物业费调价案例

上海物协信息

（第12、14期电子合刊）

上海市物业管理行业协会秘书处编 2012年11月19日

【物业费调价案例】

● 交流沟通

菊园小区物业服务费成功上调

菊园小区位于浦城路、商城路交界处，2000年竣工交付，建筑面积15．43万平方米，1109户，原收费标准2.20元/平方米/月，现收费标准2.70元/平方米/月。2007年8月1日，上房物业通过市场招投标方式进驻小区。

自1993年上海建立最低工资制度以来，已经19次实施最低工资标准调整，给物业服务企业带来了巨大的人员成本上升压力。菊园小区从交付到2010年底期间，物业服务费标准一直维持在2.20元/平方米/月。如何维持或提升物业服务工作水平，如何化解劳动力成本上升带来的压力，上房物业从酝酿物业服务合同续签和提升物业服务收费标准时，做好三个方面的工作。

一是做好调价的前期准备工作。他们对小区部分业主进行上门调查，深入了解广大业主对物业服务质量及物业服务费调整的看法。通过调查发现，70%以上的业主希望能享受到优质的物业服务；50%左右的业主认为随着物价的逐年上涨，可以适当上调物业服务费标准，但幅度不宜过高；10%左右的业主不愿上调物业服务费标准；1%左右的业主对上调物业服务费标准无明确意见。上房物业在上调物业服务费标准前，进一步提高物业服务质量标准，提交了《菊园物业服务主要承诺》，切实让广大业主有一个安全、整洁、温馨、和谐的生活环境，以服务质量的提升来推动物业服务费标准的上调。

二是事中加大宣传力度。首先，将物业管理行业的现状调查情况及小区物业服务费收支情况客观地向广大业主予以明示，让广大业主对物业管理行业现状及企业有一个更深层次的了解。其次，客户服务中心全员参与，通过一线操作员工平时零距离和业主接触沟通的机会，把业主不理解的地方予以解释与说明。再则，对调价特别不理解的业主，项目经理主动进行单独的交流与沟通。同时，为了确保宣传工作的广泛开展，各项服务目标层层落实，责任到人。

三是事后加大与业委会的交流与沟通。他们就上调物业服务费标准问题同业委会反复交流和沟通，特别是就小区近年来物业服务费收支情况、未来数年成本上升趋势，编制了小区物业服务费用收支预算。在编制预算过程中，认真吸纳业委会的意见和建议，不断充实完善，把业主的每一分钱，明明白白地用在业主切实感受上。双方在建立平等和信任的基础上，从操作上层面减轻了业委会对调高收费标准可能存有的心理压力。

经过一系列细致、深入和艰苦的工作，在广大业主、业委会和居委的认可和支持下，小区的物业服务费标准从2.20元/平方米/月提高到2.70元/平方米/月，提高了0.5元/平方米/月，物业服务企业和全体业主取得了双赢结果。 （上房物业）

● 坦诚理解

虹瑞公寓专业服务推动物业服务费上调

虹瑞公寓位于虹口区广灵四路168弄,项目总建筑面积1．25万平方米，其中住宅1．2平方米，商铺552平方米。小区于2001年7月交付,共计125户业主。物业管理费分别按照多层住宅0.6元/平方米/月,商铺1.0元/平方米/月收取。

景瑞物业在为虹瑞公寓提供物业服务的10年里，在广大业主心目中树立了良好的企业品牌形象，获得了服务至上、诚信专业的良好口碑。优质的服务与辛勤的付出也得到了业主的认同，历年来业主满意度调查都在95%以上，物业管理费收缴率达到98%以上。

经过民主表决, 2011年1月起,小区提价幅度为多层住宅0.3元/平方米/月,商铺0.8元/平方米/月，合同期限3年。合同约定：物业服务合同中约定管理费不足部分从公共收益中给予一定补贴,实际上，2011年4月至2012年3月的补贴金额约为1.9万元。

本次提价，景瑞物业经过周密思考、反复沟通，逐步推动了物业费调价事宜的开展：

对业主、业委会进行物业服务工作满意度调查，获得95分的高分，公司和项目也针对业主提出的合理化建议和合理投诉进行了积极整改，满足了业主的合理需求，进一步提高了业主的满意度，增强了业主对企业的忠诚度。

虹瑞公寓物业服务保持一贯良好的工作作风，在任何情况下都做到秉承企业贴心服务、舒适生活的服务理念，为业主提供温馨、舒适、专业的物业服务，避免由于服务上的瑕疵在业主中造成不良影响。

物业服务人员加强与业主的沟通交流，排摸业主对物业管理费提价的想法，宣传行业和企业的工作难点，获取业主的理解。通过详细排摸了解，业主对物业服务工作表示理解，对社会上的物业费调价也逐渐表示认同。

