台湾服务型长租公寓经营实务

台湾租赁市场发展现况

近几年来大陆长租公寓话题不断，在政策支持下行业发展红火，许多开发商也转型进入长租公寓，租赁市场真可谓是百家争鸣。而台湾也在都会区及卫星城市广建“社会住宅”，以“居住正义”的概念，提供较低收入户或弱势族群在城市居住的机会，并针对40岁以下青壮年提供“青年住宅”、针对老年人设置“银发公寓”。目前中国台湾自有住宅率约在85%，社会住宅存量在2018年突破一万户，存量比率为0.114%，比起日本、韩国和新加坡等亚洲地区仍偏低。另外，为促进租赁市场的正向发展，针对投资客或开发商的闲置资产，以提供租税优惠或补贴政策下，鼓励透过专业中介行业出租，一方面能有效去化余屋，一方面也避免兴建过多社会住宅，造成住宅的供需失调。

租赁专法2018出台

2018年，台湾第一部“租赁专法”(以下称为“租赁专项规定”)出台，并将在6月正式上路。租赁专项规定主要是对住宅租赁市场存在租赁契约关系保障、纠纷处理、专业管理、租赁住宅信息等五大面向提出相关的解决措施。

举例来说，在租赁行为中承租方与出租方较容易有争议，包括押金上限与返还、出租人修缮义务、转租关系、出(承)租人提前终止租约等，租赁专项规定都有明确规范。另也针对包租契约关系、转租契约关系、代管契约关系及一般出租契约关系，订定契约书模板，将租赁住宅市场相关契约关系全部纳入规范，扩大权利义务之保障范围。

此外，在租赁信息正确方面，要求刊登广告媒体经营者应负查证责任(如广告面积、屋龄、楼层及法定主要用途等)，以确保房客获得正确的租赁住宅信息。

一般来说房屋租赁的时间通常约定最少一年以上，所以衍生的纠纷将随着时间愈形复杂。故让承租方与出租方依据租赁专项规定来确认自己的权利与义务，乃是租赁住宅市场上非常重要的议题。

另一方面，若租赁专项规定能落地执行，租赁行为就无所遁形，出租方的租金收益在一定金额以上，就必须缴纳租金所得税，税捐单位也因此可增加税收。因此若能扩大租赁市场规模，当然也就多了一些财源与活络商机。

台湾社会住宅的多元可能性

一般社会住宅，通常服务单一弱势族群，容易造成标签化的社会问题，因此在现行台湾的社会住宅中，也主张由优质建筑师操刀建筑、位置地段极佳，外围甚至有豪宅，住宅规划上也非单一属性，它可以与商办混合、结合停车场、甚至设有青年创业基地及艺术家工作室，让社会住宅可以提供服务与多元居住可能性。

社会住宅的来源，以公有土地兴建或重新规划低度利用空间结合其他公共设施;兴建单位可以是公部门、住宅法人、NPO (非营利组织)与建筑商;经营单位，则有公部门、住宅法人、物业管理公司与非营利组织。

与物业管理有关的经营方式，则是可由物业管理公司提供“包租、代管”服务，以低于市场租金包租或代管方式，提供给所得较低家庭、弱势对象及就业、就学有居住需求者之租屋协助。

以上主要是说明目前台湾租赁市场的发展实况。

台湾的服务式长租公寓(酒店式公寓)

1996年，在台湾“公寓法”公布施行后的第一年，台湾开始出现酒店式公寓，开发商对于它的高报酬感到惊讶。因为在当时而言，酒店式公寓仅是房市不景气时没办法中的办法，未料竟有出乎意料之外的收益。所以我经常说，酒店式公寓，景气好时，生意很好;景气不好时，生意更好。

话虽如此，酒店式公寓(Service Apartment)这个名词对台湾消费者而言，还是相当模糊与陌生的。主要是因为台湾的酒店式公寓受法令约束，最短租期为28天，也就是不能以日为单位出租。天数的限制在很大程度上阻碍了台湾酒店式公寓的发展，就以台北市而言，仍没有国际酒店公寓品牌进入。

