刘德明：谈物业改革发展方向

尊敬的各位同仁，各位同事，各位难兄难弟，晚上好。

为什么是“难兄难弟”？

首先是因为我自身的经历。我有过三个角色：国有物业公司的总经理，自己下海创立山东明德物业管理集团，最后又从老板变成打工的，到雅生活担任总裁。三个角色，令我感受颇深。

第二，是这几天令我非常震撼的三件事情：1、无人驾驶汽车马上就可以在大街上行驶；2、上周央视1有一条新闻，语音识别的录入速度可以达到每分钟500字，超过全国的打字冠军；3、阿里成立本地生活服务有限公司。

在座的各位，如果我们再不觉醒的话，五年之后全体下课。我没有吓唬人，我认为阿里的本地生活服务公司就是未来的物业管理的平台企业。我们都不算是平台，我们的业务都会被它边缘化，当然前提是，我们这个行业在三、五年之后没有形成真正的平台起，如果不形成的话，我们就是本地生活服务公司的供应商。

所以我今天讲的话题是：行业变革、市场变化、企业创新。

01 行业变革

第一，质量为先。我们一直在讲一个问题，什么都提价，就物业费不涨价，这始终是困扰我们的一个难题。但是现在已经能够看到希望了，那就是有的小区，老的物业公司2块钱物业费，换成一个名牌的企业，物业费3块5，业主却愿意换也愿意交费。所以，在中国从高速增长向高质量发展的今天，高品质的物业管理服务一定有人买单。

第二，服务为本。海底捞上市了，600多个亿，这说明市场对服务的承认。实际上，在资本化的今天，“能不能坚守服务为本”是考量每一个上市公司未来能不能可持续发展的基础。讲得再好，钱再多，只要服务这件事情做不好，我们都没有可持续的未来。陈市长在中国物业管理杂志年会上说，“物业管理行业是百年老店千年行当，到目前为止，中国的10万家物业公司没有一个倒闭”，但我可以预言，3到5年之内，将会有相当一批物业公司倒闭。因为你的服务已经被业主嫌弃，你再便宜业主都不会买单了。所以服务是根本。

第三，规模为王。迄今为止，中国物业管理行业号称两个万亿级，但是没有出现一个过百亿的物业公司。德国最大的物业公司早就超过百亿，美国就更不用讲了，英国超过百亿的公司也有好多，为什么中国没有一家收入过百亿的企业？刚才我在主会场跟朱保全坐在一起，我问朱保全万科物业今年能做到多少营收。他告诉我，万科物业今年能达到百亿。有希望了，中国第一家过百亿的企业即将诞生。

我说的规模为王，包括收入规模，利润规模，还有面积的规模。跟大家分享一组数据，你不害怕吗？top10的企业，平均营业收入43亿，净利润3.75亿，和百强比，收入是7.4倍，净利润是57倍。我就不要再看其他的数据了。所以我们广大的中小企业，在这样的一个规模为王的时代，如果你再不寻找平台，你就out了。再来看上市公司，上市公司在管面积最高的已经达到了3.33亿平方。

第四，营收为道。大家看一下，百强的数据，中国物业管理百强，平均收入7.4亿，那你对标一下你的企业，和这个数，超多少，差多少，你就明白你处的位置。平均净利润5733万。这样的一个营收规模，对我们的大量的中小企业是一种挤压，刚才数字政通的老总说了，“在任何一个城市，你都会看到一大批的品牌企业，这是过去我们中小企业从来没有过的竞争压力。”大家看2018年的中报，这些上市公司，绿城29亿，我预估今年绿城的收入将达到70亿左右，万科一百多亿。从营收的角度来讲，那我们中小企的差距很大。

第五，科技为翼。我们广大的中小企业，在科技投入严重不足的，大家看中国物业管理百强，每一个企业的平均投入是716万，但是我们广大的中小企业可能连76万都没有，所以你不可能形成平台，这是一定的。

第六，资本为赢。刚才众多的大咖已经给大家分享了资本给企业带来的众多的利好，我就不展开了。

02 市场变化

在座的各位难兄难弟，你感觉今年以来市场有什么变化吗？

我做过国企，做过第三方的物业，现在是开发商下属物业公司的总裁，我感觉到今年以来是市场竞争最激烈的一年。

市场变化，变了哪些呢？

政策变化重塑市场格局

国家的政策在变，尤其是社保新政的落地，将对大量的中小企业的利润产生挤压。我估计如果按照全额交纳和全员交纳的时候，50%的物业公司都是零利润，甚至是负数。当然，我们辩证地看这个问题。9月6日，摩根士丹利写了一分关于社保对中国物业管理行业影响的报告，发给全球的投资者。当天股票全部下跌了7%到10%，雅生活那天的股票跌了大约10%左右。当时我正好在美国，这边是白天，股票一直在狂跌，美国是晚上，我整晚都没睡觉，一直在接收投资者的邮件。投资者普遍都在问同一个问题：受社保新政的影响，雅生活未来的利润会产生多大的偏离？明年会增加多少成本？