成立专项小组，由公司领导直接牵头开展工作，落实职能部门、项目进行物业管理费重新定价，与业委会成员、重点客户沟通交流、物业服务合同签订等一系列工作。

与房办、居委会等政府相关部门进行充分的沟通与协调，获得政府政策指导、支持与协助。

此次虹瑞公寓物业管理费成功调价，在四个方面颇有感触和启发：搭坦诚理解之平台，业主观念的改变是成功的前提；物业公司积极主动的作为是成功的基础；建和谐发展之社区，政府的负责态度和引导方式是成功的保障；业委会成员的公信力起到重要作用。

（景瑞物业）

● 成本测算

中星云庭物业收费标准顺利调整

中星云庭小区坐落于德州路60弄，2003年2月竣工，2003年5月交付使用，总建筑面积为4．96万平方米，总户数412户。入住时核定收费标准1.35元/平方米，此次调价后新标准为1.65元/平方米，其中业主支付0.2元/平方米，小区公共收益中列支0.1元/平方米。

回顾本次调价过程，主要做好了以下几方面的工作：

1、做好成本测算是调价成功的基础。物业服务中心先统计2011年的实际成本支出，再对2012年的物业服务成本进行了精细测算，每个项目都附有详细的说明和测算依据，直观清楚。

2、业委会理解和信任是调价成功的关键。该小区由于规模小、物业服务费标准低，而小区停车费标准也较低，小区停车费收益也不多，无法进行有效补贴。该小区已连续几年收不抵支，企业不堪重负，物业服务服务水平也难以保证，应该来讲调价是势在必行。

由于上海市物业费标准多年未调，在媒体的广泛宣传下，部分业主比较通情达理，认为现在市场物价和人力成本连年上涨，物业收费标准却又多年未调整过，现在调整合情合理。但也有相当一部分业主认为政府都未发文调价，本小区为何要上调呢？因此必须积极寻求业委会的帮助，让业委会想法和物业公司想法一致，统一思想，才能进行有效的宣传、引导。

服务中心多次向业委会详细解释测算方案，让业委会成员充分认识到原来的物业收费所面临的亏损情况。通过反复沟通，双方终于对小区全年的各项收入和成本支出达成一致。并针对小区业主的实际情况，制定几套调价方案。在双方充分理解和信任基础上，业委会有针对性地召集业主代表会议，用他们自已的方式，将复杂的测算解释得简单明了，并广泛听取业主意见，最终确定大多数业主比较认可的业主承担0.2元、公共收益中列支0.1元的方案。

在完成了大量的宣传、引导工作的基础上，业委会精心编制调价征询表，并严格按照规定程序操作，保证了征询的顺利进行。

3、房管办事处的指导和居委会的支持是调价成功的保障。在此次调价过程中，所在房管办事处在测算和征询程序进行具体指导；小区居委会则被邀多次参与业委会主持的业主代表会议，帮助营造积极的调价氛围，还广泛发动楼组长参与发放征询表，并在开票过程中全程参与。政府职能部门和居民委员会的参与，增加了此次调价活动的公信力，成功实现了物业服务费的上调。 （申城物业）

●2个月艰难协商

证大家园五期物业费调价成功

2006年10月，科瑞物业接管证大家园五期。今年5月至7月，通过2个月的坚持与平等协商，最终以93.64%通过续聘，70.36%通过上调物业费。物业费住宅由每平方米1.55元调整为1.90元，商铺由2.50调整为3.00-3.20元。

证大家园五期地块位于浦东新区利津路1313弄，总建筑面积10.8万平方米，共有856户业主和57家商铺。自首批居民交房入户6年来，随着物价、水电及人力等各方面成本的断上涨，管理成本持续上升，物业管理费标准却始终不变，小区物业每年都在亏损。物业一方面不能降低服务品质，另一方面又得维持生计。为了缓解管家入不敷出的窘境，证大家园五期业委会在过去几年采取了增加物业在小区公益性收入的分成比例来缓解费用不足的矛盾。正大五期打破了约定俗成的物业与业委会三七开的不成文规定，在物业良好服务品质基础上，业委会给予了四六开待遇，且享有鼓励物业多创收的激励机制：当公益性收入达到45万以上，物业可获取60%。

但即使是这样，一个面积仅有10.8万平方的小区，很难通过公益性收入的补贴彻底解决经济亏损的状况。上调物业费成为无奈的唯一选择。管理处于今年2月10日向业委会提出调价事宜，但业委会答复是先签服务合同再谈调价。7月2日合同到期，明年年初业委会要换届选举，物业费调价是似乎难有定论。

物业管理处先从业主代表着手，通过与一个个代表的沟通，使他们从不同意到理解，从理解到同意。于是，再次向业委会提出续签合同与调整物业费同步。经过多次沟通，业主代表大会在5月20日召开。征询意见期间，有业委会成员在证大五期论坛上发表不同意涨价的言论，有业主投诉962121，有业主拿着律师函说过程不合法，还有业主投诉房办、居委会。征询同意票刚过半数，业委会认为征询不能作为通过的依据，必须再进行一次表决。

