创优工作规划和实施方案-物业之家

[中联·锦绣尚品]

创优工作规划和实施方案

[中联·锦绣尚品]本着“亲情服务、用心管理”的经营宗旨、以打造精品物业品牌为目的，树立良好的社会形象，在物业服务管理方面，我公司积极进取、锐意创新，介入之前即及早地制定了一系列提高物业管理水平的优质服务计划和管理方案。因此为了业户提供一个安全、舒适、洁净的居住环境，组织健康、文明的休闲活动，构筑人际沟通的网络，提升人们的生活品质，达成人与自然的生态和谐、人与人的人态和谐和人自身的心态和谐。为了进一步提高新安物业服务管理水平，把“精细服务管理年”的活动贯穿到日常服务管理中，使新安物业服务管理水平再上新台阶，如期实现2009年度公司管理目标，特参评“福州市物业管理优秀住宅小区”，工作规划和实施方案如下：

一、“创优”定位：

[中联·锦绣尚品]交付业户使用以来，由福州新安物业服务有限公司进行了专业化、一体化、科学化的物业管理服务。通过一年来的努力，管理服务成绩明显，得到小区广大业主、社会、小区开发企业以及相关市政部门高度认可与评价。现已具备《福州市物业管理优秀住宅小区》之规定标准，为更好地创建社区环境，建设和谐社会，发挥物业使用功能体现物业价值并使物业得到保值增值的目的，为下一步争创《福建省物业管理优秀住宅小区》奠定良好的基础，经物业公司研究决定创建《福州市物业管理优秀住宅小区》。

二、“创优”领导小组

为更好地达到《福州市物业管理优秀住宅小区》之规定标准公司拟成立“创优”领导小组，其成员及职责如下：

1、组长：门孝升

职责：总指挥、总筹划、总协调。

2、副组长：杜伟

职责：带领“创优”小组组员对小区“创优”工作全面计划、组织、协调；带领“创优”小组组员开展“迎检”前的自检自查整改工作；带领“创优”小组组员对小区硬件设施（房屋、设备、设施、环境等）的整改和“创优”资料（原始凭证、管理体系等）的完善。

3、组员：肖建英史太全曹品林星王芳薛瑞钦

职责：各组员根据自身分管部门积极配合组长“创优”工作，努力完成计划内容。

三、内部动员

为使员工尽快“创优”进入紧张的“创优”工作状态，提高工作效益，加快工作节奏，作好打硬仗的准备。有必要先对内部员工，特别是参加“创优”员工进行“创优”总动员。其动员方案如下：

1、召开动员大会，组织所有参加“创优”工作的人员有“创优”领导组长主持召开“创优”总动员；

2、由各级员工代表表决心；

四、“创优”工作计划（见附件一）

五、内部整改

参照“创优”小区相关法律法规及相关国家指令，对”创优”工作全面自检自查；

1、软件资料的自查，参照[中联·锦绣尚品]“创优”资料目录进行核对资料，通常分为两部分

A、原始资料，

“创优”“迎检”资料的整理应力求资料的完善与真实、可靠。

B、管理体系文件资料。对“创优”资料务求完整、简便、明了，资料存档要去伪存真、前后对应、标识清晰。“创优”“迎检”管理体系文件资料包括以下内容：

2、硬件设施设备的自查通常包括房屋、设备、设施、环境等因前阶段日常管理维护不足进行的整改整顿，要求细致、全面其具体要求如下：

A、物业楼宇外观要完好、整洁。小区应当做到或基本做到楼宇外观完好，无墙皮剥落，整洁无污染、锈迹，油漆鲜亮、标识清楚。

B、物业楼宇内部整洁、有序、安全、无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、乱改（改动房屋的使用功能，特别是随意改变房屋结构）等违章现象。各类楼宇内部基本设施完好、整洁、标识完整清晰。

C、小区各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态。在整改时应对照“创优”标准，特别注意两个方面的问题：一是各类公共配套设备、设施的完备，即作为小区规划和居家生活应当配置的公共配套设施、设备不能缺项和随意减少；二是各类公共设施、设备的使用完好率应达标，对日常管理被忽略的设施、设备，如路灯、路牌等要特别加以保持其使用的完好率。

