如何加强物业公司内部管理

为了有效实现住宅小区实施独特的物业管理，物业公司内部管理尤其重要，内部管理首先是对人的管理，建立系统的人力资源管理是实现内部管理的根本保证。

一、物业公司的内部管理机制

1、计划目标管理

①物业公司要根据建设部《全国物业管理优秀小区(大厦)标准(试行)》和“住宅小区物业委托管理合同”条款要求，制定各项管理标准，依此标准要求项目物业公司主任与公司鉴定《管理目标协议》，以不少于工资的15%作为承诺保证金。公司按《管理目标协议》内容检查、督促、指导住宅小区的物业管理工作，考核、奖惩物业公司主任。

②针对物业管理工作的具体内容，推行目标管理，把软任务变成硬指标，全部落实到部门、班组和个人，进行指标分解。

2、督导管理

物业公司在管理现场应对各专业班组实施管理，保证管理工作正常运作，具体可采用以下四种方法：

①经济手段：物业公司与员工签订劳动合同，明确员工权责、制定与员工所在岗位和工作成绩挂钩的工资、奖金制度，以此来调动员工的工作积极性。

②法规管理：由物业公司根据所管住宅小区物业实际，统一制定一套完整的、标准化的规章制度和工作流程，以此来指导规范员工的言行，提高工作效率和工作质量。

③行政管理：物业公司实行每月、每周制定详细的工作计划，并于每天上班前召开15分钟部门主管“早会”，布置当日工作，下达工作任务，总结前一天的工作情况，分析存在的问题，提出解决办法。

④宣传和培训：通过各种宣传手段和培训课程培养员工的敬业精神、责任意识，树立员工与公司利益一致的认同感。加强员工培训，不断提高员工的自身素质和业水平。

3、服务质量管理

物业公司要根据ISO9002质量保证体系中有关服务行业的要求，依照物业公司精心制定的《质量手册》、《程序文件》、《作业指导书》、《质量记录》等四级工作文件，建立和完善所管住宅小区物业管理质量保证体系。

4、协调管理

① 用协调管理的方法，解决各类矛盾或冲突;

② 鼓励员工、业户对管理服务工作提出合理化建议或投诉，增强服务意识和管理凝聚力，把存在的问题逐一解决，防止严重后果的发生;

③ 对因员工士气低落、服务质量低劣造成业主、住户不满等问题，若说服或警告无效时，采取行政方法，运用行政纪律与指令加以解决。

5、管理工作的控制方式

① 严格的岗位责任制和完善的管理规章，实行责任、目标控制。

② 采用量化考核办法，以严格的考核制度和淘汰制度实行控制。

③ 由行政人事部对各项工作进行考核、检查、监督、催办，使管理区的运作控制更为严谨。

④ 标准、规范、流畅、严密的运作流程，环环相扣。

⑤ 实施总服务台24小时值班调度制度，保证各项工作及时完成。

⑥ 设立投诉热线，建立业户来访接待制度。

⑦ 每月一次的工作例会，对管理服务工作进行总结、讲评。

⑧ 全方位、全过程的巡检制度。