地下停车场产权案例分析:产权归业主

广大名筑园小区地下停车库问题的法律分析

1、住宅小区地下停车库的产权可以分为 完全为开发商所有 、 完全为部分业主所有 、 部分为开发商所有部分为部分业主所有 和 全体业主共同所有 四种情况；

2、拥有地下停车库产权的开发商，有权以在售房（转让）合同中不载明地下停车库不转让的方式，将地下停车库的产权转让给全体业主，作为其销售手段之一；

3、住宅小区地下人防工程的实际产权归小区的全体业主，但政府主管部门有管理权；

4、地下停车库的包租使用收费标准由小区业主委员会与停车管理单位商定。

光大名筑园小区（以下称 小区 ）情况：

小区宗地面积：36,650.86平方米

总建筑面积：108,891.50平方米 京房权证朝其04字第00915号

按业委会备案材料（由开发商提供）：

总建筑面积119,159.81平方米，其中住宅面积93,606.71平方米，非住宅面积（底商及会所）1,509.27平方米，人防及地下停车库面积24,043.83平方米（按开发商与朝阳区人防办所签协议，其中人防部分为5,500平方米）。

小区地下停车库位于5号楼、6号楼、7号楼及8号楼之下地下二层及三层。按小区的实际情况，地下停车库现可分为人防工程（即由人防工程改造而来的地下停车库）和非人防工程两部分，总面积为24,043.83平方米，其中人防工程部分为5,500平方米。

一、小区地下停车库的非地下人防工程部分

1、小区地下停车库的产权地位

商品房住宅小区停车位的产权，是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。

开发商光大房地产公司目前没有获得小区地下停车库的单独产权证。有人说，小区地下停车库的产权是模糊不清的，其实不然。尽管我国的相关法律法规还不够完善，在法规的执行上还有不到位的地方，但是以下通过对现有相关法律、规章和政策的分析，可以清晰地看出，本小区地下停车库的产权是比较清晰的。

2、小区的开发商能否获得地下停车库的产权证

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房屋权属登记管理办法》及其他相关法规办法等规定：

- 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。土地使用权和房屋所有权或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。

- 房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的，房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。

- 只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权，只有计算建筑容积率的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。

- 对于不计算建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（面积），不能单独取得《房地产证》。

- 在商品房住宅小区建筑物时首次转让时，当房地产开发商将不计算容积率的建筑物（面积）以买卖合同方式来约定不转移，为房地产开发商所有时，房地产开发商将违反《土地使用权出让合同书》规定，买卖合同将违反房地产法律的强制性规定。

如果地下停车库不计算建筑容积率，没有支付相应的土地出让金，政府就不会承认其房地产权，不会发给其产权证。地下停车库这种没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，也就是附属于承担了土地使用权和分摊了共用面积（包括名义分摊和实际分摊）的单元房，因此其产权归全体业主。

但是，如果开发商向政府缴纳了地下停车库相对应的土地出让金，并按规定办理了相关手续，获得了地下停车库的单独产权证，开发商就可以出售地下停车库的停车位，而购买停车位的业主可以得到该车位的产权并获得产权证。北京市国土资源和房屋管理局《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》对此做出了详细的规定，第五条规定： 销售的室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。 该通知还规定：停车位的面积可按停车位实际占用面积的方式计算，也可以按实际占用面积加分摊的公用建筑面积的方式计算。如果按实际占用面积方式，合同中应约定另有公用建筑面积的部位名称、面积；如果选择按实际占用面积加分摊的公用建筑面积方式，则合同中应约定停车位实际占用面积、分摊公用建筑面积的部位名称、面积，分摊系数、分摊的公用建筑面积

3、关于公用（共有）建筑面积

由于出台时间不同、主管部门不同等原因，目前政府法规、办法和文件对这种面积的称呼不太一致，如有 共用 、 共有 、 公用 等叫法。但不管用什么词，这样的建筑面积无非涉及四个方面：投资建设、产权、参与分摊和没有参与分摊。这样，综合起来考虑，可以明确看出小区的建筑面积大致上分为三类：一是单元房的套内建筑面积，二是单元房分摊的公用（共有）面积，如电梯间、楼梯等（套内建筑面积加上分摊的公用面积即是单元房的销售建筑面积），三是不参加分摊的公用（共有）面积，如小区道路、喷水池，以及以上提到的地下停车库等。

《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》（京国土房管权字[2000]第369号）第七条规定：不应计入（分摊）的公用建筑空间包括：1）仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；2）售房单位自营、自用的房屋；3）为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

中华人民共和国国家标准《房产测量规范》（GB／T 17996.1 2000）规定： 共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计人共有建筑面积。 《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定： 凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分 （注：该条在 分摊 描述中，意为不计入分摊的公用建筑面积）。

