业公司做出了许多超值的物业服务业绩，深得广大业主的理解、信赖和支持，物业费收缴率一跃达到70%以上。

两年来，沈阳市铁西新区鸿凯小区所创建的“四位一体”小区管理新型模式已经取得了可喜效果，并得到了园区业主们的认可。对此，沈阳市房产局及沈阳市小区管理办公室也给予了充分肯定，并且已将该小区创建的“四位一体”小区管理的新模式向全市住宅小区推广。

住宅小区物业管理应纳入规范化管理轨道

通过对“弃管”住宅小区管理问题的调查和探讨，笔者认为：百姓安居才能乐业。住宅小区的和谐是整个社会和谐的基础，住宅小区和谐也是社会和谐的窗口，没有住宅园区的和谐安定，就没有全社会和谐稳定。当前，改善“弃管”住宅小区管理，提高百姓生活质量，是市民普遍关心的热点问题，是关系到社稷民生的大事，同样也是创建和谐社会必不可少的重要内容，应当引起全社会关注和各级政府的高度重视，必须加大力度认真解决。目前，纵观沈阳市“弃管”住宅小区管理情况，大致有三种管理类型：

第一有炒掉物业公司，业主自管小区的。从小区业主委员会取代物业公司自管小区情况来看，许多小区业主委员会成员大都是退休后上了年纪的老年人，他们不辞辛苦为小区居民义务服务，其精神固然可嘉，可是让这些本该安度晚年的老人义务承担起小区物业管理的责任，毕竟不是长久之计。小区的物业管理还是应该走出一条规范化发展之路。

第二有原来物业公司撤走，新的物业公司接管小区的。从原物业公司撤走，新的物业公司接管的住宅小区情况来看，在小区物业管理方面虽然在一段时期内会有新的起色，但是受物业公司单一管理、缺乏多方面的紧密配合的局限，因而物业公司很难与广大业主想到一块，融为一体，实现双方长期互助共赢。

第三有变物业公司单管为多方联手共管小区的。从变物业公司单管为多方面联手共管的住宅小区情况来看，这类小区管理有利于及时反馈广大业主意愿和信息，维护小区业主的合法权益，实现物业公司与广大业主间的和谐共处，赢得业主满意;有利于物业公司根据小区业主生活需求充分发挥服务优势，改善和提高居民生活质量，创建美好家园;有利于业主委员会、社区委员会、管片民警、物业公司围绕建设美好新家园的大目标，多方联手、通力合作、相互制约、相互沟通、相互支持，发挥整体管理优势，实现住宅小区管理发展规范化，促进整个社会和谐。

因此，笔者认为，沈阳市所推行的住宅小区“四位一体”的管理新模式，是在新时期住宅小区物业管理规范化建设方面的有益的新尝试，显示出了优越性，这种模式适用于住宅小区管理，尤其适用于“弃管”住宅小区管理，是当前和今后一个时期创建和谐社会中值得借鉴和推广的住宅小区物业管理新模式。

(原载于《现代物业·新业主》2008年6期)

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