北野：《物业管理条例》是中国社会走向文明的桥梁

笔者是《物业管理条例》实施后第一批被选上的业主委员会主任，五年来，亲身经历了条例在实施过程中的问题和困惑。一个社会走向文明，只建一座桥不行，还需要整个社会去维护和使用好这座桥！《物业管理条例》高瞻远瞩，从整个人类文明发展的角度，把小区的自治权、立约权、管理权交给了全体业主，把小区的行政管理权以委托合同的方式交给了物业服务公司，而政府各部门则拥有执法权。根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，要在业主大会授意下与物业服务公司签署合同，这从根本上避免了小区的命运掌握在少数人手中的可能性。

五年来，笔者在工作中发现最大的问题不是条例本身的问题，而是业主的问题，是公民教育的问题。当《物业管理条例》把小区的自治权、立约权给了全体业主之后，首先面临的最大问题是：业主不知道怎么用这些权力，或者不愿参与相关工作。就像一个人有了汽车，他不知道怎么开一样！而业主手中的自治权和投票权是重要的公民权力，它涉及整个小区乃至社会的安定、幸福！如此重要的权力，业主通过买房子就轻易获得，不会使用，不关心公共利益，缺乏基本的公民训练，导致一些社区问题出现！不要说自治、监督物业服务公司，业主自己形成一个决议大家共同遵守都比较困难。例如，《物业管理条例》规定，重大事项，如例约，与物业服务企业签约要由三分之二以上有投票权的业主通过才有效，可实际上要找到这三分之二的票需要巨大的人力物力成本。把这么多业主发动起来，还是有一定难度的。所以，有了好的制度，还要把业主自身的积极性调动起来，才能保证物业管理工作顺利、有效地开展。

其实，对物业服务公司的管理主要来自三个方面：业主的监督，物业服务公司自身的管理和政府的监管、执法。物业服务公司在小区有管理权，但没有执法权，导致一种很尴尬的情况：管，管不了，不管，失职。因此，出现了物业服务公司告业主有名额限制，业主告物业服务公司，法院较难受理的情况。法律是维护社会正义的最后一道防线，这条防线一崩溃，那么，在现实中，就会产生一系列的恶性循环。业主有问题不能告物业服务公司，就不交物业管理费，物业服务公司对不交物业管理费的业主没有办法，为了压缩成本，获得利润，就降低物业服务质量。最终，整个社区陷入恶性循环，业主与业主，业主与物业服务公司的关系正在演变成社会问题。

《物业管理条例》为业主自律打下了坚实的基础，它保护了业主和物业服务公司双方的合法权益，划清了业主、物业服务公司以及开发商三方的责任和权利。因此，需要三方深刻理解《物业管理条例》的精神并深入贯彻执行，互相尊重，并最终达到三方共赢的局面。另外，全社会对《物业管理条例》的支持和理解也同样至关重要，特别是新闻媒体以及司法部门的支持。前段时间，笔者参加了一个社区问题研讨会，在会上谈到了几个问题：《物业管理条例》的具体落实，需要各个相关部门的积极配合。全国都要重视物业管理，重视社区建设，不能继续条块分割。

物业管理这盘棋就像围棋，一个社区活了，管理好了，整个城市、国家就管理好了！通向文明的桥已经建好了，但怎么让全社会走这个桥，维护这个桥，走向文明，需要教育、立法、司法、政府乃至全体业主的共同努力！◇

北野系北京知名业主、作家、社会工作者