物业管理处不厌其烦，耐心与业委会成员沟通，多次召开业主座谈会，分别于6月28日、7月19日再次召开业主大会。期间，很多业主代表认为没必要，甚至在会上进行激烈的辩论和争吵。会后，管理处员工对征询过程中全军覆没楼栋的业主，上门进行交流，听取意见，推心置腹地进行坦诚沟通。7月20日，终于迎来计票的时刻，最终以多数票通过续聘和上调物业费。

管理处经理表示，我们将保持决心、坚定信心、主动作为、创新求进，以更稳定、更细节的服务和工作努力，感谢业主长久以来对我们的支持。 （科瑞物业）

● 全覆盖上门沟通

万科三项目调价案例经验共分享

一、成功调价的主要措施和经验体会

合法：1、万科物业服务费调价期间一直与镇政府相关部门保持密切的沟通，严格按照镇政府的指导意见实施调价工作，确保整个调价操作流程无法律风险。2、在调价期间对每个环节都进行拍照存档，保留现场的事实依据。3、调价工作整个过程均由业委会主导，服务中心在业委会授权委托下给予相应配合，确保调价工作公正、合法性；

真诚：1、为了让业主了解物业服务费的调价原因，服务中心采取全覆盖上门拜访的形式与业主逐户上门沟通，让业主感受到服务中心的真诚以及通过面对面沟通起到正面引导的作用。2、主动积极的与业委会、居委会、镇政府相关部门以及小区部分业主保持密切沟通，确保舆论支持。最终在各部门的配合下，业委会确定了部分友好业主上门发放及回收表决票，在调价过程中起到了至关重要的作用。

细致：1、为了了解业主对物业费调价的接受度，服务中心采取分组、分区域的形式进行了全覆盖拜访，在走访过程中将业主的走访情况分为7个维度。在全覆盖走访后，对走访情况进行梳理，对不表态、随大流的业主再次进行二次深访，在二次深访后成功转换130户业主接受调价6角的比例，占总户数比8.2%；2、在全覆盖走访后，每组人员保留了走访的数据，业主大会召开后陪同业主代表一起上门发放及回收表决票时，根据之前走访的数据进行比对，侧面进行适当引导，确保了最终表决通过的结果与走访时结果基本一致。3、在表决票的制作上增加了序号一栏，每户序号均不相同，在发放表决票时进行严谨的把控，房号与序号一一对应，有效确保了公开开票现场无错票、重复票等错误出现。

策略：服务中心在经过业委会授权，协助热心业主在发票过程中，更加讲究策略，稳扎稳打。根据摸底时持支持意见业主的分布情况，采用先易后难的发放策略，在发放表决票阶段，以优先、快速发放支持票的方式，在不到一个星期的时间内，快速取得了过半的支持票，同时也对中立、随大流的业主形成了积极的影响，为表决顺利通过打下良好的基础。最终顺利通过表决。

二、调价过程中应注意的两个方面

一是租户占一定比例，具有表决权的业主对物业服务的体会不深。为此，服务中心通过电话沟通等方式加强与该类业主的沟通，争取其理解与支持。

二是部分业主认可万科物业的服务，也希望万科物业继续为小区服务，但对于提价不能接受，认为万科即使不涨价也不会退出。为此，服务中心制定了业主疑问释疑统一说辞，业委会也专门设立了接待窗口。 （万科物业）

● 摸底调查广泛宣传-

仙霞物业售后公房服务费顺利上调

仙霞物业所属的威宁小区、虹仙小区、虹园八村3个小区，均属此次售后公房物业费调整范围，它们都建造于八十年代后期，入住时间均为90年代初期，属老式公房。

威宁小区建筑面积为7.35万平方米，户数为1268户。虹园八村建筑面积为3.06万平方米，户数为611户。虹仙小区建筑面积为7.62万平方米，户数1463户。原管理费按室户类型不同为每户每月4.50元 至7.50元不等。保安费统一为每户每月2.00元至3.00元不等、保洁费统一为每户每月3.00元至5.00元不等。

仙霞物业与3个小区业委会协商同意，已成功调价。调价方案为统一标准、按户型进行调整，调整幅度基本在10元左右。保安费、保洁费按文件精神统一调整到每户每月9.00元和6.00元。

顺利调价的主要做法：

公司领导班子和各有关职能部门先学习文件，统一认识，每位员工都能做到既是讲解员，又是宣传员。不赶时间、不抢进度、积极稳妥、做细做透业主的工作，让业主充分理解和支持。各小区先行摸底调查，掌握所要调整费用的户数、房型等，然后与小区业委会、居委等协商，拿出调整方案。为规范操作避免留有后遗症，采取统一靠档，先统一靠到4.50元，然后再按文件规定进行调整。

利用小区的宣传阵地，广泛进行宣传，做到业主家喻户晓。如：利用电子滚动屏幕、小区宣传栏、楼道告示牌、楼组长会议、业户代表会议等形式。在摸底调查的基础上，制定调价方案。公司职能部门严格把关，不多收和乱收一分钱。 （仙霞物业）