关于科技产业大厦开发中应注意的一些细节

笔者在长期的科技产业大厦和科技园区物业管理实践中，通过实际观察和与客户的沟通，从有利于开发销售和物业使用的角度，简单列举了一些楼宇开发中值得注意的方面，希望抛砖引玉：

Ⅰ供配电方面

（1）大厦公共用电应分线路安装电表

许多大厦仅有一个公共用电计量总表，不利于日后的物业管理成本的核算，也不利于开发商自有物业租赁成本的核算；应当在建设阶段就根据不同用电线路（如电梯、空调、公共照明、供水等），分别安装电表计量。

（2）关于在设计施工过程中对有多台变压器供电的大厦将各供电线路互联

对设计有多台变压器分项供电的大厦，在入伙初期大厦用电量小的情况下，建议在设计施工过程中将各供电线路互联，以便在前期用电量不大的情况下，实现由一台变压器供整栋大厦用电，之后根据用电量情况逐步增加或调整投入的变压器台数。其目的是减轻在供电局抄表到户前所收取的基本电费和保证金。

（3）大厦配电房、变压器室的散热

不少大厦都存在变压器房夏季用电高峰期室温过高，影响安全运行的问题，导致楼宇投入使用后须进行通风改造，所以应当在楼宇设计过程中，对于变压器房、配电室的通风散热给予充分考虑。

（4）关注小细节实现节能降耗

其实节能并不意味着一定要采用价格昂贵的节能产品，有时往往在设计或施工细节上略做改进，效果就很明显；笔者管理的某大厦一个拥有400多个车位的地下车库，原来安装了800多支日光灯管，经过观察，发现许多灯管的光线都被天花上的排风、排烟和空调等管道遮挡住了，遂采用吊链将灯管都放至与管道相平高度，经过调整，不但亮度比原来增加了，而且使灯管数量减至500支以下，节省了大量电费成本。

（5）做好配电室、变压器房的防水措施

现实中经常遇到的是，水泵房与配电室、变压器房、空调机房集中在一处，而且相互之间并无特别隔水措施，一旦发生水泵房跑水，溢出来的水很容易进入配电室、变压器房，造成重大设备事故，因此，应尽量将配电室、变压器房等与水泵房分开设置，如果集中设置，则应在设计时重点考虑防范水浸的问题。

Ⅱ给排水、消防方面

（1）给排水管道材料的使用

近来发现，有部分大厦因为选用新型材料，或者因为材料本身原因，或者因为施工工人对新型材料的安装方法不熟悉，投入使用后频繁出现跑冒滴漏等问题，所以在选用新材料的问题上应谨慎，尽量采用安全系数高且耐用的管道材料，如果选用新材料还须注意对施工队伍和技术的控制。

（2）给水阀门位置的设计

一栋15层上以的大厦往往有多条给水主管，有的大厦多条给水主管只共用一个总阀，容易造成一旦楼内某个点出现问题，整栋大厦都得停水，建议在每一主给水立管上安装总阀门，以便在发生单元内或单元阀门前管道突暴时，不但能立即关闭阀门也可以减少停水面积。

（3）关于安装部分用于后期管理的水表

开发商往往不注重公共水表的安装，不利于未来物业管理成本控制，出现水损时常无法确定具体位置，有时还会出现后期物业管理想加装但无法加装的情况，建议在设计及施工中，每主要公用水路上安装计量水表，以便物业管理日后的管理。

（4）各单元或楼层消防、喷淋阀门安装的位置

物业管理实践中，常遇到楼层消防喷淋误动作或火险扑灭后，需要关闭消防阀门却因为位置不当很难操作的问题，所以，在施工过程中，应尽量将这些重要的阀门安装在容易操作的高度和空间。

（5）对无楼层公共洗手间的大厦应增设楼层清洁取水点

如果各楼层既没有公共卫生间，又未设清洁用水的取水点，清洁难度就会增加，同时，清洁工上下取水也会增加大厦电梯的负担。

Ⅲ空调、电梯方面

（1）关于在中央空调区预留少量分体空调位

有的大厦安装了统一的中央空调系统，但未考虑各单元分体空调的加装；而大厦内的公司往往有部分高管、研发或创意人员，经常需要晚上或周末加班，大厦的中央空调系统要么这个时间段统一关闭，要么即使开启，但成本非常高（而且这些成本最终也必须由使用者来承担）；这时，这些公司就必然会想到在单元内某几个小房间内加装几台分体空调，以便灵活使用，如果未提前预留下适当的分体空调位，就会导致包括楼宇外观、安全隐患等许多问题；因此，建议在设计过程中充分考虑使用者的现实需求，根据楼宇外立面和各单元户型特点，适当预留部分分体空调位。

此外，在分体空调位的预留时，还须注意空调位的空间和散热问题，以防止空调放不下去及散热不畅的问题；同时，还须统一考虑好冷凝水的排放和收集问题。

（2）货梯的数量、位置及卸货台的设计

对于体量较大的大厦，如果货梯数量偏少，会较大的影响业主的使用，例如，在笔者管理过的数码时代大厦，A座主楼仅有一部货梯且没有卸货台，常常是业主在搬运货物时等上几个小时，并占用地下停车场很大面积，所以，应当在设计时，充分考虑未来大厦内公司进出货量实际情况，适当增加货梯数量，同时进出货物的卸货台设计要人性化、实用。

（3）关于电梯的轿厢安全、井道防水等问题

在物业管理行业交流时，曾听说有的大厦发生过电梯井道壁水泥块脱落砸进电梯轿厢伤人事件，因此，必须加强对于类似电梯井道、外墙、窗户等可能构成公共安全隐患设施的施工监管和质量验收。

现实中，还有不少大厦都发生过业主单元内跑水致使楼层被淹、水漫进电梯井道、电梯又来不及升到顶层而造成损坏的事件；这些问题都值得我们思考，如果设计时，在楼层内各单元门口统一设置门坎，而且电梯门出口处地面做成轻微适度的缓坡的话，则可以一定程度上阻止此类事故的发生，或者为物业管理人员取得一个应急的缓冲时间。

Ⅳ其他方面

此外，值得注意的还有诸如：应当考虑在一楼大堂预留适当墙体位置，以便安装大厦入驻公司名牌、楼宇公共和物业管理信息显示屏等设施；广场地砖除了美观之外，要注意防滑效果；有的大厦一楼广场不允许车辆进入停放，但如果有银行，则存在押钞车要停到银行门口等问题；对于有商业裙楼的大厦，为裙楼预留充足的卫生间、排污管、隔油池、烟道等也很重要，否则将影响未来招商需求。