金融风暴中诞生的安捷国际公寓

2000年左右，我赴上海考察时，第一次听到“酒店式公寓”这个产品。经过研究与体验，我认为这是可以引进台湾的好做法。但是酒店式公寓在国际上可以日计费，但台湾必须以月计算，所以我觉得“服务式长租公寓”更适用于台湾。

当时我虽满怀理想，但台湾房市蓬勃发展，去化速度也快，小业主不断从买屋与转售中获利，经营型物业根本没有人在乎!

时至2008年金融风暴，房市不佳，有许多完工建案面临巨大的出售压力，机会终于从物业管理服务跨越到物业经营的领域。我们从“罗马假期”成屋小区(只有180套，每套约50平方米-70平方米，优点是临近内湖科学园区)，从装修到包租一条龙服务，开展了服务式长租公寓经营之路。

物业经营方程式=物业管理+装修工程+服务式长租公寓

罗马假期小区的物业人力派驻服务费收入大约每月四万元人民币，而服务式公寓的经营每月100户的租金收入则约100万元人民币!这个数字对一家小型物业企业而言，等于一次增加了二十个小区。再加上提供五星级酒店般的周边服务、代业主进行套房的装修设计施工、买卖中介服务(均须分别取得专业许可执照)，对当时主业是“物业经营”的安捷公司而言，可谓将物业经营发挥到淋漓尽致，我们也因此跳脱传统物业管理的红海。

以物业管理为基础出发的服务式公寓，对于小区是一种共生、共存、互利的做法。小业主有合理稳定的收益，业委会透过专业经营业者将小区形塑成星级酒店般的氛围，让小区其他小业主也享受如住在酒店里一般的服务，却不用多交管理费。甚至服务式公寓业者可以将物业经营后的创收价值，反馈给小区。

而物业管理公司也可以更稳定地为社区服务，不像其他一般小区的物业管理很迅速地更替，一般一两年就会面临低价竞争而被汰换掉。

服务式公寓包租+委托经营混合的运营模式

台湾租赁方式包括代租、代管、代售三个部分。代租就是帮客户找租客，协助他们签订合约，然后收取服务费;代管就比较多元，客户自带装修或空屋，委托中介业或经营业者管理，业者再出租给第三方，或是客户不在本地，由业者来定期跟租户收取租金，业者再从租金中收取服务费;代售则是帮助客户卖房子，也就是买卖中介。

安捷的经营方式主要也分为两种：一种是包租，一种是委托经营提成。

包租就依照市场行情价做固定租金协议承租。而委托经营提成，就是将每月出租金额与业主做拆比分配，一般在台北大约是业主50%-60%，经营者提成40%-50%。

委托经营提成的经营方式，存在着出租方对经营者的信任机制，与收益不稳定的问题(如同购买投资型基金，不保证最低收益)，所以在安捷一开始经营时，经常需花时间说服小业主。也由于我们是在自己经营物业管理的小区中一户一户向小业主收房，房源成长无法量化，仅能以每月1-20间的速度进行，成长有限。

虽然委托经营提成有着租金收益可能不稳定的风险，但以安捷公寓的经营绩效，大部分时间仍能为小业主创造比包租租金更高的收益。所以，无论包租还是委托经营提成，能持续稳健经营，创造合理投报与经营资产建议，才是经营价值。

以50平方米的台北小套房为例，包租月租金约在4,000元-5,000元人民币不等，委托经营提成月租金约4,000元-6,000元人民币，平均月租金也不低于包租租金。对安捷来说，服务式公寓50平方米出租每月可带来收入1.1万元-1.2万元人民币，支撑这中间价差，就是以服务所堆栈上来的价值。

