开放式办公大厦人员出入管理的理想化论证

命题：建立开放式办公大厦人员出入管理的理想化状态

目的：为开放式办公大厦人员出入管理提供模式依据

一、开放式办公大厦定义

1、定义：以出租或出售等形式租售的，用于多家企业、事业、机关、单位办公或开展其它社会活动的，对社会呈开放状态的办公大厦。

2、特征：

①非一致性：非独家国有或民营企业、事业、办事机构所占有，无法采用统一出入证件及门卫哨兵模式。

②多样性：存在大量无法核实身份的业务、访客、推销、就餐及其它社会活动的人群。

③社会性：大厦本身没有面向社会营业的餐厅、邮局、银行、商店等设施。

④时间不定性：非正常上班时间有部分人员加班工作。但除跨国公司等特殊情况一般不允许在大厦内过夜。

二、理论框架分析

由开放式办公大厦得出：特征①②③的内涵均体现了人员出入的非一致性，而特征④则体现时间的不确定性。依此可建立“人员一致性”――“时间一致性”的坐标体系。确定开放式办公大厦在该体系中的理论位置。

从框架图可看出：开放式办公大厦在该项分析中属第三象限，即人员、时间均有非一致性的特点。

三、开放式办公大厦进出人员的基本构成及素质特征

1、常驻公司、办事机构工作人员

此类人员具有一定的社会地位和相对高的国民素质。

国有企业及办事机构工作人员流动相对较少，非国有企业及办事机构工作人员流动较为频繁。

2、外来业务活动人员

此类人员成分较为复杂，一般有以下几类：

①高级业务活动人员

社会地位、素质较高，对驻在企业很重要的高级人员一般有接待人员专门迎候、陪同、送别。

②一般业务活动人员

如约洽谈业务的业务人员。与驻在企业的工作人员社会地位、素质基本相当。

③推销人员

一般素质较差，但多数从服饰上难以判断。此类人无固定去向，故难以控制其行为。其行为有时是多重性目的，如室内无人即可能实施盗窃犯罪，有人时又可用推销作幌子。其中以推销“保险”类最危险，因其身无“标的物”，更易于在管理人员查询时隐瞒身份。

④外卖人员

属低级劳务人员，如送水、送盒饭、应台修理电器、家具等工作。该部人除少数高科技维修人员（电脑、复印机、传真机等）大多不懂规矩，如挤占客用电梯，衣着形象差，乱丢垃圾废物等。

⑤装修施工人员

其素质大致与一般外卖人员相当。但工作地点相对固定，工作时间多在非正常上班时间。

四、开放式办公大厦进出人员外在表象特征

1、分类

根据管理多重性及时空性性可分为如下三类

①大厦驻在人员。其行为不仅受物业管理制约且受所在公司制约（管理多重性）。并受到时空性限制。

②外来人员。其行为不具多重性（只受物业管理约束），时空性约束亦较松散。

③施工人员。其时空性限制较强，且多在非正常办公时间和区域，但管理多重性约束较差（施工管理者素质较差）。

2、大厦驻在人员的外在表象特征

从服饰上判别。统一着装的公司的制服样式、胸卡、公司徽章会给人留下深刻的印象；未统一着装的公司人员衣着得体大方，正常作时间一般不着休闲装。

从随身携带物品上判别。驻在公司的进出人员所携带的物品均比较简单，女性时尚提包或背包为主，男性以手包、电脑包为主。

从行为举止上判别。驻在公司人员表情自然、行动自如，一般不会在大厅等公共场所滞留。

3、大厦外来人员的外在表象特征

此处的外来人员专指推销、外卖及闲杂人员，而非正常业务联系人员。此类人员中男性居绝大多数，年龄段在25～45岁居多。

从服饰上判别。衣着杂乱而不得体，甚至着与大厦很不协调的休闲装等。

从随身携带的物品判别。携带中型背包者较多，一部分人空手。

从行为举止上判别。进入大厦后四处张望、神情紧张、滞留在大厅等公共场所不知所措，目光疑惑，行动不自然。

4、施工人员的外在表象特征

此部分进入大厦人员多在非正常办公时间，具有较强的时空性。

从服饰上判别。一般衣服较破旧、肮脏，粘有施工污渍。统一着装的公司较少，即使统一着装，服装的样式、穿着亦不得体，且不整洁。业内人一般可明显进行判别。

从随身拾物品上判别。一般为施工工具，工具的箱、包等包装物可较明显的差别。多数人空手，鲜见工人有携包者。施工管理者多携带手包。

从行为举止上判别。施工人员绝大多数为男性，女性较少。此类人活动一般在物业保安大力度约束下，故较为规矩。但约束稍一放松，。即有在大厦内乱窜、乱动大厦内设施以至窜入无人房间内实施不法行为的可能。

五、开放式大厦人员管理的理想化状态

1、常驻公司、办事机构工作人员

2、一般业务活动人员

3、推销人员与外卖人员

此两类人基本为同一属性。无法适用正常管理程序，只能用灵活相机的方法进行处理，一般常用的方法为：

物业保安人员在大厦巡视工作中如发现在楼层内有衣着不得体、四处张望、神情紧张、滞留、背中型书包、不知去向者，都必须要进行询问，同时与中控、各岗位通过对讲机进行核实、通报情况，以确保无误。如通过观察、交谈等方式，发现来人谈吐颠三倒四、神志不清或身上带有浓重酒气、易燃气味者，应先控制此人，向上级领导汇报，并通知当地公安机关，同时加强对大厦内的巡视、排查，以确定是否还有其他嫌疑人。

4、大厦施工人员

该类人员属临时性工作人员，应按照“临时性出入人员程序”处理。

六、本课题研究的目的所在

（一）定义开放式办公大厦的概念

（二）建立开放式大厦“人员一致性――时间一致性”框架

（三）对开放式大厦进出人员进行分类及外在表象分析

（四）模拟开放式办公大厦人员出入管理的理想化状态

最终目的是为开放式办公大厦人员出入管理提供模式依据。即不同状态的大厦可根据理想化的状态设计出适应自身管理特点的特定管理模式，将一致广泛性与特定典型性统一到“有效管理”这个基本点上。