装修人与物业管理企业的权利和义务

建设部《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令110号)(以下简称《办法》)颁布施行，在开工申报与监督、委托与承接、竣工验收与保修、室内环境质量、装饰装修活动的禁止性行为、法律责任等方面对住宅装饰装修的管理进行了明确的规定，系统地阐述了装修人(包括住宅产权人和住宅使用人)、物业管理企业、装饰装修企业、设计单位、政府行政主管部门及有关管理单位在住宅室内装饰装修活动中的权利和义务。《办法》颁布后，在业内引起了巨大的反响，本文就住宅室内装饰装修中涉及的一些问题给予解析。

装修人与物业管理企业之间是什么关系

装修人与物业管理企业是一种平等的民事主体关系。

装修人的装饰装修行为既要满足个体的住用要求，又不能损害整个住宅房屋的公共安全和其他房屋产权人的公共利益。所以，物业管理企业受全体房屋产权人的委托，需要协调装修人和其他房屋产权人之间的关系，提供一种服务型的管理，在为装修人提供管理和服务的同时，维护好其他房屋产权人的合法权益，表现为物业管理公司与装修人签订管理服务协议，依据协议对装修人进行监督管理，不同于政府的行政管理行为。双方的行为都受到协议的限制，都要对协议内容承担违约责任。

住宅室内装饰装修管理是物业管理的基本内容和重要组成部分，从开工申报到竣工验收，物业管理始终贯穿于住宅装饰装修的各个环节中。需要明确指出的是，物业管理企业实施的不是行政管理，不具有行政处罚权。

物业管理企业提供装饰装修管理和服务的方式是什么

装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业申报登记，与物业管理企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，交纳管理服务费用。

申报登记

物业管理企业应当按照《办法》和本市的有关规定，审查装修人提交的资料。装修人应当提交的材料有：1.房屋所有权证(或者证明其合法权益的有效凭证);2.申请人身份证件;3.装饰装修方案;4.变动建筑主体或者承重结构的，超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案;5.搭建建筑物、构筑物的，改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的，应当提交城市规划行政主管部门的批准文件，拆改供暖管道和设施的需提交供暖管理单位的批准文件，拆改燃气管道和设施的需提交燃气管理单位的批准文件，改动卫生间、厨房间防水层的应当按照防水标准提交施工方案;6.委托装饰装修企业施工的需提供该企业相关资质证书的复印件，非业主的住宅使用人还需提供业主同意装饰装修的书面证明。

管理服务协议

物业管理企业要依据协议约定，对装饰装修活动进行监督检查，装修人、施工企业不得拒绝和阻碍。装修人(施工企业)、物业管理企业中一方违反协议约定的，另一方有权制止并追究违约责任。已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：1.装饰装修工程的实施内容;2.装饰装修工程的实施期限;3.允许施工的时间;4.废弃物的清运与处置;5.住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;6.禁止行为和注意事项;7.管理服务费用;8.违约责任;9.其他需要约定的事项。

履行监督义务

装修过程中，物业管理企业要按照管理服务协议进行监督，对违反法律、法规和管理服务协议的，要求装修人或装饰装修企业纠正。工程竣工后，物业管理企业要会同装修人进行现场检查，并将检查记录存档。

物业管理企业如何处理违约行为

物业管理企业对装修人、装饰装修企业违反《办法》和协议约定内容行为如何处理?

分为三个层次，即依据协议约定，追究违约责任;立即制止;报告有关部门依法处理。

1.对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。

2.发现装修人或者装饰装修企业有《办法》第五条禁止行为的，或者未经有关部门或单位批准实施《办法》第六条、第七条所列行为的，或者有违反《办法》第八条、第九条规定行为的，应当立即制止。

3.对装修人或者装饰装修企业未按规定进行装饰装修造成事实后果或者拒不改正的，物业管理企业应当及时报告有关部门依法处理。物业管理企业如发现有违反《办法》和协议约定内容的行为不及时处理，会受到房地产行政主管部门的处罚。

(本报记者邹向朋整理)