成立业主委员会明细教程

据媒体报道的消息,北京目前有3000多个住宅小区,1700多家物业公司,业主委员会却仅有400多个,真正由业主自己成立并能代表业主发挥作用的业主委员会更是少得可怜,很多业主反映想成立业主委员会难,实现业主委员会备案更难。我们不能不承认出现目前这种状况,与掌握着某些权力的政府工作人员滥用权力、违法行政有着直接的关系,而这些政府工作人员之所以敢滥用权力、能违法行政又与政府主管部门的现行政策有着直接关系。

在目前社会现实情况下,业主要想维护自己的合法权益,只能认真研读《物业管理条例》和相关的法律法规,学会使用政府主管部门的相关文件,掌握成立业主大会、选举业主委员会的方式方法,在现有条件下寻找空间,克服来自不同方面的阻力。

解读《物业管理条例》的相关规定

今年9月1日开始实行的《物业管理条例》关于成立业主大会和业主委员会的规定主要有五个方面,笔者现结合主管部门在《物业管理条例》公布后发出的相关通知,重新加以解读:

一.业主大会的成立

条例:

物业管理区域内全体业主组成业主大会。

同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。

解读:

业主大会由业主组成,在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立,在北京,由于市政府要求将居住区物业管理纳入社区建设,业主大会成立目前除要接受区县国土房管局指导外,还要接受街道办事处(包括乡镇人民政府,下同)的指导。

指导不等于领导,业主要求成立业主大会,应通知区县小区办和街道办事处,请求他们派人指导,如果他们不指导,则属于区县小区办和街道办事处不作为,并不影响业主自行成立业主大会。

北京市国土资源和房屋管理局要求区县小区办完成这方面工作的时限可参照京国土房管物字〔2001〕516号文的规定:“拥有10%以上业权的产权人(代表)书面申请自行组建管委会的,各小区办应在收到书面申请后15日内,作出是否符合组建条件的书面答复。”

一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件,在北京可参照以下两项规定:

京政办发〔2001〕91号文规定:“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%,或首户入住已满二年的新建居住小区,应组建业主委员会;1994年底前投入使用的老旧小区,房改售房率超过50%的,应组建业主委员会。”

京国土房管物[2002]316号文规定:“对于整体规划、分期建设的住宅小区,在组建管委会时、凡已入住投入使用的住宅小区,符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》(京政办发[2001]91号)管委会的条件,应一并选举产生管委会,不再分次选举。对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分,管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。”

以上规定虽早于《物业管理条例》,但由于内容和《物业管理条例》没有矛盾,发文部门没有宣布废除或停用,业主仍可以参考。

二. 物业管理区域的划分

条例:

一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

解读:

成立业主大会,业主首先要确定自己所在的物业管理区域。在北京,物业管理区域目前尚未有明确的划分方法,通常是一个开发项目为一个物业管理区域。京房地物字【1998】308号文规定的:“物业管理区域的划分,原则上以相对封闭,配套设施、基础设施相对集中,能独立使用为条件,但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下”可以作为参考。

三.业主大会投票权确立

条例:

业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

解读:

第一次业主大会投票权由地方政府制定,以后业主大会投票权由业主大会议事规则确定。

北京第一次业主大会投票权如何确定目前应执行的规定有:

京国土房管物[2003]949号文:“首次业主大会业主的投票权,暂按其拥有的房屋建筑面积计算。住宅物业管理区域内的人防、停车库等地下空间不计算投票权。”

京国土房管物[2002]316号文:“在已确定物业管理区域的,原开发建设单位在住宅尚未售完之前,其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20%的、召开产权人(代表)大会时,其投票权及实际投票额按20%的份额计算,超过部分不再予以计算。”

四.业主大会成立条件和表决方式及业主委员会备案

条例:

1.召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。

2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

3.业主可以委托代理人参加业主大会会议。

4.业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

5.住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

6.业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

解读:

条例没有规定成立业主大会一定要采用开会形式进行,没有规定要经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过,没有要求业主大会一定要用“赞成票”的方式通过决议,也没有要求业主大会进行备案及备案后才能开展工作,因此,成立业主大会,选举业主委员会经物业管理区域内全体业主所持投票权1/4以上通过即可。

但是,由于条例规定业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过和业主委员会需要备案,按京国土房管物[2003]949号文的要求,在北京业主委员会要能成功备案,先要有一个经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过的业主公约和业主大会议事规则。

业主成立业主大会、选举产生第一届业主委员会可通过公告方式进行,需要注意的是投票截止期要从公告日期起算超过15日和告知相关的居民委员会,到投票截止时,筹备组如能证明全体业主所持投票权2/3以上通过业主公约和业主大会议事规则,可在30日内向各区县小区办进行业主委员会备案。

