韦伯豪家园小区物业服务合同

韦伯豪家园小区物业服务合同

甲方（全体业主并委托机构）：北京市海淀区韦伯豪家园业主委员会

批准单位及文号：

通讯地址：北京市海淀区魏公村1号韦伯豪家园内

邮政编码：100081联系电话：885**77

乙方（物业服务企业）：北京海房物业管理中心

营业执照注册号：110108009563787

物业服务企业资质证书号：京物企资[2006]019号

组织机构代码：78898008-2

【法定代表人】【委托代理人】：**

通讯地址：北京海淀区甘家口12号楼801、802室

邮政编码：10*7联系电话：88**95

因韦伯豪家园业主委员与北京国豪物业管理有限公司的物业服务合同2010年12月31日到期，韦伯豪家园业主委员与北京国豪物业管理有限公司未续签物业服务合同。北京国豪物业管理有限公司于2011年6月5日24时撤离韦伯豪家园，停止服务。为了维护韦伯豪家园的正常物业服务秩序，保障韦伯豪家园居民正常生活，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《物业管理条例》及《北京市物业管理办法》等有关法律、法规和规章的规定，甲、乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就乙方为甲方提供物业服务的有关事宜，协商订立本合同。

第一章物业项目基本情况

第一条本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下：

名称：【地名核准名称】韦伯豪家园。

类型：住宅。

坐落位置：北京市海淀区魏公村街路（街）1号院1、2、3、4、5、6号楼 。

规划建筑面积：129476.71平方米。

第二条物业管理区域四至：

东至中关村南大街；

南至魏公村街 ；

西至魏公村小学；

北至魏公村北区。

物业服务范围：甲方委托乙方服务于本合同项下的物业，其构成包括四至范围内的（除7、8、9、10号楼、2号楼底商）所有物业。也包括公用设施、设备、市政共用设施和附属建筑物、构筑物、公用绿地、花木、建筑小品等。

地下车库的所有权问题按《物权法》有关规定办理执行。

规划平面图和委托的物业构成明细见附件一、二（以实际验收清单为准）。

第三条物业服务用房主要用于物业服务企业客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、员工宿舍和食堂等必要的物业用房和业主大会及业主委员会办公用房等。待与原物业全面交接后确定。乙方应依据国家法规合法使用物业服务用房.

物业交接内容包含并不限于：

1、甲乙双方和原物业服务企业应当在新的物业服务合同生效之前，就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定。交接时间应当确定具体时点，时点前责任由原物业服务企业承担，时点后责任由乙方承担。

2、原物业服务企业应当在约定时点将物业区域内的档案资料（见附件六）、物业服务用房及属于本物业区域内的物业共用设施设备、公共区域移交给乙方，由甲方、乙方和原物业服务企业进行逐项查验接收，并由三方签字确认。

3、甲乙双方和原物业服务企业对查验结果存在争议的，应当在查验记录中载明，并明确解决办法。

第二章物业服务事项、标准及有关约定

第四条乙方指定物业服务项目负责人为：**，联系电话：8**2。乙方更换项目负责人的，应当于更换前7日内在本物业管理区域内的显着位置公示。业主共同决定要求更换项目负责人的，乙方应当于业委会书面通知30日内更换。

第五条物业服务期限为1年，自2011年6月11日至2012年6月10日。

第六条乙方提供的物业服务包括但不限于以下主要内容：

1.制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；管理与本物业相关的文件资料，包括但不限于：

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、电气,给排水,暖通,消防等专业竣工图，配套设施、设备,室内外综合管网工程竣工图等,及其它竣工验收资料；

（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（4）物业管理所必需的其他资料的工程图纸、业主档案中与物业有关的竣工验收资料和其他相关资料，并健全业主档案。

2.负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。维修、保养和管理房屋建筑的共用部位及房屋基本设施，包括每户单元门外的：屋面、屋顶、地面、内外墙面、承重结构、楼梯间、庭院、设备用房、共同使用的部位和设施。

3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。维修、保养和管理共用设施、设备。包括：共用的变配电系统、供暖系统、24小时生活热水系统、给排水系统、排污系统、雨水管、垃圾间、排烟道、共用照明系统、保安监控设备系统、公共区域及消防系统、电梯系统、弱电系统等以及所有业主共同使用的设施设备等（其中：供暖系统、24小时生活热水系统另行签定《供暖协议》及《生活热水供应协议》，24小时生活热水价格经测算后与甲方协商后确定）。

4. 维修、养护和管理规划红线内市政共用设施和附属建筑物、构筑物。包括： 道路、室外给排水管道、化粪池、消防水池、高压水泵房、电井及所有设备管井等所有业主共同使用的设施和附属建筑物、构筑物。

5．负责共有绿地、景观的养护和管理；维护与管理公用绿地、花木、喷泉系统、建筑小品等。

6.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；

7.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；按照双方确认的安全工作计划中的标准和要求，提供本合同项下物业管理范围内安全服务。包括：安全监控、巡视、夜班执勤、门岗服务等。

