对新形势下物业管理教育的思考

自80年代初期物业管理行业在中国大陆落地生根开始,物业管理行业走过了风风雨雨20多年的历程。国务院《物业管理条例》的出台,是行业发展日趋成熟的重要标志。在这个新形势下,如何提高物业管理从业人员的服务水平和管理素质,成为行业的突出问题。但是,我们看到的现状却是一方面院校毕业生难以分配,导致部分院校调整专业分布,另一方面物业管理行业又表现为专业人才匮乏。这一状况极大地影响了行业的产业化进程,本文试从物业管理的行业性质、历史背景和法规因素等方面,结合企业实际做一浅析。

物业管理属于典型的边缘学科。根据新近推出的中国物业管理师执业资格考试参考教材中的分类,可以发现其涉及经济学、管理学、心理学、公共关系、行政管理学、法律、统计学、保险、社会学、建筑工程、建筑设备、建筑智能化等范畴。从现行的相关法律法规规章分析,物业管理企业要接受来自国土房屋管理、工商管理、规划、公安、消防、市政园林、技术监督、环境卫生、环境保护、物价、气象、广播电视、供水、供电、供气等方面的法规约束。此外,面对众多不同层次的业主,还要做到在维护多数业主利益的同时,尊重少数业主的偏好与风俗习惯。行业的上述特点,决定了其从业人员必须具备坚实而广泛的业务基础知识和灵活而不失原则的沟通协调技巧。仅就此而言,物业管理从业人员没有经过高等院校的系统培训和长时间的实践锻炼,是难以胜任的。

既然行业对从业人员有着如此的要求,为何又会出现“有人没工作,有工没人做”的现象呢?我们有必要回顾一下行业从诞生到发展的历史背景。

物业管理行业诞生于住房制度的私有化,发端于最早对外销售商品住房的深圳、广州等南方沿海开放城市。其早期的从业人员大多从房地产企业中抽调,其操作模式大多参照香港等地的做法,为业主提供基本的服务。随着商品房市场的不断扩大和房屋制度改革的不断深入,物业管理模式逐渐在内地铺开,大量的后勤管理人员转制进入物业管理行业,物业管理成为一个新兴的热门行业,甚至成为城市人群再就业的重要途径。此时的从业人员来源众多,大多具有一定的实践经验,部分甚至具有一定的专业技能,但对物业管理知识则是一片空白,而其时物业管理的教育培训也基本是个空白点。回想笔者所在的企业,90年代前期新办公大楼投产在即,从单位内部通过笔试、面试层层选拔管理人员,要进行物业管理方面的培训,在广州地区竟然只找到一个由中外合资的酒店管理公司和大专院校联合举办的业余培训项目。也就是在这一背景下,物业管理的教育培训由短训班到自学考试,进而发展到大专、本科乃至研究生(硕士)等学历教育。应该说,这一阶段的专业人员培训,更多地是适应企业的需求,以再教育或继续教育的模式为主,并在此基础上催生出学历教育。但是,学历教育,特别是全日制学历教育,面对的是毫无工作经验和社会经验的青年学生,而其教育模式和内容,仍然延续了短训班和该专业早期自学考试形成的框架,使得学生专业知识广博但失之肤浅,必然无法适应企业和市场的需求。而本科和研究生层面的教育,则大多是作为房地产管理中的一个研究方向,针对性不足,含金量不高,但费用高企,令物业管理企业的中高层管理人员难以承受,其吸引力明显欠缺。

从广州市的情况看,物业管理行业各个层次的上岗证书培训课程可以用期期爆满来形容,由企业组建,脱胎于自学考试的物业管理进修学院其招生与分配也比较有保证。而大量进入物业管理企业的,基层员工大多是技工学校的应届毕业生,中层以上则以非本专业流动人才加盟为主。

以笔者所在企业为例,成立十年来,物业管理专业的培训教育,侧重点也一直放在上岗证书的培训上,同时积极鼓励员工参加物业管理的业余学历教育。在员工招聘上,吸纳的基层员工以技校学生,特别以工程技术类为主,他们大多来自有合作关系的院校,并通过了分配前公司见习环节的考察。管理层员工则以流动人才居多,且大多并非物业管理专业的。之所以出现这种现象,首先是由于随着企业规模的扩大,岗位日趋细分,对专业技术人才的需求增大,综合型管理人才虽也有需求,但是一来如果没有实践经验,其综合管理知识难以发挥作用,二来由于企业的利润空间日益受到挤压,工薪水平难以满足综合管理人才的期望,三则就企业而言,向专业技术人员灌输综合管理知识,较之要求综合管理人才掌握技术要点,其成本和精力付出相差甚大,企业难免做出以上的取舍。