北京目前业主委员会备案,按京国土房管物[2003]949号文的要求,须提交《业主委员会备案单》及以下材料:

1. 业主大会议事规则

2. 业主公约

3. 业主大会决议(附业主及投票权数清册)

4. 法律法规规定的其它材料

虽然北京国土资源和房屋管理局的文件提高了业主委员会备案的门槛,但备案制决定了业主大会选举业主委员会,通过业主公约和业主大会议事规则,只要不违反法律限制即可。

业主委员会成立在区县小区办完成备案的时间,可参考京房地物字【1997】第485号文的规定,从报送材料起应不超过10天。

五.业主委员会委员资格

条例:

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

解读:

业主委员会成员必须是业主。

在北京,按北京市国土资源和房屋管理局在京国土房物管[2003]1024号给朝阳区小区办答复中的解释:“夫妻、父(母)子等关系中,持有房屋权属证书一方,具有业主身份,可以被选举为业主委员会委员,未持有房屋权属证书一方不具备成为业主委员会委员的资格。”笔者虽写文章批评此规定会带来诸多法律问题,但在北京市国土资源和房屋管理局改变解释之前,业主委员会成员不满足此条件要通过备案并不容易。

另外,北京市国土资源和房屋管理局在京国土房管物字【2001】891号给朝阳区小区办答复中提到“欠费业主不宜作为全体产权人的代表。”区县小区办在备案时要提供的“法律法规规定的其它材料”中塞进“业主大会筹备组向物业公司发出的当选委员缴费情况查询函”和“物业公司出具的当选委员按时缴费证明”两项内容,虽然这两项材料绝非“法律法规规定的”,但由于目前小区办负责业主委员会的备案工作,现官不如现管,委员中如有不交费的业主,业主委员会要想备案难免遇到很大困难。

了解了《物业管理条例》和政府主管部门关于成立业主大会,选举产生业主委员会的相关规定和要求后,就要考虑如何具体进行操作了。

第一步,在满足前面提到的成立业主大会条件的小区,想成立业主大会的业主首先应该互相建立联系,致信给区县小区办和街道办事处,要求他们尽快来小区指导成立业主大会。

第二步,虽然《物业管理条例》听取民意将草案中“在一个物业管理区域内,有两个以上业主且交付物业买受人的物业建筑面积达到50%以上的,建设单位应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下,组织业主成立业主大会,并选举产生业主委员会。”修改为“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。”但建设部关于印发《业主大会规程》的通知则中却又写上了:“业主筹备成立业主大会的,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组),负责业主大会筹备工作。” 北京市国土资源和房屋管理局《转发建设部业主大会规程及有关问题的通知》则干脆将《物业管理条例》规定的成立业主大会告知居委会和建设部的业主代表、建设单位成立筹备组变成了“新建居住物业筹备成立业主大会的,应在物业所在地的街道办事处(包括乡镇人民政府,下同)、区县国土房管局指导监督下,由社区居委会、开发建设单位(公有住房出售单位)、业主代表组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)。”业主成立业主大会的权利就是这样被一步步瓜分、由主变次。

对有关部门的做法,不管我们怎么想,在这些政策改变之前我们不能等着政策改变,在街道办事处、区县国土房管局指导监督下组建由社区居委会、开发建设单位(公有住房出售单位)、业主代表组成的业主大会筹备组时,我们业主一定要积极参与,并争取在筹备组中占据多数,业主争取参加筹备组时可以自荐,也可以推荐,但被推荐的业主一定要自愿参与筹备工作,不要浪费业主的名额。

如果有人故意拖延未在业主提议成立业主大会一个月内开始组建成立业主大会的筹备组,业主可参照前面提到的京国土房管物字〔2001〕516号文的规定,联系本小区拥有10%以上业权的产权人(代表)书面申请自行组建筹备组,并要求小区办在收到书面申请后15日内,作出是否符合组建条件的书面答复。如果小区办未作出书面答复,业主可自己推荐代表组建成立业主大会的筹备组,这时如果小区办进行干涉,业主可通过要求行政复议或行政诉讼的方法,请求排除干扰。

第三步,筹备组开始工作,起草业主大会议事规则和业主公约,决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数,汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料,如果是业主自己组建的筹备组要注意:在业主大会成立十五天前,通知全体业主和告知相关居委会,开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。

第四步,将草拟的业主大会议事规则和业主公约及业主大会决议、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主,并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。张贴公告和开会,最好能留有照片和录像。

第五步,成立业主大会时,筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作,统计收回的收条和反馈意见,如果收条超过业主所持投票权1/2以上,反馈意见中的反对意见少于1/2,业主大会成立并可开始工作。如果通过收条能证明业主大会议事规则和业主公约没有超过业主所持投票权1/3以上反对,业主大会议事规则和业主公约通过,选出的业主委员会可在30日内向区县小区办备案。

