项目内部收益率的计算方法及其作用

由图中的两个相似三角形，可以推导出相似三角形的数学公式：

NPV1/|NPV2|=IRR-i1/i2-IRR

将等式两边的分母各自加上分子得：

NPV1/NPV1+|NPV2|=IRR-i1/i2-i1

化简得：IRR=i1+NPV1（i2-i1）/NPV1+|NPV2|

二、内部收益率计算中的要点

1、要合理确定低折现率i1和高折现率i2，先设定一个折现率，如果所得净现值不是接近于零的正数，就要试用更高或更低的折现率，使求得的净现值为接近于零的正数，从而确定低折现率i1，在i1的基础上，继续增高折现率，直到找到一个接近于零的负数净现值，确定高折现率i2。

2、为保证内部收益率计算的准确，低折现率i1和高折现率i2之差不应大于5%。

3、使用的数据如：银行利率、通货膨胀率、行业利润率、预期收益率等要通过多方调查论证，尽量使用最新的、准确的数据。

三、内部收益率的作用

物业管理企业把围绕主营业务实施多元化经营作为新经济增长点的主要突破口，在一些较具有实力的企业已经取得了明显成效，这些经营项目主要是：提供场馆会所服务、物业中介咨询服务、礼仪服务、家政服务、商务服务、销售代理，房屋改建装修工程、有偿代办服务、各类培训等等

但是从行业总体上看，物业管理企业的经营规模都不大，在资金、技术和经验上以及抗风险的能力上都不具备相当的实力，多元化经营势必要将资金投入几个不同的行业，或者是不熟悉、不相干的行业，各种风险是很大的。项目决策的失误不仅不能贡献利润，拖累整体业绩，反而由于分散了企业大量资源，增加了管理的复杂性。

物业管理企业的发展与风险同在，要使我们的行业能够可持续发展，这需要我们从业人员不仅要有敢于冒险、勇于创新的精神，在瞬息万变的市场中果断把握商机。还要善于学习，努力成为懂技术、管理、金融、财务等知识的复合型人才，熟练应用内部收益率，充分利用内部收益率不需要预先知道贴现率i的数值以及未来的经营情况，就可以对投资项目的实际收益率进行评估的特点，及早估算投资项目的可靠性，做到心中有数，为决策论证争取时间，而不是等待财务专业人员或者咨询机构分析报告才知道所以然。

内部收益率是反映项目获利能力的动态评价指标，据此，物业管理企业可以初步的把握拟投资项目的可行性，通过进一步详细的论证，使企业的投资行为做到：有投资效益的项目才能投资，始终把利润作为企业运行的目的和生存的基础，谨慎行事，树立风险意识，保证项目的成功率，提高预测和规避风险的能力。

投资扩展新项目是需要资本的，物业管理企业根据项目的经营规划和自身的偿还能力，通过计算内部收益率可以确定项目所承担最高借款利率而不发生亏损的限度，妥善安排举债的规模、融资方式和最佳时间，掌握长短期负债的比例，避开因负债导致过高的财务风险。

在项目经营的过程中也要对每年的收益进行跟踪，如果与预测内部收益率的实际收益相差很大，已经显露亏损的迹象，企业应该大胆收缩，及时出售效益差的项目，保证主业的经营。

内部收益率作为投资项目效益重要的评价指标，但它不是唯一的判别指标，它表明的只是一个比率，不是绝对值，也有它的自身的优缺点和局限性，在实际估算中，还应与其他相关指标结合起来运用，才能保证项目估测的结果更为全面合理。

总之，在履行《物业管理服务合同》的同时，物业管理企业能够建立完善的风险预测防范体系，充分利用自身在地缘、人缘以及品牌等方面的优势，不断扩大收入渠道，解决企业经营的亏损问题，就一定能使物业管理成为真正的“朝阳”产业。