物业费测算书

****物业管理费测算书

一 管理方案

园区采取单独封闭，形成园中园管理方式。实行24小时门禁、时时保洁、24小时水电急修等管理服务，园区设置楼宇监控、楼宇对讲、边界红外监测、园区背景音乐等配套设施，独立设置物业管理处。

• 区域经济指标：附平面图

总占地面积：59376.54M2

总建筑面积：102982.753 M2 其中：住宅建筑面积：79380.335 M2

包括带电梯住宅：36018.48 M2

总户数：580户

绿地率：32.46%

2、组织机构如下：

3、人员编制：

管理处办公室：经理1名 行政助理1名 前台接待3名 共5名

工程维修组：主管1名 水电专业维修各4名 综合维修3名 共12名

安全管理组：主管1名 安管员29名 共30名

环保绿化组：主管1名 班长1名 保洁员18名 共20名

收费管理组：主管1名 收费员1名 共2名

服务中心总编制68名。

二 管理费构成

• 行政办公费：P 1=ΣFi/ST （i=1~7）

F1—行政办公人员费用，包括工资、福利津贴、保险和服装费等（9638.40元/月）

F2—文具、办公用具费、固定资产折旧费（2204.26元/月）

F3—车辆使用费、维修费（622.77元/月）

F4—节日装点、社区文化经费（910.10元/月）

F5—公共交际费（150.24元/月）

F6—宣传广告费（元/月）

F7—杂项费（办公用水、电、通讯、差旅、工作餐、书报、培训、证照年检等）（元/月）

ST—三期物业总面积（79380.335平方米）

▲行政办公费：

• 一般公共设施维护费：P2=ΣFi/ST （i=1~10）

F1—维修人员费用，包括工资、福利津贴、保险和服装费等（6351.40元/月）

F2—公共照明系统费用，包括电费、维修费（元/月）

F3——给排水系统费用，包括电费、维修费（元/月）

F4——公共配电系统维修费（元/月）

F5——消防系统维修费（元/月）

F6——公共建筑、道路维修费（元/月）

F7——饮用水池清洁费（元/月）

F8——中控对讲门维修（元/月）

F9——智能化车辆出入系统费用，包括电费、维修费（元/月）

F10——以上费用（除维修人员费用）中的不可预见费用，按10%计算（元/月）

*F8——电梯费，包括电费、维修费、不可预见费（按10%计算）

ST——三期物业总面积（平方米）

• 一般公共设施维护费：
• 电梯： 1900元/月部 29.64万元/年

2、智能系统和门禁系统： 6822元/年

3、房屋零散小修： 3000元/月 3.6万元/年

4、消防系统检修： 6000元/年

5、室外景观维保： 2000元/月 2.4万元/年

6、二次供水系统清洗： 3000元/次 6000元/年

7、各种泵类维保： 6000元/年

8、路面及硬化部分维保： 6000元/年

9、屋面小修： 3000元/年

10、楼梯间粉刷： 4.6万元/年

11、电瓶车维保（两台）： 2.7万元/年

12、各种管网维保： 5000元/年

13、高层消防水箱维保： 2000元/年

14、公共设施电费： 5万元/年

15、公共设施水费： 1.2万元/年

16、三期供水备用电泵： 3万元（一次性）

合计： 61.862万元

• 中央监控系统维保费用：100000×5‰=500元/月 （6000元/年）
• 对讲门维保费用：284585×5‰=1423元/月 （17076元/年）
• 车辆出入系统维保费用：250000×5‰=1250元/月 （15000元/年）
• 路面及硬化部分需维保的面积：3040㎡

