职业“业委会”操控五大厦财政新法忙补漏

多伦多有四名男子在市中心五座大型公寓大厦，通过不同的组合方式担任业主委员会委员，控制每幢大厦动辄数百万加元的年度营运开支及储备基金。更荒谬的是，这四名男子甚至不全是这些大厦的注册业主，其中一人在全部五座大厦任业主委员会委员，竟然从未出席业主大会，其选举也只是通过代理授权书推荐，然后顺利被业主们“选举”出来。

通常他们或其亲密伙伴在每座大厦占据五个业主委员会的席位(加拿大的业主委员会大多由五名委员组成)，如此这般，他们就可以确保在大厦重大事宜投票上占据大多数。多伦多一座超大型大厦的业主委员会中，四人组合占了三名，再加上其中一人的女朋友以及一名相熟的地产经纪好友，整个业主委员会全在掌握之中，运筹帷幄，百战百胜，任何合约的签订、工程的招标等事宜均可为所欲为!

这四名业委会“专业户”显然熟谙物业法规及选举流程，加上他们口若悬河的演讲技巧，让他们在多伦多市中心乃至西边卫星城市的多座公寓大厦的业主委员会选举中全胜，那就意味着这些大厦的运作全在他们控制中。

纸包不住火，最终传媒全面曝光他们的不当行为。目前，四名“专业户”已自动请辞或被业主投票踢出各大厦的业主委员会。大厦委派审计师和律师深度审核有疑问的工程项目与合约，如涉及刑事犯罪将向司法机构提出申请诉讼。各大厦对四名“专业户”的主要指控如下：

利益输送签订天然气销售合约

业主代表及媒体顺藤摸瓜查证，销售合约的代理公司负责人，竟然是大厦其中一位业委会委员。更令业主们愤怒的是，所签订天然气合约的单位价格竟是市场价的两倍。根据市场销售的行规，这名委员可从这份合约中拿到数千加元的佣金。

擅自出售大厦物业管理员的住宅单位(Superintendent Suite)

在多伦多，通常300个以上住宅单位的大厦，均配备管理员的住宅单位，以应付如火警和水淹等大厦紧急状况，熟悉大厦系统和设备的管理员可即时切断水源和电源等，迅速把损失降低。

一幢近600个公寓单位的大厦被四名“专业户”控制，建筑商特别配备了管理员住宅单位作为大厦卖点，而且也是这座大型公寓的必需品。令人震惊的是，被操控的业主委员会决定把管理员住宅单位出售，套现近40万加元，全数拨入大厦的银行账户。但这桩买卖绝对违法，因为该单位列入大厦的章程书(Declaration)及附例(By-law)内，必须取得80%以上业主同意才能出售。业主委员会罔顾业主的意愿，擅自出售大厦物业，后果严重。

业主委员会辩称，这是为大厦业主的最佳利益出发，使得大厦一下子有大笔现金进账，但这宗买卖完全违反了大厦条例。而且让人遐思的是，四名“专业户”中就有人是地产经纪或其女友是经纪。

涉嫌讹骗使用业主授权书(Proxy)

为了顺利成为多幢大厦的业主委员会委员，他们偷用法律认可的“授权书”制度，利用制度的漏洞，甚至不惜以讹骗的手段伪造授权书，让四名“专业户”顺利当选。其中一人甚至被指控非法盗取文件、假冒签名。

炒掉所有服务合约商和供应商

四名“专业户”及其同僚控制大厦后，不久会以莫名其妙的理由，与现有的签约商解除合约。其中一座大厦的物业管理公司、保安和清洁等最重要的服务公司被一次性悉数炒掉，随即被他们属意的新公司取代，扰乱了住户的正常生活，使他们百思不得其解。被无端解约的物业管理公司向大厦及业主委员会提出诉讼，要求65万加元的损害赔偿。

政府新法：业委会委员强制培训，持证上岗，零薪酬

动辄50万加元的多伦多公寓单位，是不少打工一族穷一生积蓄买下作为安居乐业的梦想家园。如果自己辛苦投资的物业成为别有用心之人的摇钱树，实属不幸。事实上，加拿大每幢共管公寓大厦(Condominium Corporation)在政府注册登记中，均显示为非牟利机构(Non-profit Organization)，不应借业主物业从事营利行为。

1998年版的安大略省共管物业法例已逾20载历史，其规定的业主委员会委员出任条件与大多数机构的义工颇相似，条件相当简单：必须年满18岁，没有未解除的破产记录，具备正常行为能力即可申请。业主委员会委员完全是义务性质，不支付任何酬劳，但加拿大人都十分热衷这些义务工作，这与他们长期的社会文化有关。小孩子从小就有当义务工作者服务社会的强烈意识和荣誉感，而且政府规定，如果当义工的时间不够，学生将拿不到中学毕业证书。

但业委会委员与其他义工又有很大的区别，因为他们负责管理数以百万加元计的大厦日常营运及储备基金，关系到大厦业主的福祉，他们一个错误的决定和疏忽可能会对业主造成严重的经济损失。故此，业主委员会委员必须有基本的共管物业知识。

强制培训包括法律、财政预算、物业结构、业主委员会委员职能、各主要文件的功能、物业管理和监控机构等共6大部分21个主题。自2017年11月起，新修正的安大略省《共管物业法》规定，任何新当选或连任的业主委员会委员必须通过此项强制性的免费培训，完成培训后将获得上岗证书。而合法上岗的委员无偿服务大厦，不支任何薪酬。新法例更特别增加一条款：新的业主委员会委员如果在规定时间内未能完成证书培训课程，其职务将会被剥夺。

利益申报，深入透明

为遏止类似上述“专业户”的恶行，新修正法增加了更透明广泛的监管系统和制度，以方便业主举报物业内涉嫌有利益冲突的人和事。业主委员会委员必须遵守以下行为规范指引：

-诚信公正原则;

-尽己所能，以自己的知识和技能服务大厦;

-任何直接或间接涉及与自己有利益冲突的合约和诉讼等，一旦发现，即如实申报，并主动退出有关事宜的会议和投票;

-保守秘密，不向任何人，包括自己的配偶透露大厦敏感的事务内容;

-良好的工作态度，不粗暴傲慢，以尊重和礼貌诚恳待人;

-少数服从多数，即使自己不同意其他大多数业主委员会委员的意见，仍要支持集体的最终决定;

-禁止诽谤，不可以对大厦任何业主、租户、物业管理团队和大厦声誉作中伤;

-不可滥用业主授权书，禁止以业主委员会委员之名义误导业主，骗取通过授权书获得投票;

-密切留意大厦的财政报告、储备基金状况，监管大厦的维修、管理和行政状况。

原载于《现代物业·新业主》2018年2-3期/总第415期