物业公司告业主追讨7年前物业费 超过诉讼时效被驳回

在一起物业合同纠纷中，物业公司认为业主张某未支付2009年1月至2010年10月期间的一笔物业费，于是诉至法院。日前，南通市崇川法院作出一审判决，认为此前此后张某的物业费均已结清，故应推定这期间的物业费也已付清，并且物业主张的这笔物业费具有独立性，已超过诉讼时效，依法驳回物业的诉请。

2006年10月，张某向南通新世界开发公司买了一套住房，并与该公司签了前期物业服务合同，约定由该公司选聘南通某物业公司对所在小区提供前期物业服务，合同对服务内容、收费价格等作了约定。该物业公司提供服务至2016年3月。张某付清了自入住后至2008年12月份的物业服务费，此后又付清了2010年11月至2016年3月的物业服务费。物业公司认为，张某未支付2009年1月至2010年10月的物业费，追讨无果后，于2017年11月将张某诉至崇川法院，请求支付拖欠的6875元物业费。

法庭上，张某辩称，物业公司主张的费用已交纳，其诉请超过了诉讼时效。

崇川法院审理认为，物业公司在向张某收取物业费时，应先向张某催收欠费在先的物业费，或在开具发票时，优先清偿之前发生的费用。原告主张的物业费已超7年，张某作为自然人，要其保留如此长时间的物业费支付凭证，超出了对常人生活习惯的要求，也加重了业主的举证责任。

同时，因物业公司没能提供向张某催收物业费的证据，法院推定张某的物业费已付清。物业费属于分期付款债务，一旦支付后业主与物业公司之间的债务即消灭。物业公司主张的债务独立于此后已消灭的债务，在张某履行后期债务而不履行前期债务时，应视为物业公司前期的债权受到侵害，原告长达7年的时间从未向张某主张权利，其诉请已超过诉讼时效。

综上，法院遂判决驳回物业公司的诉讼请求。一审宣判后，双方当事人在法定上诉期内均未上诉，该判决已生效。

■法官提醒

物业公司要注意主张权利的时间限制

该案承办法官黄素兵说，根据民事诉讼证据规则，张某本应对已付费的主张承担举证责任。但根据日常生活经验，除非是有价值证券，要求将日常生活付费凭证保留多年，显然不是正常人的习惯。因此，本案应将举证责任分配给原告。

一般情况下，物业服务人要求业主给付物业费的诉讼时效，从最后一期物业服务合同履行期届满之日起计算，但这仅仅适用于连续拖欠的物业费债务，因为连续性债务具有整体性和关联性，各期债务因时间经过而不断产生，不是在合同签订时就已形成。

就本案而言，物业主张被告拖欠的是7年前的物业费，此前此后的债务因已履行均消灭，故主张的债务具有独立性，诉讼时效应从合同约定的付费之日起计算，明显本案已经超过了诉讼时效。

黄素兵提醒说，物业公司要注意主张权利的时间限制，避免超过诉讼时效。要主动收集、保存诉讼时效中断的证据材料。