房地产行政部门无权撤销业主大会选举产生业委会

【案情】 某小区前期物业服务企业严重不履行职责，广大业主非常不满。在业主大会成立后，选举产生了的业主委员会并决议聘请新的物业服务企业。在选举完毕后，但是业主委员会并没有到房管局办理了登记备案手续，就与新的物业服务企业签订了物业服务合同。由于原先的物业服务企业不愿意退出该小区的物业管理，当新业主委员会聘请的物业服务企业进驻时，上演了轰动一时的物业接管纠纷案。后来，原先的物业服务企业到房地产主管部门举报要求撤销该业主委员会。 【评析】 本案主要涉及房地产行政主管部门是否有权撤销业主大会选举产生的业主委员会的问题。 前期物业服务企业一般是由建设单位通过招投标方式聘请的，在现实中也经常出现前期物业服务企业侵犯业主合法利益的情形，《物业管理条例》对前期物业服务合同做出了一定的限制。第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，新选举产生的业主委员会与新的物业服务企业签订了物业服务合同已经生效，所以前期物业服务合同已经终止，前期物业服务企业无权继续对该物业进行管理，否则将要承担一定的民事、行政责任。 房地产行政主管部门对业主大会以及业主委员会的活动依法进行监督，《物业管理条例》和建设部的《业主大会规程》均规定了业主大会、业主委员会作出的决议违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。同时为了有效的对业主大会和业主委员会进行监督，《业主大会规程》第二十二条规定应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约以及业主委员会的委员名单等材料，向物业所在地的房地产行政主管部门备案。房地产行政主管部门对业主大会及业主委员会的监督主要体现在审看其决议有没有违反法律法规的强制性规定，对于没有违反的，房地产行政主管部门无权擅自撤销业主大会以及业主委员会作出的决议。否则，将严重侵犯业主的意思自治。另外，《业主大会规程》虽然规定了业主委员会进行备案的义务，但是此种备案并不是业主委员会委员资格的生效要件，业主委员会委员应当自选举产生之日起生效，而不是经过备案以后才能生效。因为登记备案与核准不同，登记备案并不影响登记事项本身的效力，而核准登记中只有经过依法核准登记的事项才产生效力。本案中，业主大会选举的业主委员会自选举之日起便具有履行自己职能的资格，房地产行政主管部门在业主大会选举业主委员会没有违反法律法规规定的情况下不能撤销业主大会的决议。