小区管理处回答部分业主关于物业费支出情况的疑惑

小区管理处回答部分业主关于物业费支出情况的疑惑

一、部分业主对物业亏损状况的真实性提出质疑

首先，物业服务中心在公示时未对三张表之间的关系进行说明，因此给造成部分业主在对于财务报表的解读误解，在此向广大业主致歉。

（一）三张表的说明

1、表一为物业费收支：（到目前为止正常办理入住的业主08年5月至09年4月的物业费收缴率98.4%）；

2、表二为物业服务中心利用公共区域做业主委托经营收入、支出情况；

3、表三为开发商辅助项目投入，此部分费用的支出无需业主承担；

（二）现物业服务企业的服务模式为包干制，亏损多少均由物业服务企业自行承担，物业服务中心不会因为账目亏损就擅自改变物业费收费标准。

（三）三张表显示的收支相互没有关系，即物业费、业主委托经营、开发商增值服务收支一条线，无直接数字关系。

欢迎业主聘请专业公司进行审计，也可以直接到物业服务中心与财务主管沟通。

二、班车的费用高，从不坐班车的业主也要承担这部分费用么？班车给物业公司做活动产生的费用也由业主承担么？

班车的全部费用是由开发商承担的，属开发商为业主提供的增值服务，并未占用物业费支出或业主的委托经营收入。班车费用共包括购置费、后期养护、油耗及班车司机的工资等一系列费用减去目前乘坐班车业主缴纳的车票费用，每年两辆班车运行亏损仍将近二十万元。此部分费用由开发商承担，待小区通公交车后班车将取消。

三、关于宣传印刷费都花费在哪些方面？

公共区域各类标识（安全类、对客提示类等）、横幅、全部内部管理表格、宣传展板、员工培训资料、印刷通知所用zz专用的信纸、信封等归列为“宣传印刷费”，有出入库明细记录及实物可供查阅。

四、电费一年花销40余万，能耗是不是有些高？

电费40余万，平均到每月约4万元，具体包含以下项目：

1、弱电系统的电费（消防、安防系统）；

2、公共区域照明（园林、大堂、楼道、电梯厅、步行梯等）；

3、电梯电费；

4、水泵所需电费（生活水、中水园林水系水泵、污水泵等电气设备）；

5、办公区域电费；

6、风机电费等。

目前物业服务中心已开展节能降耗工作，如对公共区域照明，在保证照度的基础上，对灯开的盏数进行调整，将原放置在较高空间的照明器具下移，将射灯、筒灯换成节能灯泡，加装计量设备，部分自动频繁启动设备变手动启动，加装超高水位报警器等。（但因一次不能投入太多改造费用，此项工作需要长期坚持）。

五、人工费一年120余万，是不是有些过高？物业人员平均下来都挣5000多。

除工资外，按照用工相关规定，每个月人工费支出还包括45%的保险，14%福利，置装费，培训费，餐费等。

按人均1500元/人?月计算，（08年10月以前A1区处于集中装修期及集中维保期人员编制约为45人，08年10月以后随着逐步稳定，人员编制缩减为40人左右）

1500*1.6（保险及福利）*40人*12月=约115万

40人*10元/日（餐标）*22天（每月出勤天数）*12月=约10万餐费

在不计置装费、人员培训费的前提下，仅员工工资、保险、福利、餐费，已支出120余万元。

A1区人员编制目前为41人，具体组织架构如下：

（1）项目经理1人

（2）财务主管1人

（3）客服6人：包括主管1人，领班1人，楼长2人，前台3人

（4）工程11人：包括主管1人，文案1人，电气主管1人，强电电工2人，弱电电工1人，水工2人，综合维修1人，装修管理2人

（5）综合11人：保安主管1人，中控员4人，内保员4人，环境主管1人，环境领班1人

（6）行政4人：行政主管1人，行政文员1人，库管1人，品质主管社区文化专员1人

（7）底商管理7人：主管1人，客服1人，高压电工4人，综合维修1人

六、都已经有了人工成本，为什么保安服务费及保洁服务费还那么高？

为了提供更加专业的服务，物业服务企业可以将一部分专业工作以分包的形式进行，例如安全服务、保洁服务、绿化养护、电梯养护等，而人工成本一项中并不包含外包人员的费用。

以保洁服务费为例，其中包括保洁人工成本、保洁所需物料、垃圾清运及化粪池清掏的费用。其中就保洁人工成本一项，A1区现有保洁为28名，分别负责楼宇内、园区内及园区外围的日常清洁工作。物业服务中心与保洁供方公司签订的第一年度合同为1170元/人?月，每个月的保洁服务费为32760元，年合同总价款为39万余元。

安保服务方面，A1区总共设立5个秩序维护岗位，分别为北门1岗、南门2岗、西门1岗、巡逻1岗，依据《劳动合同法》中相关用工要求，每个岗位为4包1（即每人每天工作6小时，月无休，24小时值岗），5个岗总共需要保安员20人。为保证保安服务品质，在2009年1月前zz采用的均为内保员，平均每人每月企业应支付费用为2300元（其中包括工资1200元、餐费（三餐，16元/日）、支付保安公司人员挂靠费400元/人、置装费等）。后由于内保人工成本较高，改成外保形式（即将保安员工作委托给专业保安公司进行，物业服务中心设安全主管进行管理），每月合同总价款为33000元，其中支付保安公司每名保安员1650元/月，公示的保安服务类费用中还包含消防、安防设备设施年检费等。

七、特约性服务收入和支出都包含哪些？

特约服务收入是入户特约维修时所收取的相应费用（特约维修各项收费标准在物业客服中心均有公示）及业主在办理装修手续时所交纳的装修垃圾清运费，支出包括对特约维修时产生的材料的成本及需支付给专业供方公司的费用等，例如装修垃圾清运，物业服务中心为业主提供了上门特约服务，收取的装修垃圾清运费为特约服务收入，而装修垃圾的清运，物业服务中心采取了外包的方式，由专门的垃圾清运公司来进行清运，支付给垃圾清运公司的垃圾清运费为特约服务支出。

目前出现亏损的主要原因是：现行的取费标准是按项目启动前总规化规模、当时的服务标准、人工成本、外包服务商采购成本做的预算。A1区作为规划的第一期入住区域，物业如果一开始按不出现亏损的思路开展工作，可以想象今天zz园区环境和氛围是怎样的情形，但为了保证物业服务品质，在能源、人工成本不断上涨的背景下，物业服务中心从A1区入住前决策在人员配置、外包服务商选择（服务作业人员人数和质量）上都按高于起初测算的配置和预算进行运做，这一重大事件在A

以上解答也只是框架、原则性的说明，相信从财务的角度还不能解释清楚所有细节，还希望同学们直接到物业服务中心查证交流，物业服务中心将以坦诚、阳光的服务理念，欢迎业主们参与物业的共同建设。

物业服务工作也是企业行为，说到底不能支撑长期亏损下去的，怎么办？这是同学们和物业服务中心共同关心的问题，在六月份业主座谈会上，同学们已经给了一些很好的建议，比如：开展有效的经营活动弥补亏损是一方面；另外随着管理服务规模扩大，可以摊薄部分管理成本；还有等管理服务规模再大一些的时候，特约维修服务可以考虑寻找优质的社会资源来承担，可以减少物业固定的人员配置；还有提高我们对外包服务公司的管理水平，适当减少用人还可以降低一些成本。不过这些都离不开业主的参与和谅解！

祝大家周末愉快！

zz物业服务中心

20**年6月19日星期五