小区业主“三不”的具体表现

小区业主“三不”的具体表现

一是普遍缺乏权利意识和公共意识，不关心公共事务。

中国第一个业主委员会1991年成立于深圳天景花园。当年出生的孩子，今天已经读大学了。但就整体而言，绝大部分业主仍旧不关心小区的公共事务。对于自己房子里的一条裂缝、一处渗水，业主通常会看得很重，这当然也是应该的，但对于家门以外的事情，大多数人会认为与己无关，懒得去管。比如有人欠物业费，有人把车停在消防通道上，有人违章装修甚至在共有部位搭建，大多数业主的反应是视而不见，或者认为这应当由物业公司去管，与自己毫不相干。对于业主自治的组织——业主大会，很少有人会去关心和参与，不觉得这关系到自己的重要权利。因此，业主大会和业主委员会或者难以成立，或者徒有其名。即使是在引入物业管理最早的深圳，也没有实现真正的业主自治。

二是很少有人愿意为小区的管理贡献力量。

商品房的业主，大部分属于中产以上阶层，其中不乏有识之士、管理人才。但到了管理自己小区事务的时候，却很少有人愿意承担。90年代北京曾有一些颇具理想主义色彩的知识分子业主，满怀热情，通过竞选当上了小区的业委会主任，但没有多久，大都碰壁灰心、黯然退出。2008年北京“建外SOHO”小区出现管理乱象，该项目的开发商潘石屹作为业主一员接受电视台采访，表示忧心如焚，但也无能为力。显然，他也没有参与到小区公共事务管理当中来。还有一个事实是，小区居民中有相当比例是行政司法机关的公职人员，他们在自己的机关中，管理着各种社会事务，运筹帷幄，但自己的小区乱成一团，他们却无动于衷。这就提出一个很值得思考的问题：为什么在人才聚居之地，会出现管理灯下黑的情况？是群体的素质差，还是缺乏管理人才？显然两者都不是。只能说明，少有人愿意投身于小区的公共事务，其原因也很简单：干大家的事，耗费自己的时间精力，出力不讨好，从自己的得失利害出发，不参与才是最明智的选择。

三是维权缺乏理性。

近年来业主维权的事件此起彼伏，然而平心而论，真正有理有节最终取得有利结果的，不过少数，大多数都是轰轰烈烈闹过一阵，就烟消云散。从媒体披露的许多“维权”事件上来看，业主们常用的还是“阶级斗争”的思路，把维权的对象（通常是开发商或者物业企业）推定为敌对势力，好像非采用极端方法不足以争取权益。最近媒体报道，某地开发商雇凶砍伤两位业主委员会成员，起因是由于业主委员要求开发商解决配套设施不到位及质量问题，得不到满意答复，就带领业主在开发商的销售大厅“聚集”，开发商销售受阻，遂出此下策。雇凶伤人显然是流氓手段，并且涉嫌犯罪；而到企业的经营场所捣乱，令人家的生产经营不能正常进行，又何尝不是严重的违法行为？须知，按照《治安管理处罚法》第23条，扰乱企业秩序，致使工作、营业不能正常进行，尚未造成严重损失的，处警告或者罚款；情节较重的，可以拘留。这个两败俱伤的悲剧，留给我们许多思考。最近深圳法院还判决了一起案件，业主因细微质量瑕疵，在自家阳台上张挂标语指该楼盘为“豆腐渣工程”，被开发商以侵害名誉权告到法院，法院判业主败诉，赔偿开发商2000元。此案中，业主显然是冲动行事，反而是开发商懂得诉诸法律途径“维权”。本来，关于商品房买卖纠纷、商品房质量争议，国家有比较完善的法律法规，当事人之间也有明确的合同约定，按照法规与合同，通过协商、仲裁、诉讼解决争议，是正当而有效率的途径。一些业主动辄选择非理性的方式，说明他们还不成熟，不懂得怎样行使业主的权利，这也是不会当家的一种表现。

二、业主存在“三不”的原因

个人认为，这是由特定的国情所决定，在现阶段几乎是不可避免的。

首先，我们拥有自己不动产的时间太短，还不能适应业主的身份。

新中国六十年，在前四十年中，城市中的房屋都是“公家”的，建设、分配、维修都是“公家”的事情，居住者只有一个“过客”的身份，都是真正的“无产者”。无产者胸怀天下，却不能成为自己财产的主人。1988年以后，国有土地使用权出让制度建立，中国大陆才有了真正意义上的业主。今天的业主，充其量不过几年或者十几年的“业龄”。而世界上的发达国家，都有几百年保护私有财产的历史，就是在我国的台湾、香港，土地房屋的产权也一直世代私有，形成传统。这种制度背景下的业主，有什么权利，应尽什么义务，彼此之间如何相处，纠纷如何解决，长期以来形成了一整套习惯、观念、制度，我们这里最令人头痛的问题，在别人那里可能根本就不是问题。着名法学家杨立新教授去德国考察侵权法，想到国内一个争议很大的法律问题——高空抛物的法律责任，就提出来请教德国同行，德国学者听后十分茫然，说怎么能从楼上往下扔东西？我们没有遇到这样的事情。常言说三代培养一个贵族，那么要养成一个业主的意识，恐怕也要经过两三代人才行。

