业主委员会应具先进性

业主委员会应具先进性

文/李卓章 周建军

近年来，国家、地方新闻媒体纷纷报道住宅小区业主委员会与物业管理企业的种种不和谐；专业人士亦在相关刊物上长篇累牍地对个别业委会的劣迹进行口诛笔伐，但并未显示出大的转机和改观。“山还是那座山，月亮还是那个月亮。”是什么原因使业委会这个体现公民民主性的组织成为社会关注的焦点？

时至今日，全国已实施物业管理的住宅小区有成千上万个，但成立业主委员会的比例不高。即使是成立了业主委员会的小区，还普遍存在三种情况：一是，物业公司希望该小区成立一个较具先进性的业主委员会，并与其签订合理、合法的《物业管理服务合同》。但是，能与物业管理公司按物业管理服务合同通力合作，能整合方方面面业主的共同意愿，维护方方面面业主合法权益的业委会更是凤毛麟角；二是，不少业主存在一个认识误区，即业主委员会与物业公司这种买卖双方应该是对抗性的，不与物业公司对抗的业委会就是有问题；三是，某些人出于个人目的，利用小区的某些矛盾大做文章，希望业委会来为个人谋利益。因此，一些住宅小区即使成立了业主委员会，业主委员会与物业管理公司双方因种种权力、义务问题对簿公堂的安全也比比皆是，给广大业主、物业管理公司、社区和谐、精神文明建设造成极大的影响和损害。

我们可以通过以下整合了解某些住宅小区某些业主委员会及其主任的恶劣行径：

粤中某市一小区上个世纪九十年代中期建成入住，成立业主委员会后，物业管理公司也顺顺当当管理了好几年，但到了第三届业主委会主任选举时，有人提出要更换物业管理公司，理由是管理服务费收取过高，服务质量不达标。提出更换物管公司的人曾因违法犯罪判了两年有期徒刑，刑满出狱后认为可通过业主委员会主任一职“吃、拿、卡、要”，是一条有油水可捞、有利可图的生财之路。

被花言巧语蒙骗的业主纷纷投其一票，选举此人当选了业委会主任，目的达到后，此人的丑恶面目显露无遗。两年时间里，要求解决、安排其妻子、亲戚到物业公司、管理处上班，外出醉酒挥伤，还指责物管理公司不作为，拒缴或少缴管理服务费。

这种行为大大地损害了大多数业主的利益，业委会也被搞得乌烟瘴气，物业管理者队伍里怨声载道。从而造成物业管理公司谈起业主委员会而色变。

当然，也有不少居住小区有一批众望所归、品德高尚、热衷公益事业、为小区健康和谐发展呕心沥血，忘我操劳的业主委员会委员、主任。他们有的虽然被打击、攻击，但仍能全心全意，一如既往地为方方面面业主解难、出谋献策，与物业管理公司一道为社会的安定、团结作出了力所能及的贡献。

例如，广州一老小区引入物业管理后，物业管理公司冲破重重障碍，配合有关行政部门拆除了各单位的院落围墙和影响园区整体景观的违章搭建。一年后，管理处提出小区要建垃圾中转站，无论建在哪个位置都会遭到周边业主的强烈反对，管理处经理左右为难。这时，业主委员会起到了决定性的作用，及时召开业主大会，由业主进行充分地协商讨论，甚至进行了激烈的争吵。最后通过表决的方式决定兴建和建在哪里，并按手续报政府主管规划部门批准。该决定代表了大多数人的利益，体现了该小区业主委员会的先进性。

有了业主委员会这座桥梁，议事和执行的两方关系就明确了。即使过后单个业主有异议或要求，也只能通过争取更多业主的支持来实现其愿望。一位业内人士说得好：如果哪天有业主/住户向物业管理公司质疑或物业管理公司在解释某项工作时，不再采取“我们公司的决定”或“我们公司的规定”等字眼，而是说“这是业主大会表决的结果”，相邻业主大会与物业管理企业的关系就会理顺很多，物业管理企业的生存环境也会宽松得多。

