物业维修基金18问

共用部位是指建筑主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指住宅区单幢物业内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明用具、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用的设施设备使用的房屋等。

物业维修基金的指导和监督工作一般是由该市房屋产权管理局负责。

一个物业管理区域内的房屋有两个以上、产权人的，均应建立维修基金。维修基金使用计划、维修工程预决算、维修基金使用分摊方案的审核和维修工程质量验收，向业主续筹维修基金均由业主委员会负责。

维修基金实行专户储存、业主决策、专款专用、政府监管、按栋建账、核算到户的管理原则。

物业维修基金应当专项用于物业管理区域共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修和更新改造。(经业主委员会提交业主大会审议批准后或60%以上业主签字同意后实施)

公有出售住房中属多层住宅的由售房单位在售房款中提取20%、属高层住宅的提取30%缴交。购房人按购房款2%缴交;

多层商品住房出售时，由购房人按购房款的2%缴交、高层商品住房或设有电梯的多层商品住房出售时，由购房人按购房款的3%缴交;

拆迁安置实行房屋产权调换时，安置多层房屋的按安置房评估价的2%、安置高层房屋的按安置房评估价的3%由被拆迁人缴交;

售房单位在售房时或拆迁人在安置房屋时应代为归集首期维修基金。并在办理房屋产权登记手续时，须将归集的首期维修基金移交市房屋产权督理局代管。(委托商业银行，按国家规定的活期利率计息，利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。)

维修基金属业主所有，业主委员会成立前，物业维修基金由市房屋产权管理局代管;业主委员会成立后、可根据业主大会的决议将物业维修基金移交给业主委员会、物业管理企业或业主大会决定委托的其他单位代管、业主大合未决定移交的，由市房屋产权管理局继续代管。委托物业管理企业或其他单位代管物业维修基金应当签订委托合同。

向物业管理企业移交物业维修基金应当由物业管理企业和业主委员会双方负责人同时到市房屋产权管理局办理手续。办理移交手续应提交下列资料：

1)业主大会决议; 2)委托合同; 3)银行账号；4)物业管理企业的资质证书和营业执照;5)物业管理企业授权委托书和经办人身份证明。

维修基金代管单位代管维修基金的活动应当接受市房屋产权管理局和业主委员会的检查和监督。市房屋产权管理局代管的维修基金应当接受审计部门的审计监督。

维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他用用途外，严禁挪作他用。

使用维修基金，由业主按其拥有产权的房屋建筑的面积分担，每使用一次后应及时核算到户，在该户所缴维修基金中扣减。

维修基金不足首次归集的维修基金的30%时，由业主委员会按业主所拥有的房屋建筑面积比例续筹。续筹额应不低于首次归集的维修基金总额的70%。

业主转让房屋所有权时，维修基金余额随着房屋所有权同时过户。原业主交纳的维修基金剩余款，由物业受让人向原业主支付，当事人另有约定的从其约定。

因拆迁或其它原因造成物业灭失的，物业维修基金代管单位应当将维修基金账面余额退还给业主。