D、机房环境和设备表面维护管理应作到整洁、干爽、无灰尘、锈迹、脱漆、杂物、无虫、鼠害。机房和设备表面状况反映出来的是直观的设备维护管理水准，整改时应特别注意这方面的维护工作，力争做到机房整洁、干爽、通风降温和防护措施完善，设备表面光泽饱满、标识清晰，无油渍、锈迹、脱漆现象。

E、消防系统配置齐全，标识清楚完善，消防疏散通道畅通。整改时应特别注意对消防系统的整改，力争做到消防设施、设备齐全完好，可随时启用，消防疏散应急照明灯、消防疏散指示牌、疏散图齐全、完好、消防疏散通道畅通，无任何阻碍。特别注意高层建筑的防火通道门口能随时处于关闭状态，通往天台，逃生平台的防火门无锁闭；楼宇四周消防通道要无占用。

F、其他涉及到居民身心健康、安全的重要设施，如二次供水系统、水池、水箱的清洁、消毒以及煤气管道、电梯等设施设备的安全防护措施一定要完善到位。

G、卫生状况至关重要，整改时要特别注意整改小区的各个卫生死角，如商业网点门前、停车场、雨棚、天台、垃圾中转站、绿化花丛等。严格控制小区内的乱张贴、乱涂画，严禁在小区内养家禽。

H、小区的环境美化对“创优”评比影响极大，整改时应特别注意环境美化、绿化的整改，力争做到使人耳目一新、赏心悦目的境界。

I、公共秩序的整改要力争做到各类治安、交通标识完善齐备，各种必要的防护设施完好齐整，保安设备先进完善。

整改原则：你想不到的就是评委要看的，细微、新颖之处见高分。

3、整改流程图（见附件二）

六、“创优”“迎检”整改经费开支

“创优”过程中有相当部分软硬件需要整改，涉及到相应的费用，整改费用本着实用、实惠、实价的原则。

序号	整改工作内容	整改费用		小计	备注
序号	整改工作内容	人工费	材料费	小计	备注
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10			合计

七、自检、预检

1、在整改硬件和整理“创优”“迎检”资料过程中，“创优”领导小组应不定期地组织“创优”管理处进行内部自检，每次自检均以目标为标准，详细、全面地进行自查自纠，对发现的问题要详细记录，逐项落实到责任人，限时整改完毕，自检一次，整改一次，提高一步，力争在较短的时间内大幅度提高“创优”“迎检”水平。

2、在“创优”“迎检”前一个月，内部整改即将结束的时候，邀请行业专家对“创优”管理处进行正式“迎检”前的预检。预检完全采用正式检查评比的形式进行，由检查团依照评比标准，对小区的物业管理水平逐项验收，最后将结果总分和存在的问题逐一列出，以便在正式“迎检”前进行有针对性的最后准备，并以此锻炼管理处的全体员工。