除了以上因素外,法律法规的影响也不容忽视。建设部《物业管理企业资质管理办法》中对各个资质等级的条件要求,均列明企业除物业管理专业人员外,必须拥有工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员若干名,工程、财务等业务负责人须具有相应专业中级以上职称。由于物业管理专业人员的评价机制尚未完善,对于企业而言,拥有专业技术人员自然成为最为迫切且直接的需要。

此外,随着物业管理法制环境的日益健全和业主维权意识的日益增强,对物业管理人员的沟通协调技巧提出了更高的要求,没有一定的社会经验做基础,个人的工作失误往往会令物业管理企业陷入舆论的包围乃至法律的陷阱。这正是应届毕业生所欠缺的。

以上各种因素的叠加,令物业管理企业选择了这样一条人才招聘培养道路:招聘以有一定工作经验的人才为主,应届毕业生为辅;应届毕业生主要面向建立了合作关系的院校,从曾经在公司见习的学生中择优选拔,基层员工以招聘技术工种技校毕业生为主,管理层员工以招聘工程、财务专业类毕业生为主,再外送参加物业管理上岗证书的培训,并鼓励员工参加业余进修,提高物业管理方向的学历层次。至于高层次的学历教育,则成为有志成为物业管

但是不能就此认为高等院校在物业管理教育方面已没有用武之地。除了对现行物业管理学历教育进行改革完善之外,校企合作,不应仅局限于物业管理专业的学历教育。

香港的物业管理教育实践值得加以借鉴,其教育培训是以业余进修为主的,并对进修人员有实践方面的要求。中国物业管理师制度的设定也对参考人员提出了从业时间的要求。因此,目前国内院校出现的专业调整和转移,可以认为是因应这一形势变化的积极措施,而不应将其视为一种异动。

院校可通过加强与企业的交流,对现有物业教育框架进行调整,在向企业灌输管理理念和理论之余,收集企业案例,加以整理分析,增强物业教育中的实际操作含量,在全日制教育中,应参照航海等实际操作要求较高院校的模式,强化情景教育、案例分析和学年度企业实习、毕业见习环节,令毕业生的素质更贴近企业的实际需要。

在修订现有物业教育框架的同时,扩大校企合作面,院校可以采取化整为零的方式,向物业管理企业提供多种关联专业的大中专毕业生源,同时在部分关联专业中增加物业管理的内容,使学生具备一定的综合知识。同时,考虑设立多种形式的继续教育课程,面向物业管理行业的各种层次需求,有的放矢,以提升从业人员的专业技术水平、综合管理技能和沟通协调技巧。

企业也应充分利用高等院校的阵地,实现自身经验与理论的有机结合,增强企业的影响力和生命力,并通过增进盈利能力,在提高中高层管理人员相应经济实力的同时,培养其提升自身专业素质及知识层次的内生动力,进而成为其自发自觉的行为,从而实现校企双方在人才平台上的良性互动,拓展出物业管理教育的新局面,以适应物业管理发展新阶段的需求。

在此基础上,校企双方还应积极建言,共同促进物业管理大环境的改善。《物权法》的出台,是进一步夯实物业管理行业基础的重要举措;从财税制度入手,明晰包干制与酬金制的税务操作实务,结合物业管理师执业资格考试的全面推行,突显物业管理独立第三方的专业地位,提高企业盈利能力和从业人员的社会及经济地位,是物业管理行业得以持续健康发展的重要前提;建立多层次的物业管理培训教育体系,提升物业管理行业和从业人员的整体素质和理论水平,则是物业管理行业实现产业化的重要保证。

我们期待着在新形势下,物业管理行业在宽松的社会氛围下,通过校企双方的共同努力,真正地成为朝阳产业,为全体社会公民带来安宁和谐的工作和生活环境。

二OO六年十二月十五日

(此稿登载于《现代物业—新管家》)