住宅小区内公共设施的十大疑问

单元管道阀门能否设计在居民室内?

于庆新(均毫物业管理公司总经理)：我觉得这应该是个设计缺陷或者说是严重的设计缺陷，导致业主所买的房子产品水平相对比较低。但是，设计单位按照国家的设计规范还没有违规的行为，只能说设计水平不是很高。

目前国内有没有此类设计规范?

杨燕敏(高级工程师 物业管理专家)：《住宅设计规范》其中规定，公共功能的管道，包括采暖供回水总立管、给水总立管、雨水立管、消防立管和电气立管等，不宜布置在住宅套内。公共功能管道的阀门和需经常操作的部件，应设在公用部位。

但是，这是非强制性标准，是建议性的。因为标准中的用词是“宜”和“应”。按照国家标准用语，规范用词是有三个层次：第一是“必须”，这属于强制性的;第二是“应该”，一般情况你都应该这么执行，但是构不成违反标准;第三是“宜”，就是你尽量的选择。所以这个管道是不宜，并不是说必须得怎么样。

黄汇(金田建筑设计有限公司总建筑师)：国家在1997年曾出台《建筑给水排水设计规范》，第258条就增加了内容：建筑物的某部分或个别设备需要计量的时候，应该在它配水管上。

截门是在水表和干管之间，水表搁在外头，这个截门一定在外头，也就是说，如果一家的水表显示器或者水表在户门外，在公共场所，也就是说查水表的人不需要进你们家，那么修截门更不需要进你们家。但是这个规定是1997年才增加到规范里的。如果这个房子设计是在1997年之前，那么就没有这一条规定，设计没有错误。

开发商售房时是否要提前告知?

邓泽敏(北京英岛律师事务所副主任)：开发商售房时是否要提前告知，就要看他受用什么法律。比如，明确地说商品房销售适用“消费者权益保护法”，他就有提前告知的义务，但从全国范围来讲，商品房目前还是不适用消法，从法律上并没有一个严格的规定开发商有一个告知的义务。

杨燕敏：开发商售房的时候，售的是现房，房子室内有什么阀门等等，应该跟业主说明。我认为开发商这个环节在营销手段上应该是有问题，开发商在销售过程当中，要如实介绍房子有什么缺点，有什么问题，包括管道的使用、配套设施的使用等，供购房人进行选择。

如果开发商不告知算不算欺诈行为?

邓泽敏：民法通则129条对欺诈有一个解释，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况。在这件事中，只不过没告诉你，也没有告诉你虚假情况，比如问他是公用的，他说是你们家私人的，这是故意告知你虚假情况，故意隐瞒是你问他，他不告诉你，我认为这还不属于欺诈。

户型图中是否要注明公用设施的位置?

邓泽敏：户型图当中至少没有法定规定要注明公用设施的位置，因为户型图到底画得详细程度如何，都不好说。有些买房合同里有的只是一个示意图，有的连尺寸都没有。所以户型图到底应该画成什么样，并没有一个严格的法律界定。

遇到类似情况业主是否可以要求赔偿?

邓泽敏：遇到此种情况，我觉得业主要求赔偿是对的。如果公用设施的存在侵害了我们一定的权益，占用了我们一定的空间，从权利义务角度来，我享受一定的权利，就要承担一定的义务，相反，我付出了一定的义务，也要享受一定的权利，这块空间是我替全体业主承担的义务，那么相反这块权利也应该我享有。可以跟开发商协商一下，这一部分是不是可以一部分的钱或者象征性的补偿一下之类的问题。

物业能否有进入居民住宅进行维修活动的权利?

于庆新：物业进入居民家里要看在什么情况下的进入。一种是许可的情况下，业主离开家后希望物业公司经常到居民家里看看。另外一种情况是物业跟业主预约了，在其允许的情况下进入。而第三种情况是紧急避险的情况下。

我认为物业公司是有权进入民宅进行维修。物业公司本身对这个产品承担维修责任的，那么煤气公司、水电公司，包括物业公司都有权利进入房间内，不仅仅是你，是进入所有居民的房间内来进行维修，首先这些设备是公共设备，不属于你自己所有的。可以说业主有足够的权利拒绝物业维修部门，但是，你再有权，物业仍然可以破门，业主如果拒绝的话，导致的损失，比如楼下漏水了，你就是不让他查，本来是淹木地板，后来家电全泡了，那么就可能就产生纠纷了。

此类要求是否有法律依据?

邓泽敏：如果说遇到紧急情况漏水了，或者燃气泄漏了，家里没有人的话，那么我觉得物业公司是绝对有权利破门而入。当然他会有一个见证或者第三者在场，然后破门而入。遇到这种情况他必须采取一定的措施，法律上叫紧急避险。紧急避险是指为了国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产或者其它财物免受正在发生的危险，不得已而采取的损害另一个较小的合法权益的一个行为。比如说燃气泄漏了，有可能不关闸，整个楼都有危险了，那肯定要破门而入。就跟消防似的，再比如说十栋房子是连着的，中间一栋房子着火了，那么两边的房子必须得拆，这是必须的，为了公共利益。

舒可心(朝阳园物业管理委员会主任)：有一个例子，一栋楼的单元暖气阀门在23楼，但该业主就不让邻居进去放气。最后法院判下来，叫排除妨碍。但是我们依然不希望你使用这样的办法，你作为小区内的公民，你不要因为自己的利益损害其他业主的利益。

此类要求有侵犯私人财产嫌疑?

邓泽敏：如果破门而入，我认为肯定是侵犯私人财产，只不过刚才说了，这是为了保护大家的财产，然后来损害一个小家的合法的财产，这是肯定的。业主不在家，如果遇到紧急情况当然可以进入，像漏水、污水之类的，给楼下漏得哗哗的，没法弄了，只能破门而入了。

新买房业主如何避免此类情况发生以防患于未然?

邓泽敏：如果买的是现房，当然可以到现场去看，有这种管道布置的如果不满意可以不买这个房子。如果是期房，可以要求看管线的布置图，像我们律师在帮业主买房子时，要看哪里设备间、设备层，向开发商要一个这一层的管线的布置图，然后可以看一下是不是走的公共的部位。

于庆新：我的建议，你首先可以不买这个房子，因为它对你的居住不方便，装修起来也不会好看，即使你封住也不好看，你可以不买。或者，你认为影响不是很大，要求开发商就这个设计所对你的生活的影响给予你一定的补偿;或者就是要求换一套房。