《房产测量规范》8.1.5中还规定： 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 以上可以看出，我国不同的法规或政府规定对同一事物使用了不同的词。其实，抛开单纯的这些词本身，其内容含义还是很明确的。我们综合这些规定可以得出这样的结论：一个小区的所有建筑面积，除去国家或政府投资建设的设施或面积（也是一种 公用面积 ），可以分为 可以拿到产权证 的部分和 不可以拿到产权证 的部分。 可以拿到产权证 的部分包括套（单元）内建筑面积和可以分摊的公用建筑面积或称为共用建筑面积两大部分，在获得的产权证里，应该包括这两部分的位置或名称及各自的面积数；小区宗地面积上所有土地出让金完全由这部分建筑面积分担。如果开发商或任何人在小区宗地面积上（无论何处）投资建设一个服务设施，如立体机械停车库，只要按其 套内建筑面积 和分摊的公用建筑面积或共有建筑面积支付了相应的土地出让金，就可以获得产权证。而 不可以拿到产权证 的部分是没有分担土地出让金的公用建筑面积，这部分除包括独立使用的地下室、车棚、机动和非机动车库、仓库、为多幢服务的警卫室、管理用房（包括物业管理）、作为人防工程的地下室等这些可能直接与楼房连结的建筑外，还应包括小区宗地面积内的道路、景观建筑、小品、花架、水池等。这部分建筑面积作为不分摊的公用建筑面积，不能获得单独的产权证，也不列入套（单元）的产权面积，但不可能是 空中 资产或 无主 建筑面积，而其产权只能归小区的全体业主所共有。

《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权，建设单位不得擅自处分。

4、法律规定与购房合同

《北京市城市房地产转让管理办法》第十三条规定： 房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让；按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让 。根据该办法规定，即使开发商拥有地下停车库的产权，如果在转让合同中没有载明地下停车库不随同转让，结果也是开发商将地下停车库的产权一并转让给购买房屋的业主。

本小区业主的购房合同中，没有明确载明地下停车库不随同单元房转让；因此，即使小区的开发商拥有地下停车库的产权，也应视为 一并转让 ，或地下停车库包括在不参加分摊的公用面积中。实际上，即使在购房合同中列入了地下停车库不包括在转让或面积范围内，只要该地下停车库不计算在建筑容积率内，没有承担单独的土地使用权份额，并且没有且不能获得产权证，该内容也属违法，没有法律效力。

二、小区地下停车库属地下人防工程的部分

1、人防（工程）停车库的建设与使用

《中华人民共和国防空法》第十八条规定： 人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。 第二十条规定： 建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。 第二十二条规定： 城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。 《北京市人民防空条例》第十二条规定： 城市地下交通干线、地下商业娱乐设施、地下停车场、地下过街道、共同沟等城市地下空间的开发建设，应当兼顾人民防空需要。 第十六条规定： 城市新建民用建筑必须按照国家和本市的规定修建防空地下室。

以上可以看出，政府对于住宅小区建设人防工程的规定是强制性的，开发商一般没有权利拒绝；换句话说，开发商在小区建设的总成本中必须包含人防工程的费用。建设的人防工程在和平时期可以使用或利用。

《中华人民共和国防空法》第七条规定： 国家人民防空主管部门管理全国的人民防空工作。大军区人民防空主管部门管理本区域的人民防空工作。县级以上地方各级人民政府人民防空主管部门管理本行政区域的人民防空工作。 《北京市人民防空条例》第六条规定： 市人民防空主管部门管理本市的人民防空工作。区、县人民防空主管部门管理本区、县的人民防空工作。 很显然，对于光大名筑园小区而言，北京市朝阳区人民防空办公室就是政府的人防主管部门。

《北京市人民防空条例》第二十二条规定： 平时利用人民防空工程应当经所在地区、县人民防空主管部门批准，并按规定使用。 《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》第二十六条规定： 平时使用人防工程，应当按照规定报人防工程管理部门审查批准，并向人防工程管理部门和公安消防监督管理机构申请办理《人防工程使用证》和《使用人防工程消防安全许可证》。 平时使用人防工程，应当按照国家和本市的规定交纳人防工程使用费。具体收费办法和收费标准由市人防办提出，报市物价局批准。 《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第十二条规定： 平时使用人民防空工程，应当按照规定经所在地区、县人民防空主管部门批准，取得《人防工程使用证》。 《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第三条规定：本市地下空间的安全使用，坚持谁所有谁负责，谁使用谁负责的原则。地下空间的安全责任由产权人负责；产权人委托管理单位管理的，由管理单位负责。《关于贯彻落实〈北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法〉的意见》第三条第二款规定： 利用人防工程的，使用者需取得人防工程隶属单位出具的允许使用人防工程场地证明后，向当地区县人防行政主管部门提出申请，并填写《使用人防工程申报表》 。《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》第六条规定： 平时使用人防工程实行有偿使用的原则。

