业主因屋顶漏水拒交物业费 法院判决物业降低收费

业主游女士表示，家中屋顶漏水，并造成屋内大面积装修损害，多次向物业公司“江南实业”反映，物业公司虽然上门察看，但没有组织维修，漏水问题得不到解决。她认为物业公司没有能履行物业服务合同义务，从2010年1月至今停交物业费。而“江南实业”认为，游女士不能以屋顶漏水为由拒交物业费，于去年起诉游女士讨要物业费。

法院一审认为，据双方签订的物业服务协议约定，出现漏水情况后，物业有义务对发生漏水的屋顶部位进行维修和管理，而最后漏水问题没有有效解决，所以“江南实业”物业服务存在瑕疵，按照物业收费应该与服务水平相适应的规定，判决“江南实业”对游女士的物业收费由1.2元/平方米/月，降为1元/平方米/月。

法院同时认为，鉴于对房屋共同部位的维护和管理只是众多物业服务内容一项，游女士没有提供证据证明“江南实业”存在违约行为，所以对游女士提出的因“江南实业”违约在先，自己不应交纳物业服务费不予采纳，判决游女士在10日内支付36个月的物业费3320元。由于事出有因，不用交违约金。

对一审判决，业主比较满意，但“江南实业”不服，向武汉中院提起上诉。“江南实业”认为漏水部位是房屋公共部位，物业公司仅承担日常维护和管理，出现这种情况，如果房屋在保修期内由开发商维修，超过保修期应该由业主申请维修资金维修，物业公司并不为此担负维修义务，况且物业也自己花钱多次维修；并且认为既然没有事实和法律依据认定公司物业服务存在瑕疵，就不应该降物业费，而且要交违约金。

最终，武汉中院二审认为，根据双方物业服务协议约定，“江南实业”对小区公共部位负有维修义务，也有对业主反映问题积极采取相应措施提供相应服务的义务。游女士屋顶漏水经维修后仍未得到有效解决，应视为“江南实业”没有按照合同约定完成应尽服务，物业服务存在瑕疵，所以维持原判决。

解读：交物业费和要求赔偿是两码事

记者昨日从房管部门了解到，在小区物业与业主纠纷中，常见的业主拒交物业费的理由是房屋漏水、物品被盗等。对此，房管部门建议双方根据物业服务合同内容理清相互间责任，进行协商；业主即使对服务不满意，也别不交物业费。

房管部门表示，物业企业依据服务合同，提供了物业服务，业主就该交纳物业费。在合同履行过程中，任何业主不能以“对物业服务企业服务不满意”或“物业服务不到位”为由，而拒交物业费。如果业主认为物业服务企业没有履行或没有全面履行物业服务合同约定的义务，业主可以要求物业服务企业限期整改、采取补救措施或向业主委员会提出诉求等。如果业主认为物业服务企业的违约行为，给自己造成了损失，可以要求赔偿；交物业费和要求赔偿损失是两件事，双方协商不成的情况下，可通过人民调解、依法仲裁或到法院起诉等合法途径主张自己的权限。

房管部门还表示，比如很多小区房屋漏水，其实在5年保修期内，开发商是有义务维修的，业主以此为由不交物业费就错怪了物业公司。像业主财产被盗，要根据物业服务合同上的约定内容进行核查。如果约定有看管义务就要赔偿，赔偿多少，还要给物业定责。查看是否涉及监控摄像头不到位、巡逻保安有疏忽等物业问题，给予相应赔偿。