《无产权证的车库该不该收物业费》追踪

无产权证的车库的物业管理费到底该不该收？法院近日作出一审判决，驳回沈某的诉讼请求(相关新闻绍兴县报3月5日曾作报道)。

家住柯桥某小区的业主沈某诉称，她于2006年10月与房产公司签订了购房合同，2007年元旦拿到了住宅的钥匙，根据当时与物业管理公司签订的前期管理协议，小区业主在未入住以前，最多缴纳不超过70%的物业管理费。但是，2007年，她缴纳了全额物业管理费974元，因此请求法院判令物业管理公司退还30%的物业费计292元。

法院经审理认为，案件有以下三方面的争议。

首先是沈某有无依据要求物业管理公司返还2007年度30%的物业管理费。

沈某认为，依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第五条，沈某因未装修未入住，物业管理公司需向原告返还30%全年全额物业管理费用。而物业管理公司则认为，《前期物业管理服务协议》第五条规定是不少于70%缴纳,当时整个小区都是全额交的。沈某被收取100%也是符合协议的，且物业管理费是沈某方自己到被告处缴纳的，原告当时也未提出意见。

双方签订的《前期物业管理服务协议》系物业管理公司提供的格式合同，双方争议的是对协议第五条的理解问题。现沈某向物业管理公司缴纳2007年物业管理服务费标准的100%应属协议约定范围。

沈某称其是受胁迫按100%缴纳的(不缴纳不能领取钥匙)，但其未能提供证据证明。且沈某未就协议本身的效力提出任何主张，故法院对协议的效力予以确认。沈某依约向物业管理公司缴纳2007年物业管理服务费标准的100%后，以协议第五条主张物业管理公司返还30%的物业管理服务费依据不足，法院不予支持。

其次，物业管理公司有无依据收取2007、2008年无产权证车库的物业管理费。法院认为，民事活动必须遵循法律，法律、法规无禁止性、限制性规定的，从当事人的约定。对无产权证车库收取物业管理费法律并无禁止性、限制性规定，而根据沈某提供的《前期物业管理服务协议》第四条第三款第二项的规定，物业管理公司依照前期物业管理服务协议，向沈某收取2007、2008年车库的物业管理费并无不当，故对沈某的主张不予支持。

对于沈某主张的第三项诉讼请求，物业管理公司今后不得再向其收取无产权证车库管理费，因沈某的该主张系尚未发生事由，其权利是否受损及权利受损程度尚不明确，沈某的诉请缺乏事实依据，法院不予支持。