其次，长期生活在高度集权的社会环境下，缺乏当家作主的意识，也没有这种能力。

今天的业主，年龄从“40后”到“80后”，都是在缺乏民主训练的环境里成长的，在家听家长的，在外听领导的，重大的决策都由领导和组织作出，自己不必要也不应该瞎操心。虽说从八十年代起已经有了基层人民代表的选举，但大家都知道那是怎么回事。我们民族的血液中，缺少民主的基因，也不鼓励民主的尝试。如果有人想毛遂自荐，或者固执地要选自己认定的人选，大家多半会认为他精神上有什么问题。公共的事情由政府决定，老百姓只管服从，似乎成了一般民众的共识。假如我们把国家看作一个居住区，全体公民就是业主，在这个“小区”里，我们能不能自主召开业主大会，选举业主委员会成员，自主决定聘任或者解聘物业公司？显然，至少目前还实现不了。在这种大环境下，指望住宅小区里能做到业主自治，无异于期待池塘里生出鲸鱼来。所以，我们看到，绝大多数住宅小区，包括管理得非常好的小区，都不是业主当家，而是靠其他人来当家，比如好的物业公司、负责任的单位后勤、勤政的基层政府等等。有的小区因业主欠费导致电力公司停电，电梯停开，业主自己都没有办法解决，要向政府投诉、上访，求政府“为民作主”。

第三，我们这个社会，缺乏在法制的轨道里解决纠纷的机制，“管闲事”只能给自己找麻烦。

小区内部的事，也是公共事务，要处理好公共事务，不仅要出以公心，也需要相应的资源。而现在仅一个业主欠费问题，就让人万分棘手，有些欠费业主，连法院判决都不理会，弄得法院没有办法，干脆不再受理欠费案件。这种情况下，业主自己就更无能为力。替大家办事是义务的，做得再好，没有任何利益；但做得不好，就给自己惹下了天大的麻烦。公共事务，众口难调，总有不满意的人，总会有抱怨、指责甚至谩骂。一个头脑正常的人，没有特别的理由，不会主动掺和到这种是非的漩涡之中去。

以上分析业主自治的障碍及客观原因，并不是要得出结论：业主自治在中国是行不通的。恰恰相反，正是由于这样的状况，才使我们认识到业主自治的重要性和艰巨性。拥有了自己的房子，还不能算真正的业主；只有通过业主自治，实现了管理共同事务的权利，才能成为一个真正的业主。

三、改善和促进业主自治的办法

有什么办法克服目前这些障碍，促进业主自治的实现呢？对急功近利的人，我们只能回答“没有办法”。因为，历史的进步不能指望收效于一朝一夕，没有任何高招妙法，在短时间内就让“不会当家、不愿当家、不敢当家”的业主变得乐于当家、善于当家、勇于当家。也不能指望国家出台一部法规、政府制订一个政策就能从根本上扭转局面、解决问题。

但这并不意味着业主自治只是空中楼阁，更不是说由于业主自治难以实现，政府就有了包办小区事务的理由。今天的股票、网络、外企、雇工，在三十年前没有人敢想，但不过一万多个日日夜夜，就已经成为我们生活中不可或缺的部分。根据这个经验，我们有理由相信，再过若干年，情况一定会改变，只要有业主，他迟早会当家

所以，从长计议，改善、促进业主自治的办法，有以下三条：

第一，最根本的，当然是“假以时日”。

要相信总有一天业主会当家。事实上目前已经有一些业主是会当家的，深圳景洲大厦就是一个典范。在其它小区普遍存在的乱搭建、欠费、住改商等痼疾，在这里基本不存在；物业服务企业由业主自主选聘，小区公共事务由业主民主决定。尽管这在深圳的小区中还属于凤毛麟角，但让我们看到了未来和希望。温家宝总理在国庆六十周年讲话中说，再过40年，一个富强民主文明和谐的社会主义现代化国家，将巍然屹立在世界东方。也就是说，还要经过两代人的奋斗，中国才能真正成为发达、文明的国家。到那个时候，业主已经进入第三代、第四代，他们在成为国家主人的同时，理所当然地会当自己小区的家。

第二，政府的辅导、支持是必要的和重要的，但决不应当包办代替。

在业主“三不”的情况下，政府应当调整思路，变在上的审批、核准为在旁的辅导、支持，教会业主当家、鼓励业主当家、支持业主当家，而不是索性自己当了业主的家。目前从法规到实务，都要求业主大会在基层政府的掌握下召开，业主委员会的成员要经过基层政府认可，这是根本违反业主自治的。2007年广州翠湖山庄业委会换届，原业委会成立了筹备组，却被基层政府“叫停”，指令成立了由居委会主任牵头的“联席会议”作为换届筹备机构，引发一场行政诉讼。最终业主虽然败诉，但此事件值得人们深思。正如业主一方的代理律师所指出的：政府指导小区管理，如同家长

第三，法律与规则的完善。

目前已经有了《物权法》，有了《物业管理条例》，许多地方也在制定省市的物业管理法规。但已有的法律规则仍然存在许多缺憾：业主自治作为物业管理的核心原则，没有被法律和行政法规所确认；《物业管理条例》中，没有区分“物业管理”与“物业服务”，没有明确只有业主才是物业管理的主体；业主大会及业主委员会，作为合法的组织，其法人地位本来是题中应有之义，但立法上一直采取回避态度；2008年新修订的《物业管理条例》，不适当地强化了基层政府与居民组织在物业管理中的权力，更加削弱了业主自治；对物业管理中存在的焦点问题，如欠费、私搭乱建、小区内部的公共秩序等问题，都没有有效的解决办法；行政机关在物业管理中的权力过大，责任模糊，违法作为与不作为的情形都很普遍。解决这些问题，一定要在法理上加以澄清与梳理，在此基础上才能确立科学的法律规则。而这项工作，仅靠立法机关是不够的，必须依靠广大业主的管理实践所提供的丰富经验，由法学家和立法者加以总结、提高，通过立法活动，形成中国特色的物业管理法律体系。