房企分拆物管上市 社区O2O盈利模式尚未成熟

除中海已先行一步外，万科、碧桂园、保利、富力等房企也纷纷表示，计划将旗下物管公司分拆上市。

曾经被开发商视为“赔钱赚吆喝”的物业管理业务，如今却成为分拆上市、实现开发商多元融资的“香饽饽”。自深圳房地产企业花样年分拆物管平台彩生活上市成功之后，物业管理业务正在被大型地产公司一个个拆分出来，包装成社区O2O服务平台上市。

10月23日，中国建筑工程总公司所属中海集团将旗下的中海物业通过实物分派、介绍上市的方式正式于香港交易所主板挂牌。在此之前，彩生活作为国内首个物业管理股从花样年分拆上市后，逐渐受到资本市场的青睐。挂牌仅3日，彩生活市值暴涨至55.6亿港元，市值甚至一度超越其母公司花样年，今年上半年，彩生活总营收为2.78亿元，毛利率达73.9%。

2020年社区服务消费将超万亿元

在市场看来，物业管理业务无疑成为房产企业新的利润增长点。据第一太平戴维斯发布的数据显示，到2020年，国内住宅物业面积将达到300亿平方米，而社区服务消费将超万亿元，社区入口无疑将成为新的蓝海。面对此契机，除了中海已经先行一步之外，万科、碧桂园、保利、富力等房企也纷纷表示，计划将旗下物管公司分拆上市，意图在新兴物业市场分得一杯羹。今年上半年，万科总裁郁亮更透露，万科未来万亿的市值目标，一半将来自新业务，其中物业服务发展将成为其主干业务。碧桂园首席CFO吴建斌曾公开表示，碧桂园已将物业管理纳入上市计划中，社区O2O模式也正在紧锣密鼓推进中。

对此，仲量联行研究部中国区负责人周志锋指出，房企分拆上市主要为拓宽融资渠道，同时达到“一种资产、两次使用”的效果。分拆旗下比较成熟的业务板块上市，既在资本市场获得了更多的融资机会，还能更好地挖掘产业链上下游的发展潜力，获得丰厚的投资收益。

仲量联行区域客户资产管理中国区总监陶士龙对比了中国国内与欧美国家物业管理行业的现状后认为，中外物管行业最大的不同在于，国外物业管理费只要业委会同意，可自由增减调节，而国内必须由物价监督管理部门核准;国外一般不存在物业费欠费的情况。这些差别决定了国内物管公司单纯依靠服务的生存模式难以为继，而国外的成功经验却无法简单复制过来。

周志锋表示，目前国内房企分拆物业上市主要看中的是发展潜力巨大的社区O2O业务，社区O2O是对传统物业管理的一种补充，而成熟的物业管理体系以及庞大的客户群又是社区O2O业务发展成败的关键。目前，万科、碧桂园、绿城、远洋等知名房企都有将旗下物业分拆上市的计划，这些龙头房企开发的社区规模庞大，数以万计的业主群体是最大的财富，以社区服务为切入点为物业板块创造更大的价值，这也是房企实现战略转型比较理想的选择。

开发商借“物管”平台另寻揾钱路

在仲量联行看来，目前国内房地产市场已逐渐进入存量房时代，未来房企间的竞争也将逐渐转向存量房领域。物业管理作为房地产综合开发后续经营管理的平台，更是房企挖掘产业链下游市场价值的通道。事实上，2014年花样年分拆旗下物业彩生活上市，成功开创了一种新的商业模式，拓宽了房企轻资产转型的思路。相关数据显示，到2020年，全国住宅物业面积将达到300亿平方米，社区服务消费将超万亿元。而开发商看准社区O2O这块大蛋糕，就是为了深度挖掘物业管理延伸服务，更看重的是社区所拥有的业主规模和潜在的消费需求，其业务重心是通过搭建社区O2O生活服务平台，为业主提供缴费、维修、理财、租房、电商、健康等多方面的增值服务。从现实情况来看，以社区O2O为平台、将物业分拆上市的模式得到资本市场的认可，甚至比传统房地产开发得到更高的估值。处于转型期的房企正在寻求新的利润增长点，而社区O2O为用户的刚性需求隐藏着巨大的市场空间，通过各类产品和服务满足住户的多样化需求，开辟了房企新的盈利模式。

社区O2O的盈利模式尚未成熟

不过，相关人士就提醒，由于目前社区O2O的盈利模式尚未成熟，这种模式是否能为上市后的房企带来收益也引发部分业界人士的疑问。物业管理背后的盈利机制尚未完全建立，上市后投资者是否认同具有不确定性，因此，未来前景如何，还要看物业管理盈利模式的创新。事实上，对于打造O2O社区的经营模式，各家房企也都在继续探索。10月26日，恒大地产认购马斯葛公司股份的事项已完成，将整合恒大的社区资源与互联网技术，计划打造全国最大的互联网社区服务商。

专家指出：“在房产企业自身技术水平并不很完善的条件下，可以联合互联网巨擘，依托他们成熟的技术条件及自身物业管理水平打造全新的O2O平台，抢滩社区O2O市场。”