物业不是兔子肉
物业不是兔子肉
近日，上海电视台庭审记录播放了一档节目，对发生的闵行区某小区下水道堵塞纠纷案件进行了分析报道。
一、案件回放
事情经过：
2014年2月27日，闵行区某小区的物业公司接到相邻业主反映，某楼401室门缝有水溢出。物业公司人员即前往查看，因该屋无人居住，通过调取业主入住档案后及时与业主取得了联系。业主赶来打开门一看，发现污水是从厨房的水斗里溢出，造成该户业主房屋装修及部分财产损失。
该小区系2008年交付使用的多层商品房住宅，屋面为坡顶建筑。经分析，造成401室屋内水斗溢水系该楼01室垂直排水管堵塞。因无法从屋顶透气管疏通，也无法从业主室内的检查孔疏通，业主室内的垂直排水管道在业主装修时已被封闭到墙体中。物业公司只能从大楼外的窨井处将01室的污水出墙管挖出，最后在室内垂直管道与出墙管的转弯处，垂直管一侧找到二块破旧的毛巾块，排除了管道堵塞。
401室房屋为长期空关，该业主于2012年12月装修完毕后一直未进入居住，也未出租给他人居住。401室业主因无法确定应由谁来承担管道堵塞造成的财产损失，遂将房屋开发商与楼上业主告上法庭，后又追加了物业公司为被告。
法院认定的事实：
法院审理认为，诉讼争论各方对用于厨房排水的共用下水道堵塞后反溢致401室财产损失的事实没有异议，因无证据证明堵塞物的确切来源及形成时间，应按常理推断为户主过失行为所致。
物业公司负有对小区生活设施进行日常维护和保养的义务，堵点位于公用部位而非业主专有部分，属物业公司维护保养范围。涉事下水管在开发商交房后发生过堵塞现象，但之后未引起物业公司重视，怠于履行定期检查、维护的物业管理职责，存在过失，与本起事故存在因果关系，理应承担民事赔偿责任。
考虑到该下水道用于排放厨房用水，而实质造成堵塞的为二块毛巾而非众多杂物积累，堵塞物超出管道的容纳功能，更多的是业主过失的原因，即使物业公司采取定期检查或疏通措施也难以完全避免本起事故的发生。
一审判决情况：
据此，判决物业公司承担被告损失2万余元，约当该业主全部损失的40%，其余约60%由原告与楼上业主按照责任大小的比例分担。
据说判决后，物业公司与部分被告表示不服，向中级人民法院提出上诉。
二、主要质疑
一审对物业管理公司的责任认定太宽泛：
一审法院认为，物业公司负有对小区生活设施进行日常维护和保养的义务，堵点位于公用部位而非业主专有部分，属物业公司维护保养范围。
大楼的财产都是业主的专有部分，只有业主单独拥有与共同拥有的区别，且不论非专有部分的表述是否贴切，除室内通过向横支管以外的排水管道由物业公司承担维护保养的责任分配没有错误，问题是如何认定物业公司的维护保养责任。
大楼排水管是在业主家中的，物业公司保养维护的责任与供水、供电、通讯等部门一样，当接到用户的报修后及时组织维修，就是尽到了维护保养的责任。
有建筑常识的人都懂得，大楼共用的排水管道有三处出口，一是屋顶的透气口，二是业主家中的检查孔，三是楼外地面的窨井口。本案涉及的房屋为坡顶建筑，透气孔在坡顶上，从屋顶透气孔检查维护没有可能。其次业主家中的检查孔是由盖板封闭的，在非堵塞的情况下物业公司也不可能要求打开业主家中的管道检查口进行预防性疏通，事实上物业服务合同也未作这样的约定。况且在一般情况下，业主二次装修时基本都将排水管联同检查孔封闭在墙体中。再其次象本案中的堵塞物出现在排水管的立管的中（非连接窨井尚未出墙管），是将出墙管破环后才完成疏通的。物业公司不可能，也没有条件对设置在业主家中的排水管道进行预防性保养。
