香港物业管理发展方向

一、法例的改变

（一）、业主与物管经理关系和权力的平衡

为了调节业主与管业经理长久以来的权力不平衡及改善两者的关系，香港特区政府立法会民政事务委员会于 2003年5月推出咨询文件建议修改《建筑物管理条例（344章）》，放宽业主终止经理人委任的限制。在新例下，物业拥有人只需在拥有业权份数百分之二十的业主同意下，在业主大会上可以用简单大多数值的投票，解雇其公契经理人。

此方案引起业界巨大回响。支持该修订方案的团体普遍认为，现时必须以不少于百份之五十业权份数才可终止公契经理人委任的要求过于严苛，而新机制可赋予业主更大的自由度，根据经理人的表现来决定其聘用与否，间接地鼓励他们提供更佳服务；业主更认为新例是促进服务质量的最佳保证。

持反对意见的团体大多来自地产开发商及管业经理，他们认为修订方案过于宽松，在预见公契经理人被频频更换的情况下，不利于物业管理的长远规划；新措施亦会进步激化现时物业管理市场的过度竞争局面地产开发商更忧虑此方案会妨碍他们对分期发展的大型地产项目的管理，影响楼宇销售。经过数月的广泛咨询后，立法会决定暂缓通过上述修订条例，以便进一步收集更多市民及业界的意见，重新订立各方可以接受的方案。

上述事例其实反映香港物业管理长久以来的矛盾，但亦可理解为业主与经理人关系渐趋平衡的过渡现象。引用英国社会学家爱斯坦的“市民参予进展模式”香港物管行业正迈向市场化的最后阶段，即业主作为市民及消费者，最终会全面主宰物业管理权，而经理人只是行使其客户的授予权力。香港城市大学的张炳良教授在其著作《物业管理一专业价值与社会责任》中亦提出相关理论，他认为业主与经理人的关系最终由“政治管理模式”，转化为“消费者模式”及“业主全面参与模式”。

香港特区政府修订该法例的背后理念是要加速物业管理的市场化，将物业管理权归还业权人，此举有助业主成立法团管理物业及带动物管水平提高的作用。

政府有关部门在整个咨询过程担当积极角色，高度透明化；咨询覆盖面亦包括各业团体、民间组织及业主组织；各有关利益单位亦可以在理性的讨论下各自表述意见。我们期望各方在为提高香港物业水平的大前题下达成一个双赢方案，使物管行业的制度化及合理化向前迈进。

（二）、旧楼管理和维修

于2003年年初爆发的严重急性呼吸系统综合症（非典型肺炎），令香港人意识到忽视大厦管理维修，可能会引致严重后果。现时不少楼字的管理和维修均需要加以改善，才能延长楼宇寿命和增加物业价值，而更重要的是藉此改善住户和邻里的卫生和居住环境。

楼宇管理及维修的基本原则是业主有责任确保楼宇整体状况良好。由于这项原则未获广泛接受，以致现时社会上保养大厦的意识薄弱。此外，缺乏有关专业知识和能力、没有持之 以恒保养楼宇和对拆卸重建抱错误的期望，也是楼宇失修的原因。

多年以来，政府尝试透过立法、执法、支持业主、宣传教育，以及市区更新等，去解决业主忽视楼宇管理维修的问题。政府每年投入数以亿计的资源去进行这些士作，但成效有限。危险或违例的建筑工程不胜枚举，并对市民构成危险。另一方面，现时约有11000 幢旧大厦尚未成立业主立案法团及并未聘用物业管理公司。我们需要谋求有效而又持续可行的方法，及早解决问题。

总括而言，香港政府处理这个问题有3个方案：

第一是继续现时的工作，但市区老化、楼宇失修及居住环境恶劣等现存问题非但不能解决，而且会不断加剧。

第二个方案是实施强制性楼宇安全检验计划，规定达到若干楼龄的大厦要定期验楼，并接验楼结果针对楼宇状况进行所需的维修。这样可及早发现和修正问题。不过，验楼计划本身属一次性，重点在于补救而非预防。研究如何将定期验楼融入持续有效的整体大厦管理及维修工作，效益可能更大。无论如何，验楼是业主的责任 ， 不应由纳税人承担。

第三个方案是融合妥善维修和有效管理。持续关注楼宇管理及维修，不但可以及早发现和修正楼宇问题及损毁情况，还可以预防楼宇失修。长远来说，业主既可节省开支，同时其物业作为项重要资产亦可获保值甚至增值。此外，环境若得到改善，社会亦不再需要投入大量资源去解决楼宇失修问题，社会和居民因而受惠。因此，将妥善楼宇管理及维修融入日常工作内，并持之以恒，相信是更具吸引力的长远解决方法。私人机构应可提供业主所需服务，从而达至妥善管理维修的目标。

现代的大厦管理维修工作除了需要不少时间和努力外，亦涉及各项专门知识。因此，政府正呼吁业界应汇聚各类专才，使其发展成为具竞争力的行业，透过提供一站式长期服务，以满足不同大厦和不同业主的需要。可以考虑的做法包括把邻近的大厦纳入同个管理维修计划，让营运开支达到最佳效益；以及提供全包合约，兼顾大厦的日常管理和长期维修。政府正鼓励业界循这些方向进一步发展。

许多保养欠佳的楼面宇根本没有正式的管理架构。政府明白单靠成立业主主案法团本身未必一定能够完满解决问题。所以现正研究法团法大厦管理上的角色，以及探讨在甚么情况下需要实施强制性大厦管理。如何确保所有业主缴付所需费用，对大厦的妥善管理和维修极为重要。政府认为不直直接干预有关费用的收取。不过 ，可以考虑是否加强目前追讨管理费用的办法，以及研究是否有需要推出新措施。

我们应该嘉许优质的大厦管理维修。为了鼓励业主承担责任，有建议指政府应设立自愿楼宇评级制度。屋宇署己委托顾问公司研究楼宇评级标准及计分办法，内容包括就管理维修状况草拟评审准则、就有关评审过程的投诉提出处理办法，以及探讨由独立机构推行评级计划的运作和经费事宜。顾问研究即将完成。政府会先与学术机构和业界研究各项建议，再探讨可否由非政府机构推行自愿评级制。

在业主应负责大厦管理维修的大前题下，任何以公币提供的援助，应只限于真正有需要的业主。屋宇署己设有贷款计划，向业主提供过渡性援助，以应付非经常性的大厦维修工程。目前，此计划的对象只包括个别业主。政府现正考虑放宽借款的资格，使业主立案法团亦可向基金借款，并在需要时增加该基金的注资。政府会透过适当的法律架构等措施，继续提供有利的环境，促进业主和业界合作，从而继续支持和推动大厦的妥善管理和维修。政府亦会继续采取执法工作，提高业主对大厦管理维修的意识，以及确保有关政策全面而一致。

在旧楼复修方面，香港市区重建局（市建局）己推行《自愿楼宇复修试验计划》，斥资帮助旧楼业主重修楼宇，又协助提供免费专业意见，并给予技术支持，以达到最佳复修效益。

另外，香港房屋协会（房协）亦投入资源在深水土步区设立物业管理咨询中心以协助该区旧楼业主成立立法团管理楼宇及提供修复专业意见。该计划已初见成效，房协正计划在未来一年内扩展此计划到香港其它四个旧区。