8、本合同项下物业管理范围内交通与车辆停放秩序的管理。

9、接受业主的委托对其房屋自用部位、自用设施及设备进行有偿维修、养护。

10、负责向业主收取物业管理费，以及北京市规定的价格其他费用等。

11、根据实际情况制定、修改完善本物业各项管理制度、规章，并经甲方认可后执行。

12、协助联系有关厂商对开发商统一提供的业主自用部分设施设备进行维护和更换。

13、当得到甲方书面授权时，乙方有责任代理全体或部分业主对违反物业使用、维修和业主公约的业主或第三人提起诉讼，由此产生的法律责任及全部费用由授权方承担。

14、乙方在进行房屋装饰装修管理服务时，应制订严格规章制度，报业主委员会审议并明确告知装修的业主或物业使用人服从管理，如不服从则应及时报告政府有关管理部门加以制止并将结果通知甲方。

15、对于任何违反《物业管理条例》、《韦伯豪家园业主公约》、《韦伯豪家园业主大会议事规则》（条例、公约和大会议事规则附后）等以及大多数业主认为不合理的新的构筑物，乙方有义务根据本合同和有关规定进行劝阻。

16、其他甲乙双方认可的委托事项：

（1）协调业主与开发商处理房屋的质量问题；

（2）追踪并处理房屋在交付使用后遗留的工程问题；

（3）其他甲乙双方认可的委托事项；

17、业主委员会赋予乙方事项的管理权限应属于物业管理范畴并在本小区范围内使用。

本条所指共用部位明细见附件三。本条所指共用设施设备明细见附件四。

第七条乙方按以下第1种方式提供住宅的物业服务：

1.《住宅物业服务技术标准》中的三 级物业服务标准，详见附件《住宅物业服务技术标准》；

2.非住宅的物业服务标准以及甲、乙双方约定的《住宅物业服务标准》范围以外的具体服务事项和标准，双方另行商定。

双方约定的住宅物业的服务标准不得低于《住宅物业服务技术标准》中的三级物业服务标准规定的相应要求。

第八条乙方对业主物业专有部分提供维修养护或其他特约服务的，应当与业主签订特约服务协议，服务事项、标准及费用由双方在协议中约定。

第九条乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。

第十条物业装饰装修前，乙方与业主签订书面装饰装修服务协议，乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。除约

本款所述的装饰装修服务协议的其它内容由甲方和乙方另行详细制定。

第十一条业主转让或出租其物业时，应当将本合同、管理规约以及有关费用缴纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知乙方。业主转让物业前，应当与乙方结清相关费用。

第三章物业服务收费

第十二条本物业管理区域物业服务收费方式为以下第1种：

1．【包干制】；

2．【酬金制】。

第十三条包干制

1.物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：

1号楼物业服务费：1.41元/平方米·月；

4号楼物业服务费：1.96元/平方米·月；

2、3、5、6号楼物业服务费：2.71元/平方米·月；

2011年6月11日至9月10日为应急服务期间，该期间物业服务费按照第三方评估的费用另行计算。

物业服务费主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域内清洁卫生费用；

（4）物业管理区域内绿化养护费用；

（5）物业管理区域内秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）法定税费；

（10）物业服务企业的利润；

2．根据京价(收)字[1999]第253号文件应代收生活垃圾清运费30元/年/户，但在本合同期间内该费用由乙方代为支付。

3．受甲方委托代甲方收取业委会办事经费0.15元/月/米2。

4、甲方有权聘请会计师事务所对乙方的物业管理费使用情况进行审计，双方约定：

（1） 其审计次数为每年不超过一次；一般应安排年末；

（2） 审计方由甲方指定，审计费用由乙方承担；

（3） 审计目的应以物业费开支的合理性及合法性为目的，审计结果

由甲方向业主大会报告。

5、物业管理费由乙方向各个业主收取。在物业管理费的交纳和收取事项上，各个业主与乙方的法律关系是单独的、个别的，甲方不为个别业主的欠缴行为承担担保或连带的责任。如乙方对个别业主欠费行为提起诉讼时,甲方有按本合同约定出庭支持的义务。

6、业主应按照本合同的约定按半年度向乙方交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每半年的第一周。因故不能按期交纳物业服务费用的，应委托他人按期代交。

7、业主或物业使用人欠缴物业管理费用及其他费用的，乙方有权从逾期之日起每天按所欠应交纳费用的千分之零点二收取滞纳金。

8.实行包干制的，盈余或亏损均由乙方享有或承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容。

第四章 共用部位、共用设施设备的设备收益及分配

第十四条 共用部位、共用设施设备的设备收益及分配

1、乙方利用归业主所有的共用部位、共用设施设备从事经营活动，必须符合有关法律规定，办理相关手续，并征得甲方同意后实施。每半年向甲方公布收益情况，接受甲方监督。

2、甲方授权乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施设备所得收益，归全体业主所有，甲方允许乙方在所得收益中提取20%作为管理服务费。

