法国的物业管理

法国的物业管理

一、管理机构

为了保证社会福利住宅的建设、出售或出租，以及对出租房屋的维修与服务，在法国各地都建立了低租金住房联合会，低租金住房指的就是社会福利住宅。该机构是非营利性部门，其主要任务是开发建造社会福利住宅；出租或出售住房（以出租为主）；对房屋机器设备进行经营管理、维修保养、改造旧房。其建房和出租、维修改造房屋都可以从国家获得补贴。目前，在全法国的住房中，有16%的房屋属于低租金住房联合会，共有330万套，其中有50%的房屋出租，每年可收500亿法郎的租金和250亿法郎的住房管理费及其他费用等，并可接受每年由国家提供的1100亿法郎贷款。法国每年建房总量中，低租金住房联合会占25%，每年还改造5万套住房。

创立于1950年的法国国家房屋修缮与建设管理局，是负责管理房屋的国家机构之一。

二、管理软件

几十年来，法国的物业管理部门从实践中总结出丰富的经验，在物业管理方面采用先进的计算机管理手段。目前，全国许多城市都在使用一种名为“HABITAT400”的物业管理软件。

“HABITAT400”是一个模块式的物业管理软件，它以IBMAS/400为基础，共有3000多个程序，其软件的内容非常丰富，且具有高水平的系统完整性，它具有很广的实用范围，如房屋现状勘察管理、工资与人事管理、物业维修管理、书面材料管理等。“HABITAT400”有使用方便的多种功能，设有“帮助”键随时可以查阅，还可以广泛使用由用户设计的资料库，并能完成所需各种材料的打印输出。

房租管理是“HABITAT400”软件中的重要内容，它具有多种功能。在法国并不是任何人都可以租住低租在住房联合会的住房，当租房者的房租超过家庭收入的20%时，承租人可向国家申请房租补贴。由于工资的变化而引起的住房补助也有相应的变化，因此在房租管理模块中，有住房补贴异常的自动管理，可以随时准确地计算出租户所享受的住房补贴即应缴的房租。另外，当遇到租户未按期交纳房租的情况时，计算机会自动进入追款程序管理，打印催款通知，并有追款程序执行情况和余额村党对拒付情况存档、付款方式改变存档等。房租管理模块中，还可以做出情况汇报，随时对欠款（包括在住的和已交房的住房）、因陈旧空闲的房屋及其类型、住户的社会阶层比例、周转情况与进出量、住户国籍、收入情况、年龄等内容进行分析。

资金对于物业管理是至关重要的，在这个物业管理软件的总会计模块中有整个公司的经营成果情况、资产负债情况、折旧情况、债务及债权情况，并可根据要求查询和打印。管理人员还可通过该物业管理软件进行财务预算管理，并随时查询预算执行情况，以便及时掌握物业公司的经营情况。同时通过计算机还可以采购订货，可以进行房屋状况勘察管理。

总之，“HABITAT400”是一种实用性很强的专业软件，它能广泛地满足各种需要，使其适应企业在运营各阶段的职能。目前，法国有30多家公司使用“HABITAT400”物业管理软件，管理着26万套住房。