物业移交与接管验收
2013-01-22 11:20:51
第一节 1 总则
1.1接管验收是指发展商在新项目竣工验收合格后，将该项目向物业管理单位移交，物业管理单位按照合同的约定代表全体业主为防止接管物业出现严重质量问题，导致业主广泛投诉而采取的替业主提前服务式的验收。1.2通过以顾客期望为中心的接管验收，可以更好地帮助地产开发把好质量关，维护万达品牌。因此，项目所在公司、物业分公司均必须严格遵守本规定，有计划地做好物业验收及接管工作。
1.3 由于接管验收的重要性，为了更有效地监督工程保修、整改的实施，在接管验收结束以后的工程尾款支付期间，需增加物业总经理支付审核的权力。
1.4 在进行接管验收策划时须注意：一般情况下，在项目入伙前预留一段充分的时间完成接管验收工作，便于整改接管验收过程中发现的问题。
第二节 2 相关职责界定
2.1 物业分公司负责成立接管验收小组，编制接管验收方案并实施，撰写接管验收报告，进行问题复验及编写复验报告。2.2 项目所在公司负责成立物业移交小组，提供符合移交条件的物业，配合接管验收，对存在问题进行维修、整改。
2.3 管理公司物业管理部负责对接管验收进行指导，关注验收接管中的共性问题及可能引起重大投诉的各种质量隐患。
第三节 3 工作程序
3.1 项目物业移交与接管的前提条件- 水、电、煤气(天然气)、有线电视、电话、互联网等已开通，具备试验条件；
- 各种机电设备已安装调试完毕，具备运行条件；
- 楼宇及公共配套设施已清理完毕，具备交楼条件；
- 卫生间已注满水，具备做48小时闭水试验的条件；
- 所有物业的产权、工程、设备资料及业主资料已准备完毕；
- 单体建筑已通过市质检部门验收。
在具备物业移交条件的前提下，项目所在公司应以正式的书面文件通知物业分公司准备接管验收。
3.3 成立物业接管验收小组及物业移交小组
3.3.1物业分公司总经理负责成立物业接管验收小组，并担任组长。成员应包括：资料接收人员、各类工程项目验收人员(项目前期介入的工程技术人员必须参加接管验收)、相关配合人员等。
3.3.2项目所在公司组成物业移交小组，小组成员应包括：总经理、规划设计部门人员、施工管理部门人员、监理人员等，并指定物业移交负责人与物业分公司接管验收小组对接。
3.3.3明确物业移交及接管验收小组的分工：
3.3.3.1 接管验收小组负责：
- 编制接管验收方案及接管验收报告，并实施物业的全面验收检查；
- 物业项目产权、工程、设备资料的接收，以及房屋本体、公共配套设施和机电设备实物的接收；
- 物业项目产权、工程、设备资料的保管工作；
- 业主资料的接收，楼宇事务班协助楼宇的分户验收移交；
- 对检查出的问题进行后续跟踪，督促协调小组整改及接管验收小组的再验，直至合格。
3.4 制定物业接管验收方案
3.4.1接管验收小组负责编制接管验收方案，接管验收方案的内容包括(但不限于)：
- 接管验收项目清单；
- 接管验收日期安排；
- 物业分公司接管验收参加部门、人员、分工及培训计划；
- 项目所在公司、监理单位、施工单位负责人及参加人员；
- 楼宇接管验收顺序；
- 接管验收进度计划；
- 接管验收标准；
- 编制人、审批人、日期落款栏。
3.4.3接管验收小组将经审批的接管验收方案呈送项目所在公司相关部门、各施工单位、建立单位。
3.5 接管验收前的准备工作
3.5.1物业分公司接管验收前的准备工作
- 所有物业分公司参加验收人员必须经过接管验收专业培训，并熟悉接管验收方案内容；
- 接管验收前，相关标准表单必须准备完毕；
- 接管验收前，相关检测工具、仪器必须准备完毕；
- 根据《物业接管验收标准》、《物业验收与移交资料清单》，结合项目的实际情况，填写《物业接管验收项目清单》，并进行归类编号。清单可进行以下分类：单体房屋验收清单（从业主方面考虑）、公共设施设备及场地按系统验收清单（从不同施工方方面考虑）。
- 项目所在公司相关人员熟悉接管验收方案内容；
- 接管验收前，安排好配合检查人员，并要求施工方、监理单位等相关单位做好接管验收的准备工作。
3.6.1文件资料的验收
一般情况下，文件资料应提前于其他项目完成验收；验收责任人发现缺少有关资料时，应及时向移交单位索取；验收完毕填写相关记录。
3.6.2对在建物业的隐蔽工程，接管验收小组可根据工程进度情况提前于整体工程的完工进行局部验收，并做好相关记录。
3.6.3物业的检查验收
3.6.3.1 各项目接管验收人员按制定好的清单内容及相应的接管验收标准进行检查验收，并将存在的问题填写在《物业接管验收项目清单》上。每张清单内容检查完毕现场检查双方需在清单上进行相关记录并签字，再由接管验收人员交接管验收小组专责人员汇总《物业接管验收问题处理单》。
3.6.3.2 验收责任人进行验收时，应提前至少一天，对新建物业通知项目分公司的物业移交协调小组、施工队、工程监理单位派员共同参与验收，对其它物业，通知开发商派员共同验收。
3.6.4编制接管验收报告
3.6.4.1 物业分公司接管验收小组在验收完成后，根据汇总的所有接管验收记录，在三个工作日内编制《物业接管验收报告》，内容包括：
- 接管验收范围及过程说明；
- 资料验收中发现的资料不齐全、不真实、不合格等问题；
- 房屋本体、公共配套设施、机电设备验收中发现的不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题；
- 房屋本体、公共配套设施、机电设备验收中发现的影响房屋结构安全、影响相邻房屋安全和设备使用安全的质量问题；
- 建议整改期限；
- 验收记录附件（复印件）。
3.6.5物业的验收总结会议
物业移交与接管各方在接管验收报告完成后召开物业移交与接管会议。会议内容包括(不限于)：
- 确定物业移交时间；
- 审议在接管验收过程中存在的重大质量问题，并制定解决措施；
- 确定整改及复查时间。
3.6.6.1 在落实存在问题的整改措施后，移交及接管双方负责人填写《项目工程移交记录表》(《经营管理制度》PEF401B)，完成物业移交与接管。
3.6.6.2 移交小组与接管验收小组解散，接管验收遗留问题的处理由物业分公司专人跟进监督；项目所在公司指定专人负责处理接管验收遗留问题。
3.6.7接管验收遗留问题的处理
- 物业分公司将《物业接管验收问题处理单》与《物业接管验收报告》一同交给项目所在公司，项目所在公司根据《物业接管验收报告》建议，将《物业接管验收问题处理单》交给相应的单位(部门)进行整改，将整改结果填写在《物业接管验收问题处理单》上，作为复检依据。
- 所有接管验收中发现的问题都需在入伙前处理完毕。
- 物业分公司在接管验收过程中发现的任何可能影响项目入伙、公司品牌形象和后续物业服务的重大问题时，必须及时(二个工作日内)向项目所在公司提出书面报告，由项目所在公司决定是否启动危机处理程序。
3.6.9接管验收完毕后，将《物业接管验收报告》及《接管验收存在问题复验报告》交物业管理部备案。
3.6.9资料的保存
接管验收后物业分公司品质部将公司物业的产权、工程、设备资料及所有交接记录、表单于四个月内交行政人事部归档长期保存。
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