以上清楚表明，利用小区的地下人防工程改建成地下停车库必须向政府人防主管部门申请，办理一系列手续，如填写《使用人防工程责任书》等，获得批准，并交纳 人防工程使用费 。以上还可以看出， 产权人 或 隶属单位 只能是业主大会或得到授权的业主委员会。按现在的状况，应该是业委会出具证明，由物业公司到人防办申请人防工程的使用。开发商在物业公司没有进驻，房产没有 转让 给业主（销售给业主）前，拥有小区全部的产权，因此开发商前期办理人防工程使用手续是正当的和必须的，否则小区业主在这期间无法使用地下停车库。但在业委会成立之后，开发商应当按照我国法律法规的规定，向代表全体业主（包括开发商拥有的部分）的业委会移交相应的审批程序和文件，由业委会委托物业公司办理变更手续；或者，由业委会代表全体业主作为人防工程隶属单位出具证明，由物业公司向朝阳区人防办提出申请，重新办理审批手续。关于 人防工程使用费 ，这是必须要交的，目前查不到公开的收费标准；经咨询朝阳区人防办，该标准大致是0.15-0.20元/月平方米。

2、人防（工程）停车库的收益分配

《中华人民共和国防空法》第五条规定： 国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。 《北京市人民防空条例》第十五条规定： 鼓励、支持企业事业单位、社会团体和个人投资人民防空工程建设。人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。 《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》第六条规定： 本市鼓励支持企业事业组织、社会团体、个人建设和使用人防工程。人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。 北京市人民防空办公室2004年11月19日《关于人大代表对人防工程产权问题的回复》中进一步说明： 开发商将房屋卖出后，随着房屋产权的转移，实际上它就不再是投资主体，投资者也就随之变成了购买房屋的人。因为修建地下室的投资已摊入出卖的房价之中而随房屋卖出。 开发商一旦卖出其开发的房屋，也就不再是修建防空地下室的投资主体的主体地位 。 城市居住小区的人防工程真正投资人是购买商品房的业主们，这是事实。城市居住小区的人防工程投资建设是社会投资建设的性质，因为它纳入了商品房综合开发成本，每个购买商品房的人都是投了资的。

收益权是所有权的一项核心权能，由此可以看出 人民防空法 等法规实际上规定了居住小区地下人防工程的所有权归于小区全体业主共同所有，因为，居住小区的地下人防工程是由全体业主投资建设的，国家并没有投入任何资金，也没有经过国有化征收或征用程序，更没有给予补偿。

以上规定明确指出，光大名筑园小区人防停车库的收益归属于实际的投资者全体业主，因为 随着房屋产权的转移， 投资者也就随之变成了购买房屋的人 。我国其他法规也支持 修建地下室的投资已摊入出卖的房价之中而随房屋卖出。 如《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定： 商品住宅价格由下列项目构成： 4. 住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建设费。 《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第七条规定： 商品住宅销售价格由以下部分构成：（一）住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。 《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定： 凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 注意， 分摊规则 中所说的 共用建筑面积 仅指计入分摊的公用建筑面积，把作为人防工程的地下室排除在外，实际上将其列入不分摊的公用建筑面积中，与小区的道路、亭阁、花园等为一类。《城市居住区规划设计规范》规定： 凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合，统筹安排。将居住区使用部分的面积，按其使用性质纳入配套公建。 很清楚，在居住区使用的人防工程部分已纳入配套共（公）建（筑），而配套共建已纳入商品住宅价格构成之中。

以上多部法规表明，地下人防停车库作为小区的附属工程或配套公建其建设费已经纳入到住宅销售价格之中，地下人防停车库的收益依法归作为实际投资人的小区全体业主所有。

3、地下人防（工程）停车库的产权

住宅小区按国家规定自建地下人防工程的产权在业界是有争议的。其中最典型的是北京市人民防空办公室2004年11月19日《关于人大代表对人防工程产权问题的回复》中的描述。该《回复》在引用了相关法规后认为，虽然 人防工程真正投资人是购买商品房的业主们 ，但 城市居民小区的防空地下室产权应归国家，使用管理权应归人民防空主管部门。 那么这种解释正确吗？符合我国的法律规定吗？让我们来看看。

