构筑业主权利的新防线

2004年10月22日十届全国人大常委会第十二次会议审议了《物权法(草案)》。一时间，法学界乃至社会上兴起一个讨论《物权法(草案)》的高潮。物权法的制定之所以受到如此普遍的关注，主要因为它是调整主体对财产的占有支配关系的法律，是人们从事社会经济生活，取得或处分财产的最基本的法律规则，它与我们每个人的生活息息相关。

物权法的立法历程

物权法的起草是从1998年开始的。1999年10月由梁慧星教授负责的社科院物权法课题组，完成了《物权法(草案)》的建议稿。2000年底，中国人民大学的王利明教授负责的人民大学物权法课题组，完成了《物权法(草案)》的建议稿。全国人大常委会法制工作委员会参考这两部学者的建议草案于2001年底制定出《物权法(草案)》。2002年12月人大常委会对草案进行了第一次审议，后由于民法典草案的制定被提上日程，《物权法(草案)》的修改审议工作暂时中止。2004年10月22日十届全国人大常委会再次审议了《物权法(草案)》，物权法的制定开始驶入了快车道。乐观人士认为，物权法将在几个月后的第三次审议中得到通过。

建筑物区分所有人的概念

我们通常讲的“业主”并不是一个法律概念，《物权法(草案)》引进了“建筑物区分所有人”这样一个法律概念。建筑物区分所有权又直接称“区分所有”，是指多个区分所有人共同拥有一幢建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有权和对建筑物共同部分所享有的共有权，以及因区分所有权人之间的共同事务所产生的成员权的总称。建筑物区分所有人作为建筑物区分所有权的权利主体，集专有权人、共有权人、管理团体成员三重身份于一体。为通俗起见，在本文中某些地方仍然采用“业主”这个概念。

物权法对业主权利的保障

2004年的《宪法》修正案确立了保护公民合法私有财产的原则，物权法的出台将使该原则具体化，能够让公民保护私有财产的腰杆“硬”起来。在物权法所保护的财产中，房屋无疑是我们安身立业的最重要的财产，而近年来业主与开发商和物业公司关于房屋的纠纷也层出不穷，业主在维权过程中深感现有法律的不足。物权法的出台，将为广大业主们构筑起一道财产保护的新防线。具体说来，物权法将主要为业主们提供以下权利保障:

1、登记制度强化的所有权

《物权法(草案)》将登记作为房屋买卖合同的生效要件。不登记，所有权就不发生转移，这就是理论上所谓的登记生效主义。只要对房屋的产权进行了登记就取得该房屋的所有权。这种登记行为是有公信力的，是可以对抗其他人的，这种效力在买受方为善意第三人时表现尤为突出。例如，甲将乙的房屋登记在自己的名义下，又将该房屋转让给丙，丙因信赖甲所提出的产权证书等文件，而与甲订立了房屋买卖合同，则尽管甲不是真正的权利人，但法律上仍承认该项交易所导致的所有权转移的效果存在，以保护当事人的利益并维护交易安全。如果我们确认甲丙之间的房屋转让无效从而保护乙，则人们就会失去对登记机关的信赖，将来谁还敢购买房屋?可见，善意第三人丙自身的利益，已经与市场交易安全和社会公共利益结合在一起了。保护了善意第三人丙，也就保护了交易安全，保护了社会公共利益。因此，法律政策要求对善意第三人丙，给予特殊保护，使其已经获得的所有权继续保持，不被追夺。

另外，《物权法(草案)》还创设了一些新的登记制度，如异议登记和预告登记等，以弥补上述登记生效制度的不足与负面作用。

2、对共用部分的共有权

近年来，业主与物业之间，业主与业主之间关于建筑物的共有部分的权属的争讼，频繁发生。物权法的出台将有助于此类纠纷的解决。

《物权法(草案)》规定:“建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业住宅用房等专有部分享有所有权，建筑物区分所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。”此类共有部分不仅是所有的业主共用，而且它们是与整座建筑物紧密联结在一起的，是建筑物不可或缺的组成部分，所以不能将其归为某个人所有。

