浅谈保税物流园区的物业管理和服务

保税物流园区是新生的经济模式和新兴的经济区域，按照海关的要求，应当设置符合海关监管的卡口、围网隔离设施、视频监控系统(GPS卫星定位系统)及其他海关监管所需的设施。园区一般具备国际中转、国际配送、国际采购、国际转口贸易和税收五大功能。通关效率是保税物流园区的优势。

由于上述特性，保税物流园区的物业管理和服务与现在被大众广为熟悉的一般物业(住宅、办公楼和商业)有着明显的不同。从理论和实践方面对保税物流园区实行专业化的物业管理和服务，暂没有成熟的管理模式和成功的服务经验。

笔者从上海外高桥保税物流园区开始建设至今就一直负责保税物流园区的物业管理和服务，现结合一般物业管理服务时所取得的经验及学习考察境外其他保税物流园区的管理和服务经验，就如何进行保税物流园区的物业管理和服务谈一些看法。

现根据国内保税物流园区所存在的共性，从物业管理和服务的角度去分析，物流园区目前存在着以下特点：

1、法律法规不健全

目前，国家对保税物流园区的物业管理和服务，暂无特定的管理标准和服务标准。现有的物业管理和服务标准，主要适用于民用住宅、商业、办公楼和普通工业厂房的物业管理。

2、产权形式多样

保税物流园区内的物业产权形式有出租、出售、自营和提供给第三方，第三方再将物业产权进行转租、转售、分割等。由于保税物流园区存在着物业产权多样化的形式，因此，在双方订立出租、出售和物业管理合同中，必须依照国家的《物权法》和《物业管理条例》及地方政府等法规加以明确双方的权利、义务及责任。

3、环境成本高

保税物流园区占地面积大，仓储库房分布广，四周装有金属围网和周界报警;整个库区的重要部位都设有监控探头;园区内还设有配套的加油站;变配电站(道路照明);雨污水泵站;垃圾房;停车场;绿化面积大;大量的标识标牌、交通指示系统和包括进出口卡口的日常维护较频繁，加上周期短成本又高。

4、设施损耗高

保税物流园区具备现代化物流的各项功能，各项设施配备齐全(围网、周界报警、监控设备、集装箱卡车专用道路、集装箱堆场、堆场照明、海关卡口、待检区设备、包括各种吊装机械等)，在日常的使用和运行中损耗较高。

5、仓库维修成本高

由于保税物流园区占地面积大，仓库库房分布广层次多，加上园区仓库建造成本高(仓库还配有自动滑升门、升降渡板、库房灯、防火卷帘门、自动排烟窗和空调等)，设施设备先进，由于客户使用频率高、故障多、损耗也较高，所以仓库的维修成本更高。

6、易燃易爆物多

保税物流园区各种类型的仓库面积均要达到几十万平方米，其中部分仓库为危险品仓库，堆放着易燃易爆物品，尽管仓库已配备各种的防护设施设备，但还是存在着易燃易爆的可能性，更需要从业人员不断提高警惕性，以防为主，细心管理确保安全。

7、公共区域管理难

区外车辆进入保税物流园区前必须在待检区等待预检，在这聚集区域，由于具体管理责任的不明确，经常出现交通堵塞，甚至出现盗窃和斗殴等治安事件的发生，加上当地人在公共区域内乱设摊、乱停车等现象严重，这对公共区域的管理带来很大的难度。