《中华人民共和国国防法》第三十七条规定： 国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产归国家所有。 《人民防空国有资产管理规定》第二条规定： 人防国有资产是国防资产组成部分，是指人防主管部门及所属单位占有、使用及管理的，在法律上确认为国家所有，能以货币计量的各种经济资源的总和。即指人防部门占有、使用的国有资产和管理的人防工程、指挥、通信、警报设施等两大部分资产。 从以上规定可以明确看出，1）国家没有规定由私人或个人/团体投资建设的人防工程的产权归国家所有，2）要确认为人防国有资产， 在法律上确认为国家所有 是关键所在。我国的法律通常认为，国有资产或国家资产的形成主要有两种方式，一是国家以各种直接投入或投资形成，二是国家通过征用或征收的方式形成。对于后者，除在战争等紧急情况外，应通过一定的征收征用程序并给予相应的补偿。《中华人民共和国宪法》第十三条规定： 公民的合法的私有财产不受侵犯。 国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。 虽然我国的法律建设不够完善，在立法过程中法规之间还有不协调的地方，但很明确的是任何的下级法规都不能违反上级法规，而各个法规都不能违反《宪法》这个我国的根本大法。我们知道国家或政府人防主管部门并没有直接投资建设光大名筑园的地下人防工程，而地下人防工程的真正投资人是全体业主。如果按北京人防办解释，国家或人防主管部门没有投资，也没有经过国有化征收或征用程序并给予补偿的情况下，仍然认为我小区的地下人防停车库的产权归国家所有或归人防部门所有，将涉嫌与我国《宪法》的规定明显不一致的违宪行为。同时，该地下人防停车库又不可能是无主资产，所以，其产权应该也只能归小区的全体业主所有。

4、小结

我国的法律法规体系包括由全国人大、国务院、政府部委、地方政府以及政府行政部分颁布或发布的法律、条例、实施办法、细则、法律说明或解释以及政府文件等构成。由于历史原因和发展中存在的问题，某些具体的问题可能在一部法规中阐述或规定的不够明确，可能会引起某些歧义，但只要我们综合分析考虑与之相关所有法规的精神和具体规定，就不难得出明确的或确定的认识。例如，通过之前对我国房地产方面法规的分析和对我国人防方面法规分析而得出的结果是基本相同的。因此，通过对我国相关法规的学习和分析，对于光大名筑园小区地下人防停车库的产权及其收益归属问题，我们可以得出以下结论：

a) 地下人防停车库的实际投资者是小区的全体业主，政府人防主管部门有使用的管理权；使用者必须经过申请报批程序，并按规定缴纳 人防工程使用费 。

b) 无论存在怎样的产权归国家还是归业主的争论，地下人防停车库的收益归全体业主当属无疑。纯收益为毛收益中去掉成本后的部分，而成本包括人防工程使用费以及管理人员、水电费、设备维修、标志标线、清洁等费用。

c) 地下人防停车库的实际产权应该也只能归小区全体业主所有。

三、小区地下停车库确定收费标准的原则

按照现行法规规定，对于小区地下停车库的停车收费标准，临时停车的实行政府指导价（即不高于政府最高限价），长期（按年或月）包租停车位的，实行市场调节价。另外，在确定停车位的具体收费标准时，还应考虑停车管理成本和停车收入分配原则，以及兼顾有车业主和无车业主的相对权益等因素。

1、临时停车

北京市政府《关于调整我市机动车停车场收费标准的通知》京价收[2002]194号第六条规定： 经居住小区管理办公室、市政管委核准的封闭式居住小区内设立的停车位，实行在小区入口计时、出口收费，任何车辆进入小区第一小时内不得收取停车费 。

《关于调整我市机动车停放收费计时单位的通知》（京发改[2004]495号）及《北京市机动车停放收费有关情况》（2004年7月12日）规定：对于居住小区配建地下停车库、停车楼的地下临时停车收费，小型车每半小时不高于1元、大型车每半小时不高于2元；且停车场经营者可在规定的收费标准范围内下浮，下浮幅度不限。

2、按年、月包租停车位

北京市政府《关于调整我市机动车停车场收费标准的通知》京价收[2002]194号并经京价（收）字[2002]326号修改后的第七条规定： 居住小区地下停车库、停车楼按年、按月包租停车位收费标准实行市场调节价，由经营者与小区业主委员会协商确定；未成立业主委员会的，经营者应与小区业主协商确定；并将协商确定后的收费标准以书面形式抄送所在区县价格主管部门。

按此要求，光大名筑园业主委员会成立后，必须与作为地下车库经营者的光大物业管理公司讨论协商本小区地下停车库按年、按月包租停车位的收费标准，确定后以书面形式抄送朝阳区物价部门。

（在某些小区，开发商拥有地下停车库产权，即开发商有单独的产权证，或者已经把部分或全部的停车位卖给或转让给了小区业主，其标志是买到停车位的业主可以办理到该停车位的产权证。在这种情况下，如果地下停车库由物业服务公司管理，业主委员会在与物业服务公司商定停车收费标准和收入分配时，应该与开发商充分沟通并考虑开发商的利益。）