合肥:业主维权须合理合法

合肥市庐阳区人民法院立案庭速裁组四级法官李玲

案情介绍

郑某某系合肥市某小区业主，某物业服务公司为郑某某房产所在小区提供物业服务。2004年6月23日，物业公司与该小区开发商签订《前期物业服务合同》，选聘其对小区实行物业管理。

2006年2月26日，郑某某与物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定郑某某所有的高层住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.10元收费，每季度前10日交纳；如郑某某不按协议约定的收费标准和时间交纳物业费，物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每天0.2%交纳滞纳金。2007年10月2日，物业公司代表开发商向郑某某交付房屋，经验收房屋存在墙面强度低、梁空鼓、阴角阳角不直、地面起砂等质量问题，由开发商为郑某某维修。郑某某向物业公司交纳2007年10月1日至2008年3月31日的物业费。从2008年4月1日至2011年3月，郑某某拒交物业服务费用。物业公司经催要未果，诉至合肥市庐阳区人民法院。

法院经审理认为：原告与小区建设单位及被告签订的《前期物业服务合同》是各签约当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告依约为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，有权依据法律和合同收取物业服务费。被告辩称拒交物业费理由为：房屋验收有质量问题把钥匙交还建设单位，入住前维修期间不应交物业费；原告应解决邻居空调安装不当产生的噪音。因被告2007年10月2日已接收房屋，且从其提供的工程部收条看，被告将房屋钥匙中的一把交建设单位用于维修，被告未脱离对房屋的控制。被告房屋虽存在质量问题，但原告作为物业服务单位对房屋质量不负有义务，被告亦无权以维修期间未享受物业服务拒交物业费；邻居空调噪音被告庭审中认可原告已予协调，被告以此拒交物业费无法律依据。据此，法院一审判决被告郑某某支付拖欠的物业服务费并根据公平原则对滞纳金标准予以适当调整。案件宣判后，双方当事人均表示服判。

法官释法

本案中，被告以房屋交付后未入住期间拒绝支付物业服务费，根据《物业管理条例》第六条规定房屋的所有权人为业主。业主享有接受物业服务的各项权利，同时应履行按时交纳物业服务费用的义务。实践中，在物业服务企业已按约履行相应义务的情况下，有的业主以未享受或无需物业服务企业已经提供的服务，比如业主提出其因出国未享受服务或低楼层业主提出其未乘坐电梯等提出抗辩，然而小区的物业服务费主要是公共性服务收费包括公共设备、设施的日常运行维修和保养、绿化管理、保安等，无论是否实际入住，即使交房后空置也应交纳相应费用，共有部分与专有部分具有紧密联系，每一个业主都从物业服务企业对于共有部分的管理与保养中受益，物业费的交纳义务对全体业主而言均是均等的，否则物业服务关系稳定性和确定性将会被打破，业主以前述理由抗辩属权利滥用，所以不能得到支持。

此外，本案中被告的房屋质量纠纷系其与建设单位基于商品房销售买卖合同形成的合同关系，物业服务企业应当协助业主联系建设单位落实保修责任，但该义务应区别于被告和物业服务企业间基于法律、法规及《物业服务合同》约定应尽的物业维护、安全秩序、保洁卫生等义务的责任范围。

法官提醒

用拒交物业费的方式表达对物业公司服务的不满并不是一个好的处理矛盾的方式。不动产的稳定性决定了业主与物业服务企业合同关系的长期、密切性，业主和物业使用人应自觉遵守法律法规及管理规约规定和业主委员会的决定，针对物业管理服务的意见和建议，可及时向物业公司、业主委员会、街道办事处等行政主管部门反映，由业主委员会或相关行政主管部门与物业管理企业进行交涉，改善其物业服务，合理行使物业财产管理和对物业服务的监督权。在物业公司存在严重违约行为时，业主可通过业主大会、业主委员会解除合同，另聘物业管理企业进行管理，并追究物业管理企业的相关责任。