对于承租客户而言，服务式公寓提供包含每天打扫、收垃圾、一周换一次床单、租金开发票报账、机场接送等酒店式服务，客户只要拎包就可以入住。而租金价位和酒店相比CP值是非常高的，尤其服务式公寓还具备了全套的锅碗瓢盆、洗衣机、阳台等，像家一般的温馨舒适。也因为入住者中国际商务人士占了六七成，因此对房内设备设施相对也比较爱惜。

一般房屋租赁都是由中介业执行，所以我们一开始就定位以“服务型长租公寓”为主要核心产品。而高端定位的服务对象，更是我们创收主力来源之一。

服务就是魔鬼藏在细节里的不断追求

我用几个做法来陈述安捷国际公寓的服务特色。

安心、舒适、便利、快捷

吸引商务客的很大原因是我们提供信用卡服务，还有开立合法发票，能够方便客户向自己的企业报销。再加上安捷经营的酒店式公寓都是在新小区里，门禁保安森严，会有五至七道安全关卡，因此深受高端商务人士所喜爱。

在安捷提供的服务里，有一项特别要提的是早餐服务。由于分散式出租公寓无法在小区建立中央厨房，因此这些早餐菜单的选项都是由我们搜集邻近公寓外围的特色早餐来制作成菜单。例如在大直的罗马假期公寓，就有知名的来来豆浆店可以选择。

如入芝兰之室的味道管理

有多组大陆开发商参观过我们的服务式长租公寓，其中“味道管理”，让大陆业者相当佩服。但其实就是落实室内禁烟，以及在前期物业设计时，规划将地排与污水管分流，并设置存水弯等。当然我们的优质租客也尽了一份心力。

多工组合、随意选择的空间设计

我们为了满足不同房客的需求，提供“H+B+O”住房选择，即Home+Business center+Office，您可以纯粹当成住家，也可以结合办公室和住家的双重功能，又或者当成商务中心使用。像这样一个多功能组合、可随意选择的能居住、有商务、可工作的复合式服务空间，让安捷国际公寓成为商务洽公人士“临时的家”、台商返乡时“移动的家”，以及华侨、海归人士“游子的家”。

服务就是，想在客人之前

注重服务质量是不可改变的原则，永远事先为宾客想到生活所需，并在细微之处展现体贴的服务。我们就曾接待一位爱吃台湾名产“彰化肉圆”的返乡台商，在他进房门的那一刻，服务人员立刻端上热腾腾的彰化肉圆，让那位台商感动不已，此后回台必定指名入住安捷。在接待国外住客时，服务人员注意到即将有穆斯林客人入住。穆斯林每日都要进行朝拜，因此当那位客人入住时，安捷已经为他在房内标明了圣地方位。

英国管家隐身术，服务就在弹指之间

在服务上我们要求同仁要做到“客人需要我们时，我们就在他眼前;当客人不需要时，我们不会出现”的境界。这很难!但我们以此作为目标。为了达到这个要求，我们也引进英国管家协会认证，并且已有部分种子同仁取得证照。不过也不是所有客人都需要这样的服务，仍然要依据不同的客群来做适度调整，而这种“顶真精神”(闽南语仔细、认真之意)，我认为正是台湾的优势。

安捷还为带有小孩的房客准备婴儿床，除了专业的房务清洁人员为住客打扫房间、更换毛巾和床单，甚至能摺出动物造型毛巾，给客人制造惊喜。基本上酒店有的这里都有，随时都能得到如同五星级酒店般舒适的照顾、最贴心的服务。

安捷展望

安捷经过十多年的淬炼，已经在2017年取得新竹一家公寓酒店的经营权、2018年底前，台中行政公寓酒店也将开幕，安捷正式从分散式服务长租公寓转进公寓酒店经营，让物业设计、物业管理、物业经营连成一气，为成为提供广大业主，创造资产增值的最佳伙伴，而持续精进努力。

(作者为台湾安捷国际公寓董事长)

原载于《现代物业·新业主》2018年5期/总第423期