物业管理企业的资本运营：融资、兼并、收购、资产重组、债转股

自彩生活在香港上市以来，大型物业服务企业开始进行战略转型，聚焦国内资本市场。包括万科、碧桂园、保利等大型房企在内的国内大型房地产企业拟计划通过分拆附属的物业服务公司登陆A股或H股市场，向轻资产模式转型。而国内新三板市场早已频频出现物业服务企业身影，包括浙江开元、丹田股份、华仁物业、东光股份。这些物业服务企业，通过在新三板市场的内外兼修，有效提升品牌知名度和公司管理水平，之后也将谋求进入主板市场。而就在笔者思考这一主题之际，中海物业(02669.HK)继彩生活(01778.HK)之后，于2015年10月23日在港上市，成为国内第二家在港上市的物业服务企业，再次掀起行业拥抱资本市场的时代浪潮。在新常态经济背景下，资本化运营也将成为物业服务企业面临的又一新常态。这是机遇，也是挑战。

资本化运营的方向

在明确资本化运营的概念之前，首先要明确资本这一概念。关于资本的关键特征可概况为两个方面：一是运动性，即在流通领域和生产领域相互流动，循环反复;二是逐利性，即资本的流动是为了逐利，也就是增值。

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基于上述分析，笔者认为，资本化运营是围绕资本增值而进行系统性的运营管理，即把资本收益作为管理的核心，实现资本盈利能力的优化。在这里，笔者从金融投资维度进行阐述，即相对企业传统运营模式，企业资本化运营是以能够价值化、证券化操作的物化资本为基础，通过融资、并购(兼并收购)、资产重组、债转股、参股、控股、股权回购、交易、转让等多种途径优化配置，提高资本运营效率和效益。本文主要对当前国内物业服务企业已涉足的资本化运营领域进行具体阐述：

一是融资。首先是债务性融资，包括银行贷款、发行债券等，该类型融资构成企业的负债，债权者不参与企业经营，享有利息;二是权益性融资，通过登陆新三板(非上市中小企业股权交易平台)或A股(主板、中小板、创业板IPO)、H股市场，是以发行股票方式筹集资金，该类型融资可构成企业自有资金，投资者可参与企业经营，享有分红。目前，权益性融资成为当前各大物业服务企业重点关注的方式，诸如万科、碧桂园等。

二是兼并。这是企业以现金、证券或其他形式购买取得其他企业的产权使其他企业丧失法人资格或改变法人实体，并取得对这些企业决策控制权的经济行为。2015年2月，彩生活以3.3亿元收购深圳开业国际物业100%股权成为行业焦点，也成为物业管理行业内迄今为止最大规模的并购案例。

三是参股、控股。这是企业拥有被投资企业一定数量的股权，且根据该持股数量占总股本中的比例大小进行界定，若比例大于50%或成第一大股东，则形成控股，具有被投资企业的控制权;若比例较小，则为参股。

资本化运营的核心动力

在互联网+时代下，雷军豪言站在风口上，猪都会被吹起来，这个风口便是基于移动互联网平台的各种商业价值开发。因此，在以散户、游资为参与主体的国内A股市场，以及以市值管理为核心的经营理念双重驱动下，有故事的上市公司才能赢得资本市场的高度关注以及在二级市场的炒作。因此，拟上市公司在保证一定的盈利基本面上(实际中，不少上市公司处于经营亏损状态)还需要编织或描绘一幅蓝图，向投资者说故事，而且还是个好故事。目前，有资格拟上市的物业服务企业也只是排名靠前，且其倚靠的是拥有丰富现金流的大型房地产商。因此，若单论其财务业绩，再加上人工成本刚性增长以及物业服务价格提升难度大的双重阻力作用下，物业服务企业在资本市场上很难受到追捧，甚至有可能成为无人问津的僵尸股。 但是，从目前两家上市物业服务企业的情况来看，无论是彩生活，还是中海物业，在其上市文件资料中，社区O2O已然成为物业服务企业向资本市场诉说的好故事。而从听故事的投资者反应来看，H股市场对社区O2O业青睐有加。笔者认为，社区O2O概念将成为物业服务企业在资本市场上诉说的好故事，且从百强企业2014年多种经营净利润完成情况来看，多种经营业务的净利润率达到15%，净利润贡献度达到65%，而传统物业服务净利润率仅为4.8%。可以说，伴随社区O2O不断深化，以及居民消费行为模式的改变，未来将更多激活社区长尾效应，是支撑物业服务企业资本化运营的核心动力。

