物业管理招标的特点

由于物业管理服务的特殊性，物业管理招标与其他类型的招标相比，有着自身的特点，概括起来就是其超前性、长期性和阶段性。

1)物业管理招标的超前性

物业管理招标的超前性是指由于物业管理超前介入的特点，决定了物业管理招标必须超前，即在物业动工兴建之前开发商就应进行物业管理招标。

由于物业的质量、价格是由物业的工程质量和区域位置等决定的，而物业价值巨大和不可移动性的特点又决定了物业一经建造完成便很难改变，否则将会造成很大的浪费和损失，因此，物业的开发、设计和施工至关重要。开发、设计单位可能没有详细了解当地的地质、气候、风向、水质等各种自然环境条件，没有注意开发地区的综合配套，也不如物业管理企业更了解日后管理和住户的需要。如某些物业没有安排必要的管理用房、园林绿地、交通空间等，某些高档次的商业办公楼或公寓楼在建造时没有考虑足够的车位；又如有些开发商片面追求短期经济效益，或者在考虑设计规划时缺乏长期眼光：有些施工单位粗制滥造，不保证材料质量和技术质量等，这一切都会给日后的物业管理带来很大的问题和烦恼。因此，为了确保物业质量，遵循统一规划、合理布局、综合开发、配套建设和因地制宜的方针，也为了业主和住户的利益，物业管理必须超前介入，在物业管理规划设计时就应介入。在设计过程中，物业管理企业应从专业管理角度、从业主利益出发，运用以往的管理经验，监督设计方案是否合理。如果是住宅小区，就应注意生活网点要合理布局，生活服务车位尽可能预留，对生活设施的现代化进程都要统一考虑进去。在施工过程中，物业管理企业也应监督施工质量，对不完善的项目及时提出意见，督促整改或采取补救措施。这是便于日后物业管理企业完成招标中确定的目标所不可缺少的。既然物业管理的超前介入是必须的，这就决定了物业管理招标也具有超前性的特点。

2)物业管理招标的长期性和阶段性

物业管理招标的长期性和阶段性是指由于物业管理工作的长期性和多阶段性，针对不同的阶段和不同的服务内容，物业管理招标的内容要求和方式选择也有所不同。

与一般的建筑工程和货物采购招标不同，物业管理招标并非是“一劳永逸”的，而是一项具有长期性和阶段性的工作。首先，由于开发商或业主在不同时期对物业管理有不同的要求，招标文件中的各种管理要求、管理价格的制定都具有阶段性，过了一段时间，为了适应各种变化有可能需要调整。其次，物业管理企业即使中标，并不意味着可以高枕无忧，长期占据这一市场份额，因为一方面，随着时间的推移，可能会有更好、更先进的物业管理企业参与竞争；另一方面，也可能由于自身的管理服务技术水平低下，企业阿部建设和管理松懈而道淘汰。所以，物业管理招标具有长期性和阶段性的特点。过了委托管理期限，可由业主委员会根据其管理服务业绩，通过决议决定是否续聘原物业管理企业。若续聘则要重新签订合同；若不续聘，则由业主委员会重新向社会公开招标。当然也可能未到委托管理期限，但由于原中标的物业管理企业未能很好地履行合同中的责任和义务而遭解聘，由业主委员会重新招聘物业管理企业。