空置房物业费可否申请减免？

本月初，一则“8种情况下可以拒缴物业费”的说法流传于网络，物业费这个老话题浮出水面，引起广大市民关注。虽然该条消息发布后仅数天就有官方辟谣，但是由物业费所“激活”的行业“纠纷”却引人深思。

近日，准备装修位于中心城区通江片区某小区新房的市民李先生向记者反映了一个关于物业费的情况。他告诉记者：“我于2011年在通江片区某小区购买了一套100平方米左右的套三住房，前些年由于生意忙，没来得及装修。今年3月，和家人商量后准备装修房子。但在小区物业办理相关手续时，却被告知需要补缴自2015年6月以来的所有物业费以及相关的其他费用。一天都没有享受过物业服务，凭什么要我交那么多物业费啊。”李先生表示，从未入住却要补缴所谓的“物业费欠款”，他们一家人实在无法理解，只有暂停了装修事宜，准备到相关部门进行咨询后再行商议。

记者随即来到李先生所购房屋的小区。该小区物业公司相关工作人员称，按照公司规定，李先生如果要入住装修，必须补缴2015年6月至2017年12月共31个月的物业费，总共2888元。同时，他所购买车位的管理费用也要一并补缴。该工作人员表示，“以前也有极少数业主提出过类似疑问，但在得到费用具体构成的解释后，都主动补缴了相关费用，希望李先生能予以配合。”

近几日，记者在中心城区多个小区进行了走访，发现各个小区的物业单位或多或少都遇到过类似事件。不少小区的物业工作人员都说，空置房的物业费照交不误，因为物业的工作不是屋内管理，而是整个小区的环境打扫、日常清洁、绿化养护等，这与业主是否入住没有关系，也是业主自己不能做到的。对此，大部分受访市民表示，既然物业单位提供了服务，物业费就理应缴纳，如果大家都以未入住为由拒缴，那谁来维护小区的正常管理?但也有市民认为，没有入住就没有产生维护成本，相应的费用自然可以减免。家住中心城区天星路某小区的市民杨女士就告诉记者：“我专门在网上搜索过相关情况，比如南京、苏州等地就有业主办理入住手续后连续数月未入住的空置房，就可以申请按照七折缴纳空置物业费的规定。乐山有这样的政策吗?”杨女士表示，希望对乐山相关物业管理政策能有所了解。

答疑解惑

带着市民的疑问，记者采访了乐山市物业管理协会秘书长李军，请他就相关问题进行了解答。

记者：首先，请您具体解释下物业费的组成部分。业主能否拒缴空置房物业费?

李军：物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下九个部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化养护费用;5、物业管理区域秩序维护费用;6、办公费用;7、物业管理企业固定资产折旧;8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9、经业主同意的其它费用。另外，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

对于空置房的解释，严格意义上是指房屋竣工交付使用后没有销售或己售出未装修入住的房子，或者长期积压在公司或个人手中的多套、长期无法变现的空置房产或“债权房”等，其中又以商品房的尾盘为主。按照《物权法》规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。而《四川省物业管理条例》也明确规定：作为业主，不得以放弃自身权利而不履行义务。

选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。目前，有些业主认为，自己没有得到物业服务可以拒付物业费。对此，在实际情况下，物业合同不大可能与每一个单户业主签订，但合同的效力是通过业主大会形成决议由业主委员会与物业服务企业签订合同后仍然对单户业主是有效和合法的，即使业主一段时间不在小区居住，房屋空闲，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了公共区域的服务。

从法律角度讲，交纳物业管理费是业主的义务和责任，物业管理是基于业主对住宅楼宇的公共部分以及小区公共设施的共有权而产生的，对物业的维护是共有人共同的义务。物业服务企业为业主提供对公共部分的服务，理应由全体业主共同承担此部分的物业管理费用。共有部分是全体业主共同享有的，享受权利的同时自然也承担相应义务，业主之间应当相互督促，履行自己的法定义务。

再者，缴纳物业管理费也表现为合同的履行，业主和物业服务企业签订物业管理合同，双方形成契约关系，同时约定具体的费用收取标准和办法。我国法律法规，如《物业管理条例》对双方的权利、义务、责任等均作了指导性规定，推进物业合同的履行，也是对双方的有利保障。在任何一方权益受到侵害时，均有权通过司法途径维护自身的权益。

记者：那么，乐山的空置房物业费能否申请相应的减免呢?如果可以，主要是在哪些方面可以减少?

李军：关于空置房物业费的减免问题，可以用一句话来总结——“情理上讲得通，法理上行不通。”按照刚才我所阐述的几项法律法规约定，空置房物业费“免”的概念肯定不存在。

再回过头来看怎么“减”的问题。乐山目前暂无市民提到的空置房物业费打折收取的政策。但是，物业费中不包括以下几项内容，空置房的业主可以同所属小区的物业服务单位进行协商减少。第一，未入住期间，并没有产生二次生活垃圾清运的，该项由物业公司代相关部门收取的费用可以协商减少;第二，未入住期间，没有产生二次供水的能耗，涉及二次供水的费用也可以协商减少;第三，未入住期间，并没有产生电梯使用的能耗，该部分费用也可以协商减少。

但是需要注意的是，虽然情理上可以对上述费用进行协商减少，但是根据相关法律法规，空置房物业费并没有法律法规的减免依据。虽然空置房业主在未入住期间没有产生能耗，但是按照《物权法》提到的“业主应该承担小区公用及共用的同等义务”规定，相应设施设备的维护费用理应一并承担。打个比方，你购买一台汽车，就算一直不使用就没有产生费用，但是长期停放后基于正常行驶的角度，肯定得进行车况维护后才敢合法上路行驶。又比如，低楼层业主一般不会使用到电梯，但是按照《物权法》“共用及共有关系”的规定，也必须支付物业费中的电梯保养费用、年检及大中修费用，以保证小区的设施设备正常运行。

所以说，空置房物业费减免并无法律依据，拒交或不履行义务交空置房物业费，必定会影响其他业主的合法权益，请物业和业主双方理性、谨慎依法协商解决。（记者 倪珉）