3040×0.03=91元/月 （1100元/年）

• 太阳能及水箱的情况：一年2次，1000元/次×2=2000元/年

（166.67元/月）

• 楼顶维修费（屋面面积：20000㎡）

20000×0.02=400元/月 （4800元/年）

其它维修费用：2000元/年 （166.67元/月）

• 公共设施总用电功耗及明细（照明、动力）

• 各种泵类规格数量

以上总功率为10条和11条的总和：

5182w+5182w+3773w+4747w+3700w=22.584kw

22.584×12×31×0.49=4117元/月 （49404元/年）

• 各类管网长度：

热力二次线：管长2872m，线路长：1436m

热力二次线：管长570m，线路长：285m

给水： 1659m

污水： 1340m

雨水： 337m

（570+2872+1659+1340+337）×0.062=420元/月 （5040元/年）

（三）环卫清洁费：P3=ΣFi/ST （i=1~5）

F1—保洁人员费用，包括工资、福利津贴、保险和服装费等（18617.79元/月）

F2—清洁机械、材料费，包括用具、消耗材料（元/月）

• 条帚：2把/月×20人×5元/把×12个月=2400元/年 （200元/月）
• 大条帚：1把/月×10人×10元/把×12个月=1200元/年 （100元/月）
• 抹布：4条/月×20人×2元/条×12个月=1920元/年 （160元/月）
• 拖把：2把/月×10人×6元/把×12个月=1440元/年 （120元/月）
• 簸箕：15个/季×8元/个×4季=480元/年 （40元/月）
• 水桶：16个/季×15元/个×4季=960元/年 （80元/月）
• 玻璃刮：60元/个×10个=600元/年 （50元/月）
• 地拖：50元/把×10把=500元/年 （41.67元/月）
• 垃圾袋：40元/天×30天=1200元/月×12月=14400元/年 （1200元/月）
• 安全带：30元×5套=150元 （12.5元/月）
• 外墙安全带：120元/套×5套=600元÷2年=300元/年 （25元/月）
• 玻璃清洁剂：20元×100瓶=2000元/年 （166.67元/月）
• 洗衣粉：20袋/月×2元/袋×12个月=480元/年 (40元/月)
• 更衣箱：10节×150元=1500元÷2年=750元/年 (62.5元/月)
• 垃圾车：1000元/辆×3辆=3000元÷2年=1500元/年 (125元/月)
• 保洁用水：30000元/年 (2500元/月)
• 口罩：1人/月×20人×1元/个×12个月=240元/年 (20元/月)
• 手套：1付/月×20人×1.5元/付×12个月=360元/年 (30元/月)
• 胶皮手套：1付/季×20人×4季×8元/付=640元/年 (53.33元/月)

F2共：60320元/年 (5026.67元/月)

F3—垃圾桶购置费（元/年）

垃圾桶：280元/个×46个=12880元÷3年=4300元/年 (358.33元/月)

果皮箱：360元/个×20个=7200元÷3年=2400元/年 (200元/月)

F3共：6700元/年 (558.33元/月)

F4—生活垃圾清运费（元/年）

清运费：120元/天/斗×30天=3600元/月/斗×12月=43200元/年 (3600元/月)

F5—其他费用（如外墙清洗）（元/年）

外墙清洗：60000平方米×3元/平米=180000元/年 (15000元/月)

ST—三期物业总面积（平方米）

• 环卫清洁费：513634元/年 (42802.79元/月)

（四）绿化费：

养护外委，按每平米2.5元/年计算

20000平方米×2.5元=50000元/年 (4166.67元/月)

绿化水费，按每平米3元/年计算

1.5吨×20000平方米×2元/吨=60000元/年 (5000元/月)

绿化费共：110000元/年 (9166.67元/月)

除四害消杀费：

鼠药费：1000元/季×2次=2000元/年 (166.67元/月)

苍蝇药：2000元/年 (166.67元/月)

药箱：5个×80元/个=400元÷2年=200元/年 (16.67元/月)

除四害消杀费共：4200元/年 （350元/月）

总共：571700元/年

（五）保安费：P5=ΣFi/ST （i=1~4）

门岗2个×2人=4人×3个班=12人，中控室4人，领班3人，巡逻3人×3个班=9人，共28人。

F1—保安人员费用，包括工资、福利津贴、保险和服装费等（11010.00元/年）

1、工资：630元×28人=17640元/月×12个月=211680元/年

2、福利津贴：降温费连续4个月；

每人每月50元×28人×4个月=5600元/年

3、保险费用：每人每年400元×28人=11200元/年

4、服装费：夏装：180元/套×28人=5040元×2套=10080元；

春秋装：300元/套×28人=8400元×2套=16800元；

冬装：250元/套×28人=7000元×2套=14000元；

大衣：150元×28人=4200元；

雨衣：60元×28人=1680元；

共：10080元+16800元+14000元+4200元+1680元=46760元

5、生活费：6元×30天×28人=5040元×12个月=60480元/年

6、被、褥、床铺：200元×28人=5600元

F2—监控设备电费、维修费（元/月）

F3—日常器材（如警棍、对讲机、电池等）（元/月）

对讲机及管理费：1600元×6部=9600元

F4—其他费用（元/年）

市保安总公司缴纳费用：70元/人×28人=1960元×12个月=23520元/年

ST—三期物业总面积（平方米）

• 保安费：

共374440元。

（六）保险费：

• 险种选择；
• 保险费分摊：P6=MX/ST

M—投保总金额

X—保险费率

ST—三期物业总面积（平方米）

▲保险费：

（七）设备更新储备金：P7=ΣPˊ ； Pˊ=（M+I）/12*YST

Pˊ—各种公共设施的更新储备金

M —各种公共设施的购置费，包括公共照明系统、消防系统、中控对讲系统、监控设备

I —各种公共设施的安装费用

Y —各种公共设施的正常使用年限

ST—三期物业总面积（平方米）

▲设备更新储备金：

（八）利润：按以上总费用的8%计算

▲

（九）法定税费：

▲

综上所述，三期物业费为： 元/平方米