物业企业未及时进行维修服务 业主不可拒交物业服务费

【案情】 申阳物业公司与沙田公寓业主委员会签订了物业服务合同，约定由申阳物业公司对沙田公寓进行物业服务，并约定业主如果不及时交纳物业服务费，应当交纳每日千分之五的滞纳金。林某系沙田小区业主，开始都按期交纳物业服务费。后来因申阳物业服务公司未能及时修理排污电泵导致林某马桶出现泛水现象。林某遂与申阳物业公司就修理问题发生争议，并开始拒绝交纳物业服务费用。申阳物业公司将林某起诉至法庭要求判令林某支付所欠的物业服务费并偿付滞纳金。法院经审理认为，林某违背物业服务合同义务，应依约支付物业服务费。但是申阳公司未能及时修理排污电泵导致林某马桶泛水的现象，应当承担服务不当的责任，因此，申阳物业公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持。 【评析】 本案主要涉及物业服务企业不履行义务业主是否可以拒绝交纳物业服务费的问题。 物业服务合同作为一种合同类型，具有以下特点：1、物业服务合同是一种有名合同。合同分为有名合同和无名合同。有名合同是指合同法分则所规定的合同类型，对有名合同一般优先适用合同法分则的规定。对无名合同，由于合同法并没有规定该种合同的类型，所以对其可以适用总则的一般规定。物业服务合同在我国《合同法》并没有规定，但不能据此认定其为无名合同，因为《物业管理条例》对其成立、内容、履行等做出了明确的规定，所以物业服务合同应当作为一种有名合同。但是对于《物业管理条例》中没有规定的应当适用合同法总则的规定。2、物业服务合同为双务合同。在物业服务合同中，业主负有交纳物业服务费的义务，物业服务企业负有提供物业服务的义务，互为对价关系。《合同法》六十六条，作为双务合同，如果双方对履行义务的次序没有约定的，应当同时履行。一方履行合同不符合合同的约定，另一方有权拒绝履行合同。3、物业服务合同是一种综合性的合同，它包括了委托、承揽、租赁、经营等各种关系。 《物业管理条例》规定了业主应当按照合同的约定交纳物业服务费，物业服务企业应当履行合同约定的义务。但是对于物业服务企业没有履行义务，业主是否可以拒绝交纳物业服务费的问题《物业管理条例》没有做出规定。物业服务合同作为一种综合性的合同，物业服务企业负有众多的义务，因此，一般情况下，如果物业服务企业只是未履行很少的义务或者未履行义务情节轻微的，业主应当无权主张同时履行抗辩而拒绝交纳物业服务费。但是，如果物业服务企业如果严重违反物业服务合同，不履行管理职责、提供的服务与合同约定差距过大，应当承认此时业主有权拒绝交纳物业服务费。本案中，物业公司未能及时修理排污电泵，确实没有尽到服务职责，但物业公司的行为非严重或者大部不履行物业服务合同的行为，因此，林某不能主张同时履行抗辩权而拒绝交纳物业服务费。本案中，法院判决林某交纳物业服务费是适当的，但依法应当减少未履行部分的服务费。 另外，对于滞纳金的问题，要区分不同的情况来认定。如果物业服务合同中约定了业主在不交纳物业服务费时，物业服务企业可以加收滞纳金。此时，滞纳金应当是违约金，物业服务企业的请求支付滞纳金的请求可以支持。当然，如果滞纳金约定的过高，业主可以请求法院予以减少。本案中，滞纳金是双方合同约定的违约责任，因此，林某在应交纳服务费的范围内承担违约金，对减少的部分服务费不承担违约金（即双方约定的滞纳金）。当然，如林某因物业未及时维修造成其损失，也可向物业公司主张赔偿。笔者认为法院对此点判决有失偏颇。同时业主们在签订物业服务合同时除约定服务费支付的滞纳金外，也应约定物业公司不及时履行服务义务的违约责任。