然而，从各大物业服务公司开展社区O2O的成效来看，目前尚未形成具有代表意义的且真正落地的社区O2O商业模式。笔者认为，一个成熟的社区O2O商业模式必须跨越市场鸿沟、品质鸿沟、组织鸿沟三大鸿沟。对比几大物业服务公司在社区O2O的探索之路，彩生活选择以跨越市场鸿沟为主，是以企业并购为主，迅速扩大物业规模，但其弊端也逐步显现，并购后的物业服务品质良莠不齐，这也倒逼彩生活转变策略，从盲目跨越市场鸿沟向跨越品质鸿沟策略转变;万科物业则选择以跨越品质鸿沟为主，睿服务体系构建和推广是其主要体现，而第二阶段则是充分依托睿服务平台尝试跨越市场鸿沟，相比彩生活，万科物业的跨越路径更具有稳定性和可持续性。在资本市场流传这样一句话退潮后，才知道谁在裸泳。如果物业服务企业仅把社区O2O作为概念进行炒作，而不沉下心来思考如何跨越三大鸿沟，最后裸泳的结局则不可避免。

资本化运营(A股市场)面临的挑战

物业管理行业经过三十多年的发展，在管理理念、管理方式方面已经取得了长足的进步。但是，相比其他技术密集型、资金密集型产业，物业管理属于劳动密集型产业，中高端人才缺乏、服务附加值、准入门槛以及市场集中度等均低，并且在公司治理结构领域中也未取得明显的改善。这些因素在很大程度上制约了企业的资本化运营。从目前行业的关注度来看，物业服务企业登陆资本市场(A股/H股)成为业内关注焦点。特别是在《公司法》、《证券法》的修改以及融资新政的实施背景下，权益性融资成为主流的融资模式。而国内资本市场鲜有主营业务涉及传统物业服务的上市公司，故本文主要从四个方面对权益性融资(A股市场)所面临的挑战进行阐述，具体内容如下：

一是公司治理结构对公司管理模式的挑战。A股发行主体为股份有限公司，并依法建立健全股东大会、董事会、监事会、独立董事、董事会秘书相关制度，且相关机构和人员能依法履行职责。若物业服务企业为有限责任公司，则需进行改制，成立相应的股份公司，在改制过程中也面临诸如组织架构调整、中高层人员调整、人力资源结构调整(物业服务企业员工多为劳务派遣制、社保与公积金欠缺等)等相关工作。因此，若建立、健全现代企业公司治理结构势必要打破当前的管理格局、利益格局的平衡，阻力巨大。

二是股东分享经营成果对公司利润分配模式的挑战。企业上市后，资本市场中的所有投资者成为了公司的主人，都有权分享企业的经营成果。投资者享受的经营成果包括两个层面：一是所持股票的价格上升，即市值增长所带来的财富增加;二是根据持股比例所分得的企业经营分红和派息。目前，A股市场中支付红利的方式主要有三种：送股、送现金、送财产，其中前两种最为常见。鉴于物业管理行业本身属于微盈利行业，上市后的物业服务企业若采取送现金的方式，则会导致企业现金流的减少，不利于企业日常运营。若选择送股或转增股的方式，都会使股本增加，从而导致股权稀释，对企业控制权产生影响。因此，由于涉及多个利益主体，上市后的物业服务企业更要非常谨慎的选择给股东的分红方式，并且召开股东大会实行利润分配方案，以实现各方利益主体的平衡。

三是税收规划对企业盈利能力、外部影响产生的挑战。从国内IPO发行情况来看，税收问题是困扰企业能否顺利IPO的关键因素。对国内大多数中小企业来说，多采取内外账方式，利润并未显现。根据拟上市企业的财务要求，拟上市企业需要面对相应的税务处罚和调账的影响，主要涉及的有土地增值税、固定资产购置税、营业收入增值税、企业所得税、股东个人所得税等项目。这在实际操作中，一方面因修补历史的处理导致税收成本增加，对当期的利润水平将产生重大影响。另一方面若调整的幅度过大，企业可能承担内控无力、持续能力差、缺乏诚信等不利的社会影响。因此，物业服务企业如何做好自身的税务规划，既要满足拟上市企业的财务刚性要求，也需避免产生不利的社会影响。

四是资本大鳄二级市场增持对企业控制权的挑战。2014年国内A股市场呈现举牌潮，约有46家企业被资本大鳄举牌，其中安邦系最令市场瞩目。资本大鳄通过二级市场股票增持，达到举牌的刚性线，由此进入被举牌企业的董事会，以谋求企业控制权或者对企业经营施加影响。被举牌企业往往面临两个抉择：一是主动进行阻击，通过投入大量的资金进行增持或回购，以确保持股比例上升;二是被动放弃阻击，允许投资者进入董事会，甚至被动地让出企业控制权。因此，对上市后的物业服务企业而言，在面对资本大鳄在二级市场进行增持的情况时，如果没有充裕的现金流进行相应的增持或回购，很有可能丧失企业的控制权，或者降低对企业日常经营的影响力。

同时，在国内资本市场价值投资尚不成熟的背景下，短线热钱的涌入或撤离往往导致二级市场的股价产生剧烈波动，管理层如何在较短时间内采取积极有效的应对策略来稳定股价，以切实保障股东权益，是上市后物业服务企业必须面临的又一项重大挑战。

作者系江苏通信置业管理有限公司资产管理事业部总经理助理兼市场部主任原标题：物业服务企业资本化运营透视