对景洲大厦“全面禁商”的一些看法

前不久，在深圳景洲大厦小区布告栏中出现了这样一份通知：

为了维护景洲大厦社区公共安全，未经政府规划国土部门批准，未经公安消防部门许可，未经景洲大厦业主委员会批准，任何单位和个人严禁改变景洲大厦建筑法定规划设计功能标准，严禁改变景洲大厦住宅使用功能用途，严禁非法在景洲大厦住宅楼内开办商务公司，设立办事处、货物仓库。

从2006年11月1日起，未经许可严禁任何商务公司业务人员进入景洲大厦住宅小区从事商务活动；未经许可严禁将任何非住宅物品（公司货物及快递货物）、易燃易爆品搬进小区存放。搬出景洲大厦住宅小区的各类公司货物必须开箱接受检查。

据景洲大厦业委会主任邹家健介绍，这是景洲大厦400多户业主通过民主投票表决的决议。景洲大厦的 全面禁商 行动，一时成为深圳街谈巷议的热点话题，媒体的报道更是连篇累牍，有关 该不该禁 的讨论在坊间很快汇成了一种声音：该禁！

对此，笔者却不敢苟同。根据《物权法》（草案）五审稿规定： 业主不得违反管理规约，将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房。管理规约未作规定，业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经相邻的业主同意。 而10月29日进行的（草案）六审稿则修改为： 业主不得违反管理规约，将住宅改变为经营性用房。管理规约未作规定，业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意。 深圳有关部门规定 在住宅小区内开公司，应征得小区内业主同意，由业主委员会批准同意。

这两个 有利害关系的业主同意 、 征得小区业主同意，由业主委员会批准同意 的条款值得商榷：1. 有利害关系的业主 和 小区业主同意 表面上看好像合情合理，但业主毕竟不是工商行政主管部门，不应具有公司注册前置审批权力，这是工商行政主管部门的权力；2.业主委员会不具有完全民事承担责任，不具备注册公司前置审批权力，业主委员会只是代表业主大会行使监督物业管理公司对本小区大厦实行有效管理的权力，不应赋予它和物业管理不相关的其他任何权力；3.业主享有自己房产的处分和收益权利，业主、业主大会和业主委员会没有权力对业主私权领域的事进行干预；4.业主在行使自己房产权利的同时，如果出现扰民或者其它损害相邻业主权利的情况，只应通过协商或者司法途径解决，与业主大会、业主委员会没有关系。

退一步来讲，即使由政府在住宅区和商住大厦来全面禁商也不适宜，因为深圳这个城市通过这二十多年的发展，已经成为最适宜创业、发展和居住的城市，这是二十多年来改革开放过程中非常复杂的因素相互渗透相互作用而产生的结果，人为地提高创业和经商成本对于城市来说必然会导致城市竞争力的下降。没有一家小公司可以说有实力在开业之初就可以租住中心区写字楼来办公，它必然有一个发展的过程，小公司在创业之初千方百计降低成本，而深圳正是满足了这些创业者的要求，无数小公司才发展起来的。比尔 盖茨最初创业时也是从家里的车库发展起来的，后来才成为全球第一大软件公司。这些小公司才是最有活力的公司，才是深圳的未来和梦想的基础。对于那些IT高科技公司、设计公司、SOHO一族、文化服务、教育服务公司等没有对相邻业主产生直接影响的公司，我们业主和业主委员会以及物业管理公司应该采取包容和理解支持的态度，不宜异化自己去做那些本不应该做的事情而使矛盾激化。哪些公司可以设在住宅区和商住大厦，哪些不能设在住宅区和商住大厦应该由工商行政部门来认定，别人不要越俎代庖。无论业主委员会还是物业公司，都应集中精力做好自己的份内工作，这样才能使社区和谐，而每个社区和谐了，整个社会也就和谐了。