前期物业服务合同示范文本的八大新意
物业管理活动的基础是物业服务合同。没有物业服务合同,任何一个物业管理企业都无法与任何一个物业区域的业主建立稳定、合法的服务关系。从这个意义上说,无论是对物业管理企业的生存发展,还是对维护全体业主的合法权益,物业服务合同是第一重要的。因而如何理解和把握好物业服务合同,必然成为大家关注的热点。笔者对国家建设部最新(2004年9月6日)颁布的《前期物业服务合同(示范文本)》进行了研究,认为合同有以下八大新意。
新意一:明确合同性质,强化"公众服务"核心
最为醒目的是合同的名称,由"物业管理委托合同"改为"前期物业服务合同","委托合同"改为"服务合同"这不是简单的遣词用语的差别,而是对合同的性质予以了明确的界定。委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同,它是一种比较古老的合同类型,古巴比伦"汉谟拉比法典"对委托合同就有专门规定。物业服务合同与委托合同有一些"近似",但与纯粹的委托合同有差别。并且这种差别是明显的,实质的差别,这种差别足以使物业服务合同构成一种新的合同类型。
委托合同的订立以双方当事人相互信任为基础。没有当事人双方相互信任和自愿,委托合同关系不可能建立。从而,当事人双方均享有任意终止权,可任意终止合同。《合同法》第四百一十条明确规定:"委托人或者受托人可以随时解除委托合同。"这一点使委托合同具有了区别于其它任何合同的本质特征,因而被列为十五种有名合同中的一员。而在实践中,物业服务合同的任何一方都不能随时任意地单方解除合同,
否则势必造成物业管理企业短期行为,小区管理极度不稳定,从根本上造成对全体业主利益的损害,并造成社会资源浪费,激化各种社会矛盾。物业服务合同只是《合同法》中的普通的无名合同。
这次改名为前期物业服务合同,主要是明确界定好合同双方之间的关系,既不是委托与被委托的关系,也不是管理与被管理的关系,双方之间的法律关系是一种平等的关系,是服务与被服务的关系。与此同时,突出了物业管理企业提供公众服务是核心这样一个主题。
新意二:引进市场准入机制,设立企业资质门槛
在前期物业服务合同主体的乙方一类,赫然增加了资质等级和证书编号两个条目,其根本目的是在合同中充分体现和实施物业管理企业的资质管理制度。
物业管理具有一定的特殊性。物业管理服务实质上是对业主共同事务进行管理的一种活动,带有公共产品的性质。在物业管理区域内,物业管理企业要依照全体业主的授权,约束个别业主的不当行为,如制止违章搭建及违章装修,制止扰乱公共秩序及危害环境卫生等,以维护全体业主的利益和社会公共利益。物业管理企业还有与业主长期保持密切联系的特点,企业的素质及其管理水平的高低,直接影响到业主的生活环境和工作质量。物业管理具有一定的专业性,随着经济的发展和科技的进步,新技术、新产品在房地产开发建设中被广泛采用,物业的智能化程度越来越高,这也要求物业管理企业具有一定数量的高素质管理和技术人员,具有先进的工具及设备,建立科学、规范的工作程序,对价值量巨大的物业资产实施良好的管理与维护。基于以上认识,并为了有利于整顿和规范物业管理市场,《条例》第三十二条第二款规定:"国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。"在现阶段对物业管理行业实行市场准入制度,严格审查物业管理企业的资质,是加强行政监督的有效手段。
新意三:依据《物业管理条例》订立,认真贯彻《条例》强制性规定
"平等、自愿"原则是合同法的重要的基本原则.合同当事人通过协商,自愿决定和调整相互权利义务关系;平等是自愿的前提,"合同当事人的法律地位平等"。但是,这种自愿不是绝对的,不是想怎么样就怎么样,也不是把一般的服务 模式套用在"物业服务"中,当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,其中,特别是要按照《物业管理条例》来规范合同的行为。
判断"物业服务合同"是否合法的主要依据是《物业管理条例》,尤其是《条例》中有关服务合同规定的条款。如第二十一条,关于签订前期物业服务合同的约定,包括合同签订的主体是建设单位和物业管理企业,合同的形式是书面的,合同具有过渡性的特点;第二十四条,关于招投标的规定;第二十六条,关于前期物业服务的期限;第二十八条,关于查验的规定:第二十九条,关于移交资料的规定;第三十条,关于配置物业管理用房的规定:第三十一条,关于建设单位的保险责任,等等。
另外,需要说明的是"合同示范文本"不同于"格式合同文本",它没有强制性,经过协商可以对其条款内容进行选择、修改,增补或删减。但是,对条款内容的变动都不得违背《物业管理条例》的有关规定。
新意四:服务内容与质量更为明细,保安、装饰装修管理名正言顺
本次示范文本的一大特色是附件多,而附件又集中在"服务内容与质量"上,其中有"物业共用部位明细"9项、"物业共用设施设备明细"20项、"前期物业管理服务质量标准"9大项。
在"物业共用部位的维修、养护和管理"的项目中,增加了房屋主体结构,内天井和传达室:在"物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理"的
项目中独立出污水井、雨水井,增加了垃圾中转站、水箱、信报箱、消防设施,监控设施、避雷设施、共用设施设备用房,物业管理用房:在"前期物业管理服务质量标准"的项目中明确了安全防范事项,增加了装饰装修管理服务。
示范文本第二条第六款规定"公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理",这是对物业管理提供"保安"服务性质的明确界定,突出了"防范"和"协助"的功能,有利于缓解由于安全问题引发的