八、“迎检”准备

在正式“创优”“迎检”前小区应着重作好以下工作：

1、硬件整改基本达标

2、资料和记录真实、全面、说服力强

3、“创优”服务中心应当就“创优”的意义与业主/住户达成充分的共识，使业主/住户的绝大多数都能支持“创优”工作。

4、取得业主管理委员会的支持和配合（开发商）

5、选好住户代表，为向考评团汇报工作做好准备。一般情况下考评团都要求小区有业主代表的发言和评价，认真选好住户代表，赢得住户代表的鼎立支持对考评至关重要。

九、“迎检”汇报材料的拟订

A、[中联·锦绣尚品]的简介；

B、物业管理工作汇报；

C、社区文化与精神文明汇报；

D、“创优”工作情况。

十、“迎检”现场布置

附件一：创优工作计划表

[中联·锦绣尚品]创优工作计划

序号	工作内容	责任人	完成时间
一	基础管理
	1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用	杜伟	2009年7月15日
	2、已办理接管验收手续，具有完整的验收资料、图纸、档案	杜伟	2009年7月20日
	3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理	杜伟	已完成
	4、建设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责、权、利明确	杜伟	2009年7月1日前
	5、在房屋销售合同签订时，购房人与开发建设单位或开发建设单位委托的物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责、权、利明确	林星	已完成
	6、建立符合有关规定的维修基金制度	肖建英	2009年7月10日
	7、物业使用手则、装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度完善	林星	已完成
	8、业主委员会按规定程序成立，并按章程和有关规定履行职责	肖建英	2009年7月15日前（发筹委会通知）
	9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责、权、利明确	肖建英	2009年8月1日前业主委员会进行筹备工作
	10、物业管理企业制订有符合实际的创优规划和具体实施方案	杜伟	2009年6月1日前
	11、建立健全物业管理各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法	项竟元	2009年6月20日前
	12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨	林星、王芳	2009年8月1日前
	13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，管理效率得到提高	林星、王芳	2009年7月10日前
	14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用及维修基金收支情况	蔡明霞	2009年7月10日前公示财务账目2009年6月30日前
	15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便	项竟元、王芳	2009年7月1日
	16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便	薛瑞钦	2009年8月1日前
	17、建立24小时值班制度，设立服务电话，受理业主和使用人报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等并及时处理，有回访制度和记录	薛瑞钦	2009年8月1日前
	18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，并对意见及时整理和处理，满意率达95%以上	薛瑞钦	2009年7月5日前
	19、建立并落实维修服务承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%，并有回访记录	项竟元	2009年7月15日前
二	房屋管理及维修养护
	1、主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及栋号、单元（门）、户门标号标志明显	林星	已完成（拍照）、保持
	2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象	林星	已完成（拍照）、保持
	3、外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象	林星	已完成（拍照）、保持
	4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损	林星	已完成（拍照）、保持
	5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等	林星	已完成（拍照）、保持
	6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀	林星	已完成（拍照）、保持
	7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象	林星	已完成（拍照）、保持
三	共用设施设备管理
	1、公用配套设施完好，无随意改变用途	项竟元、王芳	已完成（拍照）、保持
	2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范	项竟元、王芳
	3、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻	项竟元、王芳	已完成（拍照）、保持
	4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象	项竟元、王芳	2009年8月1日
	5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行	项竟元、王芳	2009年8月1日
	6、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案	项竟元、王芳	2009年8月1日
	7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定路灯、楼道灯等公共照明设备完好	项竟元、王芳	2009年8月1日
	8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故，轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案	项竟元、王芳	2009年8月1日
	9、三北地区，冬季供暖室内温度不低于16℃	项竟元、王芳	不存在
四	保安、消防及车辆管理
	1、小区基本实行封闭式管理	曹品、史太全、肖建英	已完成（拍照）、保持
	2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责	曹品、史太全、肖建英	已完成（拍照）、保持
	3、危及人身安全处设有明显标志和防范措施	曹品、史太全、肖建英	2009年8月1日前
	4、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急方案	曹品、史太全、肖建英	2009年8月1日前
	5、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记	曹品、史太全、肖建英	2009年8月1日前
	6非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序	曹品、史太全、肖建英	2009年8月1日前
五	环境卫生管理
	1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站	薛瑞钦、史太全	2009年8月1日前
	2、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁	薛瑞钦、史太全	已完成（拍照）、保持
	3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀	薛瑞钦、史太全	已完成（拍照）、保持
	4、房屋共用部位及共用设施设备无蚁害	薛瑞钦、史太全	已完成（拍照）、保持
	5、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物	薛瑞钦、史太全	2009年8月1日前
	6、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台公共玻璃等保持洁净	薛瑞钦、史太全	2009年8月1日前
	7、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象	薛瑞钦、史太全	已完成（拍照）、保持
	8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜	薛瑞钦、史太全	2009年8月1日前
	9、排烟、排污、噪声等符合国家环保标准，外墙无污染	薛瑞钦、史太全	2009年8月1日前
六	绿化管理
	1、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当	薛瑞钦、史太全	2009年8月1日前
	2、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象	薛瑞钦、史太全	2009年8月1日前
	3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃	薛瑞钦、史太全	2009年8月1日前
	4、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物	薛瑞钦、史太全	2009年8月1日前
七	精神文明建设
	1、开展有意义、健康向上的社区文化活动	肖建英、史太全	2009年8月1日前
	2、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设	肖建英、史太全	2009年8月1日前
八	管理效益
	1、物业管理服务费用收缴率90%以上	蔡明霞、王芳	2009年7月10日前
	2、提供有偿服务，开展多种经营，有较强的发展后劲	蔡明霞、王芳	2009年7月10日前
	3、本小区物业管理经营状况	蔡明霞、王芳	2009年7月10日前

附件二：创优工作整改流程图

[中联·锦绣尚品]

创优工作整改处理流程图

问题

能否自行解决

自行解决

创优小组组长汇报

已完成（拍照）、保持组织评验

符合达标标准

核销此项问题

维持

开专题会议确定解决方案

处理

Yes

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