除了上面的一类共有部分外，还有一类建筑部分与整座建筑联系得不是特别紧密，不是建筑物必不可少的部分，如会所、车库、绿地等。对于这些建筑部分归属的争议也时有发生。特别是随着社会的发展，有车一族的增加，人们对生活小区绿化环境、停车位数量的要求不断提升。车库，绿地等的权属关系到业主们的切身利益，为此《物权法(草案)》规定:“会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。”这就确立了业主对会所、车库、绿地等的共有权。

3、由所有权派生的管理权

既然建筑物区分所有权人即业主对建筑物拥有专有权和共有权，那么，由业主对自己的财产行使管理权就是顺理成章的了。任何其他组织对于上述事项的管理都可能会带有强制或行政的色彩，都会与意思自治、所有权神圣等民法宗旨背道而驰。

业主的这种管理权包括表决权、制定团体规约的权利、选举管理者的权利、请求就重要事项进行讨论的权利、决定物业公司的权利。《物权法(草案)》体现并实践了这一思路。草案规定，“建筑物区分所有权人会议可以制定有关该建筑物及其附属设施的管理规定，自行管理该建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。对建筑单位聘请的物业管理机构，建筑物区分所有权人会议认为不合适的，有权更换。”草案还规定，建筑物区分所有权人、物业管理机构不得擅自占用、挖掘建筑区划内的道路、场地，损害建筑物区分所有权人的共同利益。因维护、修缮等原因确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当经建筑物区分所有权人会议同意。建筑物区分所有权人会议以及建筑物区分所有权人委员会，对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪音，以及违反规定饲养动物等损害他人合法权益的行为，有权要求停止侵害、赔偿损失。

这样一来，物业公司必将受制于业主会议，受到其“客户”的直接监督，使其产生生存压力从而尽心尽责地服务于广大业主，真正体现财产所有人管理财产的宗旨。 业主如果对物业公司的工作不满意有权更换，这将有力地维护业主们的合法权益。

4、基于相邻关系产生的权利

由于建筑物向高空多层发展以及住宅商品化的推行，在有限的建筑和小区空间内将集中越来越多的业主。他们的共用范围将越来越大，因此各业主之间就出现了权利的重叠，往往行使自己的权利时会影响到他人的利益。所以法律有必要赋予一方在行使所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。这就是民法理论中的相邻权。《民法通则》中已经有相邻权的规定，只是规定得比较笼统比较概括。《物权法(草案)》专门设了一节来规定相邻关系产生的权利。使得相邻权更加具体，更具有操作性。

摘要说来，在维护业主相邻权方面，《物权法(草案)》主要有以下规定:第一，不动产相邻各权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。第二，不动产权利人挖掘土地，建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全。相邻的不动产权利人有权要求施工的不动产权利人提供相应的担保。第三，建造建筑物，应当与相邻建筑物保持适当距离并适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。第四，不动产权利人因铺设电线、电缆、水管、煤气管等管线必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。第五，草案规定，建筑物的屋檐滴水，不得直接滴注于相邻的不动产;安装空调等设施，不得因滴水、噪音对相邻的权利人造成损害。

总之，业主之间的相邻关系很复杂而且始终处于动态发展的过程中，只要一方行使权利就会对另一方造成损害，法律就有必要协调甚至禁止该行为。我们相信物权法中有关相邻权的规定会有效地调整各业主在使用其建筑时产生的利益冲突。

结语

以上主要介绍了《物权法(草案)》在设定和维护业主权利方面的一些基本制度。当然，物权法的出台尚需时日，而且其中的一些内容，例如如何理顺居民会议、居民委员会与业主大会、业主委员会的关系等等，还在争议审议之中，在具体的制度设计上还有待完善。

中国改革开放的过程，实际上也是一个社会成员私有财产发育和积累的过程，涉及到房屋尤其如此。社会主义市场经济体制的建立，激发了人们创造财富的热情，对财富的获取和拥有呼唤法律的保护。物权法作为确认和调整公民财产关系的法律顺应了这一潮流，肩负了这一使命。对它的出台，我们翘首以待!

(本文同文作者：刘雪松;原载于《现代物业·新业主》2005第03期)

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