按《物业管理条例》规定,业主委员会组成人数可由业主大会议事规则自行约定,京国土房管物[2003]949号文提出的建议是:业主委员会组成人数一般为5至9人的单数,在业主委员会组成人数范围内,得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员(当选委员同时要满足的条件是:反对票最多不能超过收条代表的业主所持投票权的1/2)。

第六步,业主委员会召开第一次会议,选举业主委员会主任、付主任。

第七步,将业主委员会备案单、业主大会议事规则、业主公约、业主大会决议(附业主及投票权数清册)及法律法规规定的其它材料报送区、县小区办备案,并请接收人签收,注明接收文件的时间。

第八步,备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见,可要求他们尽快发出。如果收到不予备案的意见,如果该意见没有法律依据或小区办越权干预,业主可通过要求行政复议或行政诉讼的方法,请求排除干扰。

成立业主委员会需注意的策略

1.不要整天把维权挂在嘴边

维权不是一定要挂在嘴边才能维的,如果你整天喊维权,无形当中,还没干事先为自己树立了敌人,一些业主

其实真正官商勾结的贪官更重视自己头上的乌纱帽,没了乌纱帽,官商勾结少了“官”字,也就勾结不起来了。

所以笔者建议业主要想成立业主大会,应该宣传的是提高小区的物业管理质量,搞好小区建设,现在很多物业公司明白业主大会成立是早晚的事,能阻挡一时不能阻挡一世,早晚饭碗还要靠业主大会给,他们并不愿也不敢长期和业主作对,因此业主成立业主大会应想办法打消物业公司的顾虑,使物业公司看到今后和业主大会的合作希望,而不是业主大会一成立就会把自己炒掉。

如果真有“官商勾结”,小区办人员能“勾结”的多是物业公司的人,和房地产商直接打交道并不多,加上目前多数小区物业公司和房地产商还是父子关系,扫清了物业公司的障碍,也就等于扫清了房地产商的大部分障碍,小区办通常也会放手。搞得好的话,成立业主大会所需的材料和费用,也能争取到物业公司提供。

街道办事处的介入,对业主成立业主大会是动力还是阻力,目前下结论还早。我们必须承认楼盘较大的房地产商对街道建设起着举足轻重的作用,街道办事处人员对物业管理政策并不十分清楚。由于很多房地产商并不把街道干部放在眼里,业主还是有机会和街道干部进行官民“勾结”的,街道很多年轻的“官”还是想做些事的,哪怕他仅仅是为了自己的仕途,因此业主应经常向他们宣传成立业主大会可以给小区带来的稳定,让这些“官”看到的是成立业主大会能给他带来的业绩,而不是“麻烦”。

居委会虽然目前还是完全听命于街道,但毕竟和业主同住一个小区,很多小区物业公司不把居委会当回事,给了业主和居委会建立统一战线的机会,业主不能争取到居委会支持,至少也应争取到居委会不反对。

以维权为口号,虽然能激发业主参与,但一有风吹草动,前期工作就会半途而废,明哲保身的传统使有家有业的大多数业主更在意自己的安全。少把维权挂在嘴边上,尽量避免流血冲突,愿意参与和敢于参与的业主才会越来越多。

2.要会发动群众、要有贡献精神

成立业主委员会,最好别没干事就先搞集资,这样很容易把一些业主吓跑。

要求成立业主委员会的骨干份子,如果不能取得物业公司的支持,要能先做出些牺牲,不仅要搭时间,还要肯自己掏腰包垫付一些费用,当然复印材料什么的如能想办法利用些社会资源更好,垫付的费用自己记笔帐,留着发票,等业主委员会成立后,早晚有物业公司主动愿为您报销。

向每户发成立业主大会文件可不是件容易的事,如果您有能力动员物业公司的门口服务员或那些晨练的大爷大妈帮您忙,您就有福了。

3.“阎王好见、小鬼难缠”

中国的百姓怕见官,更怕热脸贴上个冷屁股。其实这个传统观念应该改一改,业主如果没有交过所得税,起码也交过印花税、契税,政府工作人员是人民的公仆,靠人民缴纳的税金养活,他们有什么可怕的呢?再遇到冷屁股狠狠踢它几脚就是了。

业主反映递送文件,小区办人员不肯签字,下次再遇到这种情况,您就告诉他:“您不签我就找你们局长签。”他如果真的还不签,您就真找他们局长签,保证最后您送的文件能有人签收。

