物业管理法规政策－案例分析

《中华人民共和国公司法》

案例一：非法人指定的法定代表人所签署的文件无效。

案例二：法院规定：1）有盖公章，合同就生效；2）没有盖公章，有法人代表签字均生效。

《中华人民共和国民法通则》

案例一：某花园业主几年来拒绝交纳物业管理费，被物业管理公司告上法庭。法院依据《民法通则》第四条“等价有偿，诚实信用”及“谁收益，谁负担”的原则，判决业主败诉。

案例二：位于一大厦大堂内侧的某餐厅的专用隔油池外溢，外溢的油污使大堂地面湿滑，大厦的一位年近60岁住户朱先生在通过大堂时滑倒在地，送往人民医院后经诊断为左股骨隆间粉碎性骨折，前后住院23天，共用去医疗费1.9万元。为此朱先生向法院提出起诉，请求法院判令物业管理公司承担责任。法院经审理认为，致使朱先生滑倒摔伤的直接原因是该大厦大堂地面的油污，餐厅对其专用的隔油池管理不善，致使油污外漏并造成的损伤，应对原告的经济损失承担责任。作为大厦的物业管理公司，对大堂有妥善管理使之安全使用的职责，在该大堂地面湿滑时未采取及时、合理的清洁、防护措施，致使朱先生在通过大堂时摔伤，物业管理公司理应对朱先生的损失承担赔偿责任。法院判决朱先生的损失是餐厅和物业管理公司共同过错所致，各应承担50％的责任且负连带责任。

根据《中华人民共和国民法通则》第一百二十五条的规定，在共用场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。我国民法的这条特别责任条款规定的实质内容一是有没有“设置明显标志”，二是有没有“采取安全措施”，如果这两点都有，那么，施工人员就可以不承担民事责任。反之，缺少其中的任何一点，施工人员就应承担民事责任。为了避免这种情况的发生，物业管理公司一定要经常反复告诫负责清洁卫生的员工，在每次拖洗地板的作业中，都必须携带“拖洗地板，小心地滑摔伤！”的警示牌，并将警示牌放在明显的位置上，千万不要因麻烦而省去警示牌的放置。

案例三：业主无理拒交物业管理费，物业公司无权擅自停业主的水电，除非有自来水公司和供电局的授权。

案例四：某小区洋房一业主私自拆改楼宇的主体结构，业主个个都不管，物业公司该如何处理？

分析：物业公司只是管理者，有义务告之全体业主，该业主行为侵犯了其他业主的利益，应发动被侵权的其他业主共同起诉，千万不要将自己当作原告，原告为“被侵权的业主”。

案例五：某医院打风时一块玻璃自行脱落，将一辆小车砸坏，事后车主与医院就赔偿问题没能达成协议，车主遂告到法院。法院审理认为，不管事发时是否有大风，玻璃脱落都有与某医院管护不力有关，因此，对于车主的损失，医院负有不可推卸责任，理应赔偿。

案例六：某小区一位业主的朋友上门拜访，却在小区门口被保安截留，因为他不能证明与这位业主的关系，只能打电话叫那位业主出来才解决问题。但这位业主却把保安大骂了一通，认为他多管闲事。

分析：许多业主花这么多钱购买商品房，或者租户租用住宅区，就是希望住在一个安宁、安全的环境里。在全体业主的要求下，物业管理公司对住宅区实行封闭式管理，禁止或谢绝外来人员进入住宅区，这种做法是无可厚非的。当然，如果有亲戚朋友来访，为了安全起见，根据GONGANBU门的要求，则要亲戚朋友持有效的身份证件进行来客登记，或者由业主、住户代为登记后，即可允许进入住宅区内。如果把关不严，可能会让一些不法分子钻空子，反之又会招致业主的不满。因此业主应清楚认识到自己的权利和义务。