高院司法解释

自2007年10月1日《物权法》施行以来，涉及物业服务的纠纷案件数量不断增加。今年5月24日，最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，特别是《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》（以下简称“物业服务司法解释”），涉及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，现对其中的关键点进行解读。

解读一：服务质量有了“紧箍咒”

根据“物业服务司法解释”的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定是物业服务合同的组成部分。

目前，因物业服务企业服务不到位而引发的物业诉讼占整个物业服务纠纷的60%左右。究其原因是业委会对合同相对方即物业公司没有相应的约束机制，物业服务标准像根橡皮筋，做得好与做得不好，反正都可以收取服务费，业主只有交钱的份儿，而没有追究服务不到位的权利。

以前物业公司通过降低服务质量，降低服务标准来达到赢利目的。比如:按照服务合同约定，水箱一年需要清洗两次的，减为一年一次；树木成活率要求达到85%的，则自动降为60%甚至更低。现在业主手里有了“紧箍咒”，可以对服务企业的不规范服务提出质疑，甚至诉讼，直接追究物业公司的违约责任。尤其需物业公司值得高度重视的是，这次司法解释将物业服务企业做出的服务承诺和制定的服务细则以及投标文件作为物业服务合同的组成部分。这将极大地促进物业服务企业提升服务质量，规范物业服务行为。

解读二：业主“违障搭建”等行为，物业公司获起诉权

根据“物业服务”司法解释的规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

2003年9月1日实施的 《物业管理条例》以及2004年11月1日实施的《上海市住宅物业管理规定若干意见》只规定，作为物业服务企业有权向法院提起诉讼的仅限于业主拖欠物业服务费。按照此次新的司法解释，最高院明确了物业服务企业的起诉权，只要业主实施了违反法律、法规或管理规约的，并实施妨害了物业服务企业的物业服务与管理的，物业服务企业就有权直接向人民法院提起诉讼，要求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害的相应民事责任。

比如：有的业主破坏了承重墙、违章搭建等，按照以前规定，物业服务企业只能采取劝阻、制止等手段，以及在24小时之内向房地办、业委会报告但无权提起诉讼。

现在，物业服务企业可以依法直接将实施妨害物业服务与管理行为的业主告上法庭，要求侵害业主承担相应的民事责任。此举将有力地威慑目前小区普遍存在的“违章搭建”现象。

解读三：擅自收取服务费，业主可要求退还

根据“物业服务”司法解释的规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持；业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

目前，在整个物业服务纠纷中，因物业服务收费问题而引发矛盾的占了三分之一以上。售后公房由于几十年不变的标准，使得某些物业服务企业难以为继；某些商品房的业主普遍抱有小区盈利可以，亏损不愿补贴的心态。再加上本市分等定级收费标准当初制定的依据如今发生了巨大变化，人工费率成倍提高，服务费调整成为一个敏感的话题。

比如，有的物业服务企业在楼道摆放鲜花之前不与业主商量就收取摆放费，有的单方面提高服务费的收费标准等，从而招致广大业主的反对。物业服务行为是建立在服务合同基础之上的，物业服务企业如果希望变更合同某个条款的，应采取协商沟通的方式，而不应该采取擅自提高收费标准、扩大收费范围的手段达到平衡，双方应达成一致才能提高收费标准，否则就被视为违约行为。

解读四：业主不得拒交服务费

根据“物业服务”司法解释的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持；业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

业主委员会根据《物业管理条例》的规定，与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主都应遵守。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

欠费纠纷是物业服务纠纷的主要类型。这次最高院的“物业服务”司法解释更作出了明确规定，进一步破解了物业服务欠费纠纷难题的问题。

司法实践中，在物业服务企业已经按照约定以及规定全面履行了相应义务的情况下，许多业主提出物业服务合同是由业主大会或业主委员会签订的其不知情，有的提出本人并不实际居住在小区内因此从未享受过物业服务、有的底层业主提出不应当支付水箱清洗费用，还有的业主说他从来不去绿地因此不支付绿化费等等。这次司法解释进一步明确了选聘物业服务企业是全体业主作出的共同决定，只要物业服务企业提供了合同约定的相关物业服务，则物业费的支付义务对全体业主而言都是均等的。业主如以前述理由所提的抗辩属于权利滥用，有损业主自治机制和物业服务秩序。同时需要明确的是，业主支付服务费的义务既是服务合同约定之义务，更是法律规定之强制性义务。

解读五：服务合同可依法解除

根据“物业服务”司法解释的规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

物权法 第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；决定第四款事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

也就是说，只要符合了物权法第76条的规定，业主大会就有权决定解聘物业服务企业。按照业主大会决定，业主委员会代表业主，也应有请求解除物业服务合同的权利。

这条规定对于广大业主来说不啻是一个撒手锏，运用得好，对物业服务企业是一种鞭策，运用得不好将会使合同双方长期处于一种不确定状态，不利于物业服务行业的长期发展，也势必影响整个社区的和谐和稳定。

比如，在之前服务合同往往一签就是少则三年，多则五年，物业服务企业有种“合同工”的安全感；而现在更像是“钟点工”，头上时刻像有把“达摩克里斯剑“一样高悬着，如果一旦服务得不好，可能招到广大业主的解雇。同时，司法解释还规定了物业服务企业不得以尚有未了结服务费为由而拒绝解除服务合同。因此，只要业主大会通过解除服务合同的决定，就意味着物业服务企业应无条件的撤离。此举可以促使物业服务企业更加懂得谨慎服务，勤勉服务，优质服务。

解读六：新老物业交接将有章可依

根据“物业服务”司法解释的规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

实践中，在物业服务合同权利义务终止后，因物业服务企业拒绝退出而引发的纠纷不在少数。有的物业服务企业以业主大会的解聘决定程序违规为由，拒绝撤离小区，造成新选聘的物业服务企业无法进驻小区，形成双岗、双保安的怪现象。这次司法解释明确规定，在物业服务合同权利义务终止后，物业服务企业应当退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。如果物业服务企业拒绝退出，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，法院也不予支持。物业服务合同权利义务终止的情形，主要包括合同终止、解除、期限届满且未续期等。

解读七：老物业未获续聘无权再收费

根据“物业服务”司法解释的规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并已存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

即：物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实物业服务为由请求业主支付物业服务合同义务终止后物业费的，人民法院不予支持。由此看出此情形应当同时符合以下4个条件：1、业主大会已做出解除服务合同的决定；2、服务合同已经终止；3、物业服务企业拒绝退出、移交；4、以存在事实物业服务关系为由要求业主支付合同终止后的物业费。

前述四个条件缺一不可。如果由于业主大会换届工作迟迟不能够如期举行，原物业服务合同已经期限届满，老物业仍旧在为小区提供事实物业服务。那么，在这种情况下，老物业是否就不可以再收取服务费呢？回答是否定的。老物业可以依据合同法的有关事实服务合同法律关系主张自己的权益，向已经提供了服务的业主收取服务费。这是因为新一届业主大会并未如期产生，在临时过渡期间，老物业提供的物业服务合同期间处于待定状态，等新一届业主大会作出解除决定时终止。同时，老物业还必须遵守政府有关主管部门的规定，即物业企业在服务合同自然到期后不能挥袖而去弃之不管。现在有些网络、媒体过于偏激或断章取义地解释为“物业未获续聘无权收费”，他们往往忽略了第一个“业主大会已做出解除服务合同的决定”的重要条件，容易造成老百姓误解，引起物业服务企业与广大业主之间的对立情绪。