后来总理谈社保新政，说要研究适当降低社保费率。这是什么导向？全额，全员，板上钉钉了。按照新规，你有1万个职工，就必须要给1万个人交保险，每个员工发放多少工资，就必须全额缴纳，并且所有的员工每个月都要拿到工资条。

我思考了一整晚社保新政的影响，第二天回答投资者的问题时，我就说，社保新政落地，有好处有坏处。

好处是，对雅生活这样的企业未必不是一件好事，因为我们现在雅生活的14000个职工全员保险，没有一个遗漏。以前在招投标中，雅生活跟一些不全员交保险的小企业并不是在同一个水平线进行竞争。而现在，被强行拉到了同一个水平线，所以雅生活的竞争力更强了。

坏处是，包括雅生活在内，很多企业的保洁、保安、绿化都是外包的，外包是以服务费的形式付钱，并没有实实在在计算设备社保成本。所以，我想所有的大企业在外包的成本上一定会持续增加，无法回避。再有，雅生活虽然做到了全员，但是我们有的地方还没有做到全额，也是问题。

总结来说，可能这一轮社保新政的落地，会加速行业的转型升级，行业的集中度的提升和整合。

资本让市场变得疯狂

今年的市场跟过往完全不同。2004年，我注册明德物业，给市场化的机构物业管理，万科、嘉宝、正弘的物业给开发商做物业管理，当时的市场显得很和谐。2007年，中海物业的开发商说，不允许你再给别人做嫁衣了，所以中海物业把大量的市场盘全抛了。在我印象中，都是30多万的好盘，物业管理费都至少在三块钱以上。

但现在，包括万科在内的所有的老虎都出来了，上市公司规模大增，那么这个时候像明德这样市场化的公司，包括我们在座的各位，你怎么跟万科竞争呢？

科技提升市场竞争力

阿里成立了本地生活服务有限公司，由阿里集团的副总裁王磊亲自担任本地生活服务公司里CEO。这才是我们的竞争对手。现在饿了么都在颠覆，不仅是做外卖软件提供配餐，还做援助、陪护、陪聊。马上5g时代就要到来，5g时代到来的时候，传统的物业管理服务模式的好日子，画上句号。所以刚才我说董总，给中国移动建立战略合作，对应对5g时代的到来很有意义。

兼并重组、合资合作

通过兼并重组、合资合作，助推市场集中度提高。

03 企业创新

我忧虑的是，如果行业再不转型升级，再不做创新，或许未来不久就将不存在了。

企业创新，人才是最根本的。而人力资源创新中有一个巨大的问题，就是机制。嘉宝的合伙人制度，我一直在学习。刚才也跟大宝说，万科物业怎么不上市？大宝的回答是，员工的激励制度还没做完，合伙人制度没落地，如果现在上市，员工没有获得感。

所以，未来我们这个行业，必然要用合伙人制度、跟投机制、股权激励机制，把我们所有的员工都绑架在一起，才能做大。大家知道海底捞怎么做大的？海底捞的店长和服务员都是股东，所以他做能做起来。

第二是科技创新。我这里用一句话概括，无科技创新，没有未来。我们不要再喊口号了，包括雅生活在内，我们所有的物业企业做的那个科技，跟阿里比，你连幼稚园都不是。我们还说大数据，你跟阿里巴巴比，你是小数点以后的事儿。我们不进屋也不行啊，不进步也不行啊，结果没想到你看我们全国的所有的物业公司，top10的物业公司，真正把科技落地的，没有。喊口号没用，没落地呀，我们的技术跟阿里比，你怎么比？没法比。

第三是增值服务创新。增值服务创新，现在很多企业都在做。

我们现在最大的问题是，没有黏度业主。比如我是绿城的业主，我每年就只交物业费，没有别的费用。但是我家里有没有需求？太多的刚性需求了。不只是绿城，包括雅生活物业在内，物业公司没有切实解决这些问题。在社区里，越是老老实实交费的业主，管家越不关注你，因为你已经交费了。管家一直在找欠费的业主，不交费不算完，黏性很大。我们所有做的增值服务，全部都是锦上添花，而不是雪中送炭。对标美国、英国和德国之后，我发现一个问题，我们的脑子全部用在公共区域了，从业主的防盗门以外，一直到小区的大门，这个功夫用得很足，但是我们丝毫没有考虑到，防盗门以内的这个“人”的真正需求没有挖掘，根本没挖掘挖掘。现在，阿里、腾讯在挖掘这个需求，未来社区里的客户，将成为阿里和腾讯的客户。

第四，是资本创新。现在已经有几十家物业公司上市了，资本的创新，将给整个行业带来新的活力。

我今天这个发言，献给改革开放40周年，也献给我们物业管理行业37周年，所以我们今天上午一曲春天的故事开启了我们物博会的一个盛宴。我就以致敬物业管理诞生37周年来结束我的演讲，谢谢各位。