事实上，本案中法院已经查明，物业公司在发现水管堵塞后及时与业主联系，积极帮助业主清理房屋，避免和减少了业主的实际损失，并承担了疏通与修复管道与路面的费用，物业公司已经做得很到位了。
一审对物业公司的过错认定太牵强：
按照相关法规，业主是物业的管理人，物业公司只是按照与物业服务合同的约定提供物业管理中的部分服务。物业公司只承担受托服务的过失、瑕疵所造成的过错责任。
一审法院认为，涉事下水管在开发商交房后发生过堵塞现象，但之后未引起物业公司重视，怠于履行定期检查、维护的物业管理职责，存在过失，与本起事故存在因果关系，理应承担民事赔偿责任。
涉事下水管在业主装修期间确实发生过堵塞，当时因业主装修过程中有少量垃圾进入管道造成管理堵塞，后物业公司疏通后，6年多来管道排水一直正常，直到这次发生堵塞。
从事物业管理服务的人员都知道，下水管在装修期间被堵塞的概率很高，那是因为装修期间如水斗、洁具还没有安装前下水道是开口的，以及装修期间的垃圾如水泥、胶水等的残渣很容易流入下水道，实际情况也证明这次堵塞下水道的是二块毛巾（抹布）而不是施工垃圾。
本案的排水管是用PUC材料制成的，内壁光滑，管径也比较粗，不象上世纪70-80年代建造的沪住型建筑的排水管道是用铸铁管的，内部粗糙容易积污。PUC材料的污水管在正常的使用下不会发生堵塞，发商交房时发生过堵塞现象已经好多年了，而这二块毛巾（抹布）至少不可能是6年前留下的。
同时法院也查明实质造成堵塞的为二块毛巾而非众多杂物积累，堵塞物超出管道的容纳功能，更多的是业主过失的原因。进一步说，即使排水管道在正常使用的情况下出现堵塞也有可能，业主没有过失，物业公司也没有过失，排水管堵塞不一定有过失才会出现。家里的电视机坏了，还要保姆来赔？
毛巾碎块堵塞下水道有二种可能，一种是在业主二次装修过程中，由于水斗或卫生洁具未安装前需要将下水管口临时堵塞，另一种情况是不少水斗直落水口出，起到格筛作用的垃圾篮是活动的，在清理垃圾篮时不小心会把小一点的抹布带进下水道。由于本案发现的碎毛巾是经过疏通和挖掘后，无法还原原状。本案的原告正是离堵塞在时间上最近的装修户，不管是原告，还是楼上业主的不当造成下水管堵塞，至少不会是物业公司的不当造成的下水管堵塞，认定物业公司的过错是否太牵强。
三、物业公司不是兔子肉
有一种现象应当引起重视。在发生在住宅小区里的纠纷案件，只要与物业管理沾点边的，物业公司都会稍带上责任。笔者在从事物业管理服务中遇到过多次类似案例，如一次因政府出资平改坡过程中改变屋顶的排水系统，暴雨天造成房屋天沟接水斗满溢，也判定物业公司有责任。另一次，业主因装修造漏水造成下层业主财产损失，本是业主物业使用的相邻纠纷，只因业主把物业公司也列入被告，法院审理人员要求物业公司先垫付鉴定业主财产损失的费用。问其原因，解释说物业公司多少也有点责任，因为法院认定物业公司的责任是很宽泛的。在他们眼中，物业公司是企业，承受能力相对业主会更强一些。
从另一个角度讲，当前上海地区的住宅的物业服务收费标准很低。物业管理服务本身就是一种商品交换行为，商品交换讲究的是等价有偿，过度加大物业公司的责任有悖于商品市场原则，最终必将受到市场的惩罚。
总之，物业公司不是兔子肉，随便都可以咬一口，这种现象希望引起广泛的重视，为物业管理市场留出合理的生存空间，维护物业管理的市场公平。（作者系上海复欣物业管理发展有限公司总经济师）