第五章权利与义务

第十五条甲方的权利义务：

1.有权要求乙方按合同约定提供物业服务；

2.监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利；

3.对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部分的经营收益和使用情况，享有知情权和监督权。关于物业共用部分经营、收益的约定见附件七；

4.按国家和本市有关规定交存、使用和续交专项维修资金；

5.按有关规定及本合同约定缴纳物业服务费和特约服务费；

6.对乙方根据合同和有关规章制度提供的管理服务给予必要配合；

7.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。

第十六条乙方的权利义务：

1.根据有关法律、法规规定和合同约定，收取物业服务费、特约服务费；

2.按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务；

3.妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，不得将业主信息用于物业管理活动之外的其他用途；

4.及时向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受业主和物业使用人的监督；

5.对业主和物业使用人违反本合同和管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促业主和物业使用人改正；

6.不得擅自占用本物业管理区域内的共用部分或擅自改变其使用用途。不得擅自将业主所有的共用部分用于经营活动。不得擅自占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业管理区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状；

7.可将本物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或个人。乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业管理区域内公示。乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定。乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任；

8.乙方实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或委托具备相应资质的单位实施，委托其他单位实施的，应当明确各自的安全管理责任；

9. 甲方有权要求乙方组织物业服务满意度调查。

在服务期内，乙方组织以书面问卷方式，每年两次，以单元为单位，每六个月开展一次有关物业服务内容及标准调查与评估工作，应有各单元全体业主的 50%（含本数）以上参加，甲方有权抽查，抽查率为参加问卷业主的 10 %。书面问卷将作为物业服务质量评估标准文件之一；

10.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。

第六章合同终止

第十七条任何一方决定在本合同期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方。

第十八条本合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。

第十九条本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费按本合同约定的标准缴纳。

第二十条本合同终止后，甲乙双方应当共同做好交接事宜，包括物业服务费的清算、对外签订的各种协议的执行、物业共用部分查验交接以及移交相关档案资料等。

第七章违约责任

第二十一条甲、乙双方对物业服务质量发生争议的，双方可共同委托物业服务评估监理机构就乙方的物业服务质量是否符合本合同约定的服务标准进行评估，评估所依据的文件应包括本合同第十六条第9项之约定文件；评估结果认定，乙方管理服务达不到本合同约定的服务内容和标准的，应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

首次评估后的三个月内，乙方整改仍没有达到本合同约定的服务内容和标准的，在进行二次评估形成书面记录后，乙方确无力保证的，甲方有权单方解除本合同，乙方应配合完成工作交接等后续工作。

首次评估费和二次评估费都由乙方承担。

除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的民事责任。

第二十二条乙方服务达不到本合同第七条约定的服务内容和质量标准，应按

五万的标准向甲方支付违约金。

第二十三条 乙方违反本合同第十三条的约定，擅自提高物业服务费标

第二十四条乙方在本合同期限内擅自停止物业服务的，甲方可要求乙方继续履行，采取补救措施，并应当按物业服务费已收部分总额10%的标准向甲方支付违约金；前述行为给业主造成损失的，乙方应当赔偿相应的损失；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业管理区域的，甲方有权要求乙方按时撤出物业管理区域，并应当按物业服务费已收部分总额10%的标准向甲方支付违约金；前述行为给业主造成损失的，乙方应当赔偿相应的损失。

第二十五条乙方擅自将业主信息用于物业管理活动之外的，应当按物业服务费已收部分总额10%的标准向业主支付违约金，如违约金数额不足以弥补业主所遭受的直接损失的，乙方应当补足。

第二十六条业主违反本合同的约定，实施妨害物业服务行为的，应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任。

第二十七条除本合同另有约定外，甲、乙双方可以结合具体情况对违约责任进行补充。任何一方的违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。

第二十八条因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。

第二十九条为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，应当按有关规定处理。

第三十条乙方有确凿证据证明属于以下情况的，可免于承担违约责任：

1.由于业主或物业使用人自身的责任导致乙方的服务无法达到合同约定的；

2.因维修养护本物业管理区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

3.非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

4.经甲方及相关政府部门确认的其他特殊原因，致使乙方不能或部分履行服务承诺。

第八章争议解决

第三十一条合同履行过程中发生争议的，双方可通过协商解决或向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或协商、调解不成的，可按以下第1种方式解决：

1.向海淀区人民法院提起诉讼；

第九章附则

第三十二条本合同经双方签字（盖章）后生效。

第三十三条本合同正本连同附件一式八份，甲方、乙方各执四份，具有同等法律效力。

第三十四条其他约定：无。

甲方：乙方：

委托代理人： 委托代理人：

年月日年月日