我们翘首企盼对业主委员会的督导、制衡机制的曙光到来。为了实现这个目标，进一步规范和制约业主委员会的行为，我们在未来应做好如下工作：

一、加强业主委员会的先进性建设

业主委会委员的公正办事能力，业主委会主任的决策能力，这是衡量业主委员会日常工作是非得失的根本标准，也是衡量业主委员会的先进性的标准。为此，必须建立业主委会先进性建设的机制。这就要求从最初成立业主大会，选举业主委员会委员、主任时做到：

1、业主委员会产生的程序要严密，业主委员会成员资格认定要严格。“业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强，能模范遵守物业管理规章制度和有一定工作能力的人担任”这是资格认定的标准之一。这一资格应在确定了产权者、在业主与业主之间有了充分的了解之后进行选举表决。避免盲目性的选择，杜绝人云亦云。

2、有一定的学历，首先品质优良。低素质的人员把持业主委员会决不能高效运作，也不能代表众业主的意愿和权益，最终导致以权谋私、利已损人现象的屡屡发生。

二、加强诚信建设，完善诚信机制

遵守业主大会通过的《业主大会公约》、《业主大会议事规程》（以下简称《规程》），自觉接受和配合政府主管部门的工作指导、监督和检查。党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出：“形成以道德为支撑、产权为基础、法律为保障的社会信用制度，是建设现代市场体系的必要条件，也是规范市场经济秩序的治本之策。”

三、解决经费问题，顺利展开工作

《规程》第三十五条规定：“业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。”经费是业主大会、业主委员会正常开展工作的基础，没有资金，业主委员会的工作就难以开展。

物业管理实践赞许我们，要想让业主委员会履行维护全体业主的利益，尽到帮助物业管理公司开展工作的义务，就必须解决好业主大会、业主委员会的经费问题。建议可参照港澳地区的做法，经过业主大会讨论，年终给予业委会主任和秘书一定的报酬，费用由全体业主承担，可以委托物业管理公司代收此项费用。

四、一点建议

1、对业主委员会的监管问题

实施物业管理的小区，物业管理企业设有自己的管理制度，日常工作行为得接受业主委会得监督；单个业主不遵章守法，拖欠管理费，业主委会可对其做思想教育说服工作；开发商投入使用的房屋有质量问题，设施设备不能正常运行，业主委会可以责问和进行维权，相反，若是业委会有不当，有不妥之处又有谁对其进行指正、监管？《物业管理条例》（以下简称《条例》）中，明示了业主监督业委会的行为，也可以召开业主临时大会，但要达到20%有产权的业主提议，这对一个中小型的小区来说做到这点困难不大，但对于一个大型小区则是难以操作的。可见，目前对业委会的监管仍然是一块荒芜之地。

2、建立制衡机制

业委会很少建立决策、执行的机制，正因为没有制度才产生混乱。政府行政主管部门应把此项工作提到日程工作上来，尽快出台对业委会的制约规则，以及制衡机制，在《规程》中明确民主议事规则，公章的使用管理，对业委会主任、秘书的违章违规处罚款项以及业主委员会委员应具有相应的专业素质、政治思想先进性的公众标准。另外建议《条例》规定业主委员会的重大活动和重大决定先要告知当地街道办事处、居委会。属地行政执法管理的街道办事处受理，主持召开联席会议，来解决矛盾和决定重大问题。以此规避业主委员会混用职权和游离于党和政府的监管之外。

3、在未来的立法上逐步明确业主委员会的法律地位。

目前，广东实施物业管理的项目有15000多个，房屋建筑面积达5.2亿平方米，每年都有一大批物业管理项目达到示范项目标准。在绝大部分项目里，物业管理员工和业主委员会都付出了很大的努力，形成了一种和谐的关系。相信随着法规的不断完善，业主委员会这个组织会更加规范，良好的公众形象将得到树立。

届时，业主委员会不光是有权利，还要有尽责任的义务，能负担经济责任和法律责任。

文章来源：《物业管理信息》