物业管理法规政策-案例分析
《中华人民共和国公司法》
案例一:非法人指定的法定代表人所签署的文件无效。
案例二:法院规定:1)有盖公章,合同就生效;2)没有盖公章,有法人代表签字均生效。
《中华人民共和国民法通则》
案例一:某花园业主几年来拒绝交纳物业管理费,被物业管理公司告上法庭。法院依据《民法通则》第四条“等价有偿,诚实信用”及“谁收益,谁负担”的原则,判决业主败诉。
案例二:位于一大厦大堂内侧的某餐厅的专用隔油池外溢,外溢的油污使大堂地面湿滑,大厦的一位年近60岁住户朱先生在通过大堂时滑倒在地,送往人民医院后经诊断为左股骨隆间粉碎性骨折,前后住院23天,共用去医疗费1.9万元。为此朱先生向法院提出起诉,请求法院判令物业管理公司承担责任。法院经审理认为,致使朱先生滑倒摔伤的直接原因是该大厦大堂地面的油污,餐厅对其专用的隔油池管理不善,致使油污外漏并造成的损伤,应对原告的经济损失承担责任。作为大厦的物业管理公司,对大堂有妥善管理使之安全使用的职责,在该大堂地面湿滑时未采取及时、合理的清洁、防护措施,致使朱先生在通过大堂时摔伤,物业管理公司理应对朱先生的损失承担赔偿责任。法院判决朱先生的损失是餐厅和物业管理公司共同过错所致,各应承担50%的责任且负连带责任。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百二十五条的规定,在共用场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等,没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的,施工人应当承担民事责任。我国民法的这条特别责任条款规定的实质内容一是有没有“设置明显标志”,二是有没有“采取安全措施”,如果这两点都有,那么,施工人员就可以不承担民事责任。反之,缺少其中的任何一点,施工人员就应承担民事责任。为了避免这种情况的发生,物业管理公司一定要经常反复告诫负责清洁卫生的员工,在每次拖洗地板的作业中,都必须携带“拖洗地板,小心地滑摔伤!”的警示牌,并将警示牌放在明显的位置上,千万不要因麻烦而省去警示牌的放置。
案例三:业主无理拒交物业管理费,物业公司无权擅自停业主的水电,除非有自来水公司和供电局的授权。
案例四:某小区洋房一业主私自拆改楼宇的主体结构,业主个个都不管,物业公司该如何处理?
分析:物业公司只是管理者,有义务告之全体业主,该业主行为侵犯了其他业主的利益,应发动被侵权的其他业主共同起诉,千万不要将自己当作原告,原告为“被侵权的业主”。
案例五:某医院打风时一块玻璃自行脱落,将一辆小车砸坏,事后车主与医院就赔偿问题没能达成协议,车主遂告到法院。法院审理认为,不管事发时是否有大风,玻璃脱落都有与某医院管护不力有关,因此,对于车主的损失,医院负有不可推卸责任,理应赔偿。
案例六:某小区一位业主的朋友上门拜访,却在小区门口被保安截留,因为他不能证明与这位业主的关系,只能打电话叫那位业主出来才解决问题。但这位业主却把保安大骂了一通,认为他多管闲事。
分析:许多业主花这么多钱购买商品房,或者租户租用住宅区,就是希望住在一个安宁、安全的环境里。在全体业主的要求下,物业管理公司对住宅区实行封闭式管理,禁止或谢绝外来人员进入住宅区,这种做法是无可厚非的。当然,如果有亲戚朋友来访,为了安全起见,根据GONGANBU门的要求,则要亲戚朋友持有效的身份证件进行来客登记,或者由业主、住户代为登记后,即可允许进入住宅区内。如果把关不严,可能会让一些不法分子钻空子,反之又会招致业主的不满。因此业主应清楚认识到自己的权利和义务。