业主反映有的区小区办要求业主委员会备案要递交很多小区物业方面的材料,再遇到这种情况,即使您所在小区的物业公司不肯提供,您也用不着犯愁。您就让小区办把要求给您写下来,然后拿着小区办写的要求,到市国土资源和房屋管理局的各个相关处室敲门,行使您的知情权,没有结果就不走,迫使市国土资源和房屋管理局的这些处室找局长禁止区小区办的工作人员瞎要材料。

小区办不给业主委员会成立备案,口说无凭,没有文字回复只当他们没说,业主可照常进行业主大会和业主委员会工作,如果有文字答复,看看合理不合理,如果违法行政,直接找市小区办,市小区办不解决,直接在市国土资源和房屋管理局每月局长接待日找局长,每月如果真有十个小区业主坐在局长办公室不走,那些违法行政的人自己就会主动找上门。记着每次往上找,一定要有文字材料,让领导“批复”,如果仅是说说而已,有些人可能会“健忘”,有可能是说了白说。

4.不要把自己的武器送给对方

成立业主委员会如同成立公司,业主首先要了解政府对成立业主委员会的程序要求和法律赋予业主的权利,评论法律和政府规定是否合理合法,不是我们业主成立业主大会时要做的事,否定法律和政府规定或自己给自己加紧箍咒、自己把成立业主大会复杂化或想得神乎其神,不仅与事无补,反而等于缴械投降,甚至是自己把手中的武器送给了对方。

因此,业主成立业主大会,开始时尽可能跟足政府主管部门要求做,哪怕是不合理的或是工作人员个人提出的,如果发现是有人故意刁难,没有办法满足那些要求,业主再用自己掌握的法律知识和他们以理据争。

5.选举了业主委员会备不了案怎么

有些小区的房地产商欠账太多,业主就是再妥协,他们也不敢让业主组织起来,他们会不惜一切代价阻挠业主成立业主大会,真到这一步,业主只能避开业主委员会备案,行使《物业管理条例》和其它法律法规赋予业主的权利,成立业主大会及在业主大会中设立其它机构,在不违反《物业管理条例》的前提下开展维护自己权益的工作,笔者在此仅做几点提示:

(1)条例规定了业主委员会是业主大会的执行机构,但并没有限制业主大会不能成立其它的机构,没有限制业主大会赋予权利给业主大会成立的其它机构,也未要求业主大会和业主大会成立的业主委员会以外的机构进行备案。

(2)条例没有规定业主公约和业主大会议事规则必须使用统一文本和备案后才能生效,业主大会只要作出的决定不违反法律、法规,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门并没有权力撤销或责令限期改正。

(3)条例规定的业主委员会“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”,仅仅是业主委员会作为业主大会执行机构要履行的职责而非业主委员会特有的权力,条例并没有规定业主大会在业主委员会备案之前不能开展工作,不能“履行下列职责:(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;(三)选聘、解聘物业管理企业;(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。”

后记:

笔者在改写自己《手把手教您成立业主委员会》这篇文章时曾多次想放弃,面对那些“高招”频出的官员们,实在不知道自己这篇文章写到什么时候才不需要再修改。

为什么按目前政府主管部门的要求,选举的业主委员会进行备案会是那么难? 笔者真的想不出怎样表述才合适,还是作为一个问题,留给那些官员们自己去解释好了。

附:

成立业主委员会相关文书参考

1.选票设计

以下是笔者根据所在小区设计使用过的选票改写,仅供参考:

亲爱的业主:您好!

现将XX小区业主委员会候选人名单和资料发给您,如果您反对其中任何人担任业主委员会委员,请在其名字后面画×,您也可以提出您建议的候选人,然后将您的选票在 月 日之前投入XX小区选票箱,根据XX小区业主大会议事规则(草案)第X条规定,如果您未投反对票将视同您赞成其它业主意见,请您珍惜自己的权利和支持我们的工作!

谢谢!

____小区业主大会筹备组

____年__月__日

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业主委员会委员候选人名单

姓名 业权单位和所占建筑面积 姓名 业权单位和所占建筑面积

我提议__号楼 座 室 先生/女士担任业主委员会委员

___小区 ____号楼 门 室

签名:

____年__月__日

注:请将您拥有的产权全部建筑面积在选票上注明,无房号或无签名的选票将视为无效。

2.收条设计

以下是笔者根据所在小区设计使用过的收条改写,仅供参考:

收 条

本人/本人代表产权人收到业主大会筹备组送来的业主公约(草案)和业主大会议事规则(草案)、参选业主委员会委员的业主资料、选票、成立业主大会的通知。

____小区____号楼__门_____室

签名:

____年__月__日

3.业主大会议事规则和业主公约

业主大会议事规则和业主公约北京市国土资源和房屋管理局有管委会章程的示范文本,可以参考。为业主大会选举业主委员会可行和今后工作便于开展,笔者建议业主在起草自己小区业主大会议事规则和业主公约时写明业主大会用收集反对票方